一方面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后表態(tài)，2018年將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。另一方面，各地對房地產(chǎn)企業(yè)端的融資繼續(xù)呈收緊的態(tài)勢。

在各類融資渠道中，部分地區(qū)對房企授信標(biāo)準(zhǔn)有所收緊，有地方銀監(jiān)要求，房地產(chǎn)類只認(rèn)“432”的項目標(biāo)準(zhǔn)，禁止投資房地產(chǎn)類公司應(yīng)收賬款，但應(yīng)付工程款，購買材料等應(yīng)付賬款是可以的。

此外，房企債券融資雖然自2017年末逐漸放松，但地產(chǎn)公司債大多采用“3+2”的期限結(jié)構(gòu)設(shè)計，這使得2015年、2016年的地產(chǎn)公司債發(fā)行高峰后，2018年將迎來集中回售期。

地產(chǎn)融資政策收緊

2月7日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，有地方銀監(jiān)要求，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動資金貸款，房地產(chǎn)類只認(rèn)“432”的項目標(biāo)準(zhǔn);禁止投資房地產(chǎn)類公司的應(yīng)收賬款，但購買原材料、歸還融資等除外。目前，各地貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并不一致，但地產(chǎn)融資趨近仍是大趨勢，具體尺度由各地自行把握。

一位華南地區(qū)機(jī)構(gòu)人士表示，目前包括對地產(chǎn)類項目的應(yīng)收賬款融資，如購房按揭尾款等直接為房地產(chǎn)融資是不允許的。地產(chǎn)項目必須符合“432”條件。整體趨勢上，資金投向地產(chǎn)是嚴(yán)控的。不過，應(yīng)付工程款，購買材料等應(yīng)付賬款是可以的，因為這些是投向中小企業(yè)實業(yè)板塊。所謂“432”條件，是指房地產(chǎn)項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發(fā)資質(zhì)等條件。

2018年以來，房企融資驟然收緊，各種通向地產(chǎn)融資的通道相繼被切斷，使得房地產(chǎn)企業(yè)端的融資難度進(jìn)一步增加。

銀監(jiān)會日前召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，將從兩方面入手：一是努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市;二是遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

銀監(jiān)會提出，要治理直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資的行為。

梳理各地銀監(jiān)局2018年的工作重點，房地產(chǎn)是重要內(nèi)容。廣東銀監(jiān)局提出，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，從嚴(yán)查處違規(guī)融資行為。四川銀監(jiān)局提出，切實抑制房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》要求，轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

地產(chǎn)債券融資逐步放開

不過，房地產(chǎn)公司債券融資逐步放開。

如，2月5日，金科股份(5.190,-0.13,-2.44%)發(fā)布公司債券募集說明書顯示，發(fā)行總規(guī)模不超過55億元公司債券，分為兩個品種。其中債券品種一基礎(chǔ)額度為5億元，可超額配售額度為不超過25億元;債券品種二基礎(chǔ)額度為5億元，可超額配售額度為不超過20億元。

自2016年10月上交所、深交所對房地產(chǎn)公司債券實行分類監(jiān)管以來，房企在交易所市場債券融資受到了嚴(yán)格控制。到2017年，房企從交易所融資規(guī)模大幅下降，但銀行間融資有所增長。根據(jù)Wind統(tǒng)計，2017年，交易所市場發(fā)行房企公司債555.84億元，較2016年劇烈下降91.55%;銀行間市場方面，地產(chǎn)公司發(fā)行中票1159.70億元，同比增加55.02%，發(fā)行短融310.60億元，同比增加68.80%。

房地產(chǎn)公司債券雖然有所放松，但該類融資一方面受限于監(jiān)管部門發(fā)行節(jié)奏管控和債市調(diào)整節(jié)奏。二是，2018年、2019年房地產(chǎn)公司債集中進(jìn)入回售期。

根據(jù)海通證券(13.010,-0.01,-0.08%)的統(tǒng)計，通過分析2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)，約44%的地產(chǎn)公司債采用了3+2年期限結(jié)構(gòu)，4%的采用3+3模式;2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期。

這意味著，2015-2016年發(fā)行出來的地產(chǎn)債，大部分要在3年及以上年份后到期，這一特殊的期限結(jié)構(gòu)，使得2018和2019年成為地產(chǎn)公司債進(jìn)入回售期的集中階段。其中，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需償付規(guī)模為1613億，2019-2021年逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

海通證券認(rèn)為，當(dāng)前債市收益率水平已遠(yuǎn)高于2015-2016年，投資者選擇不回售的機(jī)會成本增加、對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的擔(dān)憂也有升溫，回售的比例有可能大幅提高，應(yīng)警惕回售帶來的企業(yè)回售違約風(fēng)險以及由此帶來的流動性風(fēng)險。