近日，有媒體爆料稱，河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“河北榮盛”)要求非銷售員工參與到公司的房源銷售中來，沒有業(yè)績的員工將會被納入淘汰序列。此外，公司會給員工辦理集體戶口，以規(guī)避限購政策。

針對上述傳言，榮盛總部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《新京報(bào)》稱，沒有給非營銷系統(tǒng)普通員工攤派任務(wù)，對突破限購一事則還有待核實(shí)。

此前，榮盛發(fā)展(SZ.002146)一份內(nèi)部資料還顯示，部分工種的下班時(shí)間不能早于23點(diǎn)。

對于賣出的房子，榮盛發(fā)展也屢遭業(yè)主投訴，亂像涉及售后返租、首付分期等諸多灰色地帶。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展近5年負(fù)債凈增1212億元，其大股東榮盛控股持有公司15.5億股，占公司總股本的35.65%，累計(jì)被質(zhì)押9.72億股，占公司總股本的 22.34%。

對自己人下手

據(jù)藍(lán)鯨地產(chǎn)爆料，河北榮盛下發(fā)了一條新指令，要求公司非銷售員工在年底前自己或推薦他人購買一套榮盛在石家莊的任意一項(xiàng)目房源，在這段時(shí)間(即11月、12月)買房，可以享受全款9折，貸款9.5折優(yōu)惠。如果公司下達(dá)的指標(biāo)完成不了，那么該員工將被納入淘汰序列。

所謂淘汰序列，就是人事部門會根據(jù)個(gè)人任務(wù)完成情況，決定是否繼續(xù)留用。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，河北榮盛為榮盛發(fā)展100%持股子公司，主要負(fù)責(zé)榮盛石家莊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

公開資料顯示，榮盛發(fā)展在石家莊有榮盛華府、榮盛和府、榮盛錦繡學(xué)府、榮盛御府等項(xiàng)目處于開盤和待售階段。以目前在售的榮盛和府為例，項(xiàng)目售價(jià)為24000元/平，戶型90平，全款高達(dá)216萬。據(jù)此推算，員工在此期間購買該項(xiàng)目，公司可內(nèi)部優(yōu)惠20余萬。

河北榮盛一位員工透露，公司會給員工辦理集體戶口，以規(guī)避限購政策，但他沒有購買意愿，也沒接觸過銷售工作，這可能意味著被淘汰。石家莊限購政策規(guī)定，本市居民限貸不限購;非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時(shí)，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明，限購1套住房。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，房企強(qiáng)迫員工買房是在公司現(xiàn)金流遇到巨大困難且沒有其他紓解渠道的時(shí)候才會這樣做，通過強(qiáng)制性利用員工的購買力來推動(dòng)按揭款收入，從而實(shí)現(xiàn)公司部分產(chǎn)品的去化和回款。他預(yù)計(jì)，榮盛應(yīng)該遇到了比較大的現(xiàn)金流壓力。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》新媒體了解，這不是榮盛發(fā)展第一次對自己人下狠手。

今年7月份，一份榮盛的內(nèi)部文件把其推上了風(fēng)口浪尖。文件顯示，“三季度生產(chǎn)系統(tǒng)各項(xiàng)目部、精裝園林部下班時(shí)間調(diào)整為最早23點(diǎn);三季度生產(chǎn)系統(tǒng)各職能部門下班時(shí)間調(diào)整為最早22點(diǎn)。”

違規(guī)銷售，屢遭投訴

榮盛發(fā)展在業(yè)內(nèi)一直都有“小萬科”的名聲，作為本尊的萬科，其實(shí)過的并不順利，近段時(shí)間來，頻繁遭到業(yè)主投訴和媒體曝光。著急買房子和建房子的“小萬科”，也有同樣的困境。

今年9月份，數(shù)位購房業(yè)主向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透露，河北廊坊榮盛發(fā)展的“陽光馨苑”“四季花語”項(xiàng)目涉及到售后返租、首付分期、綁定基金等諸多問題，要求退房退款。

央行和銀監(jiān)會明確規(guī)定，商鋪首付比例應(yīng)不低于50%。有業(yè)主介紹，自己實(shí)際支付了10%的首付款，但收據(jù)上卻顯示50%的款項(xiàng)。不少業(yè)主按照開發(fā)商的要求，和榮盛物業(yè)簽訂了《借款協(xié)議》。協(xié)議載明，業(yè)主借款用于支付向榮盛發(fā)展購房的部分款項(xiàng)。并規(guī)定，榮盛物業(yè)直接將上述借款支付給榮盛發(fā)展。余下40%的首付款，若2年內(nèi)補(bǔ)齊，則不計(jì)利息。

