房企標(biāo)桿萬科頻陷“質(zhì)量門”，你還敢住嗎?

“錢緊”不能成為質(zhì)量安全問題頻發(fā)的借口。

前兩年銷售額頻創(chuàng)新高的房企今年密集進(jìn)入交房期，武漢、成都、南京等地頻繁爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)事件，就連曾經(jīng)是品質(zhì)保證的萬科近日也發(fā)生了坍塌事故。

對(duì)于萬科在廣東中山一在建商品房項(xiàng)目停車場(chǎng)局部板面出現(xiàn)塌陷的情況，有媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目違反政府“全面停止施工”規(guī)定，夜間偷偷施工。對(duì)此，萬科方面26日深夜回應(yīng)稱，除了對(duì)坍塌部位進(jìn)行臨時(shí)性安全防護(hù)和消除二次坍塌隱患的施工外，項(xiàng)目已按當(dāng)?shù)卣块T要求停工。萬科還稱，網(wǎng)傳“威脅、恐嚇客戶”的說法不實(shí)。

不過，萬科多地相繼曝出房屋質(zhì)量問題，還是讓外界對(duì)其工程質(zhì)量表示擔(dān)憂。到底是什么原因讓房企不顧質(zhì)量安全?今后買房除了要為“買得起”發(fā)愁，還要為“活下去”擔(dān)憂?

萬科回應(yīng)夜間偷偷施工

▲萬科資料圖 中新經(jīng)緯 攝

萬科9月在深圳的秋季例會(huì)會(huì)場(chǎng)高喊“活下去”，一度引發(fā)廣泛討論。然而，今年以來的一系列質(zhì)量安全事件，讓業(yè)主更擔(dān)心的怕是自己是否能“活下去”。

11月12日下午，廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一個(gè)萬科在建項(xiàng)目發(fā)生地下室頂板局部坍塌事故。古鎮(zhèn)鎮(zhèn)官方通報(bào)稱，已確認(rèn)事故沒有造成人員傷亡，初步調(diào)查分析，坍塌原因是填土作業(yè)人員違反操作規(guī)程，且大型滿載平板車停放不當(dāng)，導(dǎo)致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。

14日，萬科道歉稱，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。15日，中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)表示，如果發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在設(shè)計(jì)問題或質(zhì)量問題，將依法予以嚴(yán)厲處罰。從15日起，萬科也連續(xù)多日通報(bào)了事件進(jìn)展，并稱，周邊樓棟主體沉降監(jiān)測(cè)分析及判斷性結(jié)論為正常，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

但近日有媒體報(bào)道稱，事故發(fā)生的第二天開發(fā)商就開始選擇在晚上施工填坑，直到現(xiàn)在都沒有停止。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)晚上工地有開工，便組織起來想去阻止，結(jié)果大門被鎖死，沒有一個(gè)人進(jìn)得去。

對(duì)此，中山萬科方面26日深夜回應(yīng)稱，事件發(fā)生后，除在11月12日當(dāng)晚起至11月15日晨前對(duì)坍塌部位進(jìn)行臨時(shí)性安全防護(hù)和消除二次坍塌隱患的施工外，項(xiàng)目已按當(dāng)?shù)卣块T要求停工。為配合廣東省建筑科學(xué)研究院對(duì)坍塌部位及周邊住宅進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)，需要鑿除飾面層，因此白天與夜間有一定程度噪音產(chǎn)生。檢測(cè)包含了混凝土強(qiáng)度、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、構(gòu)件鋼筋等，為配合提供完善的檢測(cè)工作面，后續(xù)仍將開展必要的檢測(cè)取樣施工。

對(duì)于為何夜間施工，萬科集團(tuán)公關(guān)人士稱，施工白天晚上都在進(jìn)行，并不存在“夜里偷偷施工”的情況。至于“威脅、恐嚇客戶”傳言，中山萬科稱，說法不實(shí)。

萬科年內(nèi)曝出多起質(zhì)量事件

值得注意的是，這已不是萬科今年以來第一次被媒體曝出質(zhì)量問題。

11月20日，有媒體報(bào)道，萬科森林度假公園業(yè)主曝出該項(xiàng)目四期疊拼別墅出現(xiàn)大面積房屋漏水的現(xiàn)象，有業(yè)主住賓館長(zhǎng)達(dá)半年之久等待開發(fā)商維修，酒店房費(fèi)多達(dá)26萬元。萬科方面回應(yīng)稱，“大部分漏水房屋已維修好，少部分房屋漏水問題正在處理當(dāng)中”。

8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽臺(tái)突然出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。據(jù)住戶介紹，該房從交房至今不過6年，并且當(dāng)初全部為精裝交付標(biāo)準(zhǔn)。武漢萬科表示，或許是施工過程中采用的二次澆注方式造成了陽臺(tái)開裂。

更早前，今年1月，合肥萬科森林公園錦庭的新房剛交付不足一個(gè)月，一場(chǎng)暴雪后入戶鋼結(jié)構(gòu)雨棚就倒塌了……

上述萬科的質(zhì)量問題并不是孤立事件。

▲建筑物 中新經(jīng)緯 王潮 攝

國(guó)務(wù)院安委會(huì)辦公室通報(bào)的上半年全國(guó)建筑業(yè)安全生產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年共發(fā)生生產(chǎn)安全事故1732起、死亡1752人，事故總量已連續(xù)9年排在工礦商貿(mào)事故第一位。

對(duì)于近兩年的新房質(zhì)量問題，甚至連行業(yè)內(nèi)人士也不諱言。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上公開表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯說，近段時(shí)間全國(guó)多地樓市維權(quán)現(xiàn)象有增多趨勢(shì)，除了房屋質(zhì)量問題，還有規(guī)劃更改、配套建設(shè)難達(dá)成等。“整體來看，這幾年的房屋質(zhì)量確實(shí)不如2013年以前的。”

近兩年新房質(zhì)量問題為何頻發(fā)？

為什么這兩年新房質(zhì)量問題頻發(fā)?甚至連知名房企也陷入質(zhì)量“黑洞”?

謝逸楓認(rèn)為，在市場(chǎng)較為火熱的2015年-2017年，房企都在拼命賣房子、做營(yíng)銷，以高周轉(zhuǎn)模式加快項(xiàng)目建設(shè)，容易忽略房屋質(zhì)量。高周轉(zhuǎn)廣泛存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是千億規(guī)模以上的地產(chǎn)商，“都在高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)充規(guī)模，周轉(zhuǎn)太慢，就可能被其他房企趕超、甚至吃掉”。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，土地成本、建安成本、銷售成本都在上漲，而價(jià)格又被牢牢限定，企業(yè)利潤(rùn)被攤薄，就只能“減配”。

“現(xiàn)在土地價(jià)格與銷售價(jià)格的價(jià)差越來越小。2016年~2017年‘地王’集中出現(xiàn)，很多樓盤2018年的售價(jià)與地價(jià)很接近，在這種情況下，就只能嚴(yán)控建筑安全成本了。建筑安全成本雖然占比不高，但對(duì)于很多接近虧損或者已經(jīng)虧損的項(xiàng)目來說，能壓縮的成本都要壓縮。”張大偉說。

“5986”是當(dāng)初萬科高周轉(zhuǎn)的數(shù)字密碼，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。萬科前高管林少洲此前對(duì)中新經(jīng)緯表示，從財(cái)務(wù)管理角度來看，高周轉(zhuǎn)模式有存在的合理性，能夠提高企業(yè)的資本回報(bào)率，但這不能以犧牲工期為代價(jià)，過分推崇高周轉(zhuǎn)、過度追求規(guī)模和簡(jiǎn)單復(fù)制，會(huì)把房子做成快消品，給行業(yè)帶來信用危機(jī)。

房企錢緊：今年進(jìn)入償債高峰期

“錢緊”是房企不得不面對(duì)的問題，這是不少房企感到壓力的來源。

今年9月，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮不無焦慮地指出，萬科今年設(shè)定了6300億回款目標(biāo)，目前完成不到一半。從萬科的財(cái)報(bào)可見，截至三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率升至84.93%，從2014年以來已連續(xù)四年增長(zhǎng)，也是其上市以來的最高值。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)牛市時(shí)各大房企瘋狂發(fā)行的債券，2018年已逐漸進(jìn)入償付高峰期。

恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015年~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

海通證券(9.310, 0.03, 0.32%)報(bào)告顯示，2018 年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債率為239.2%，當(dāng)前開發(fā)商的負(fù)債水平處于持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，在房產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，針對(duì)房企的融資仍然不會(huì)“網(wǎng)開一面”，更多上市房企通過發(fā)債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現(xiàn)狀仍將持續(xù)。

“錢緊”不能成為質(zhì)量安全問題頻發(fā)的借口，謝逸楓稱，建議相關(guān)部門加大監(jiān)管執(zhí)法力度，懲處違規(guī)房企。

關(guān)鍵詞： 萬科 質(zhì)量門 業(yè)主