據(jù)查證，榮盛物業(yè)為榮盛發(fā)展的全資子公司。

法律界人士認(rèn)為，“榮盛發(fā)展這種首付款支付方式屬于‘首付貸’性質(zhì)，而且這種左手導(dǎo)右手在監(jiān)管方面也存在缺失。”

2016年全國兩會期間，時(shí)任央行行長周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的?？蛻粽伊硗庖环浇枇艘徊糠皱X說這是首付，剩下再去借，整個(gè)借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行內(nèi)部管理來講，操作是有錯(cuò)誤的。

也是在2016年，相關(guān)部委就認(rèn)定，“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月，住建部、國家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

另據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，今年4月份，榮盛發(fā)展河北唐山未來城項(xiàng)目屢遭業(yè)主投訴，涉及到售后返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問題。

據(jù)未來城項(xiàng)目業(yè)主透露，他們在購買該項(xiàng)目房產(chǎn)時(shí)被榮盛發(fā)展“坑”了兩次。

業(yè)主稱，當(dāng)時(shí)購房時(shí)銷售人員表示有優(yōu)惠，可以享受“3萬抵5萬”“6萬抵10萬”等優(yōu)惠。但這筆錢卻未計(jì)入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。在交完錢之后才知道，這筆錢是團(tuán)購費(fèi)。

如果說“團(tuán)購費(fèi)”是個(gè)小坑，那后面的這個(gè)情況就是個(gè)“大坑”。

另據(jù)業(yè)主介紹，在購房前，銷售人員一直強(qiáng)調(diào)每年凈收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了應(yīng)該開始返還收益時(shí)，業(yè)主收到通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費(fèi)，才能獲得租金返還。也就是說，榮盛發(fā)展開始宣傳的8%~10%收益實(shí)際是稅前收益。

還有部分業(yè)主爆料，在操作過程中榮盛發(fā)展有擅自修改合同、代替業(yè)主在合同上簽字等現(xiàn)象。

唐山市豐南區(qū)住建局房管所表示，售后返租是違規(guī)的，目前對榮盛未來城正在處理階段。

此外，為了加快工期，榮盛發(fā)展不惜讓部分工種“23點(diǎn)前不能下班”，不過，速度加快的同時(shí)，其他相關(guān)的配套卻沒有跟上。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，榮盛發(fā)展旗下地產(chǎn)項(xiàng)目因空氣環(huán)境問題，五個(gè)月以來已經(jīng)被監(jiān)管通報(bào)了六次。

9月30日，河北省邯鄲市榮盛城項(xiàng)目施工工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

9月28日，河南省濮陽市榮盛阿爾卡迪亞國際酒店施工工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月29日，山東省德州市齊河縣榮盛阿爾卡迪亞溫泉城二期項(xiàng)目工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月28日，河北省滄州市運(yùn)河區(qū)榮盛泰享嘉府工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月11日，河南省濮陽市華龍區(qū)開州北路榮盛華府建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

沉重的資金壓力

多年來，榮盛發(fā)展一直都有千億銷售的夙愿。在這個(gè)愿景之下，榮盛發(fā)展似乎并未受到行業(yè)轉(zhuǎn)冷的影響，近年仍在大舉拿地，由此也推高了債務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，從2014~2018年三季度，榮盛債務(wù)規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，負(fù)債從604億激增至1816億，近五年凈增1212億元。

就此，榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士表示：“至于公司負(fù)債的增長，不能簡單看總額，更要看結(jié)構(gòu)，還要了解房企報(bào)表的特殊性。”

但不可否認(rèn)的是，榮盛發(fā)展的資金壓力一直都在。根據(jù)榮盛發(fā)展財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010~2016年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-19億元、-4.98億元、-12億元、-47.36億元、-16.6億元、-24.73億元及-36.95億元。直到去年年底才有所改善，其現(xiàn)金流量凈額為22.74億元，到了今年三季度變?yōu)?7.6億元。

 

細(xì)究之下，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金流之所以得到改善，與其大股東頻繁質(zhì)押股權(quán)有關(guān)。

根據(jù)榮盛發(fā)展近日發(fā)布的公告稱，其控股股東榮盛控股在11月14日將9118萬股質(zhì)押給招商證券(13.610, 0.08, 0.59%)股份有限公司，占所持股份的5.88%。本次質(zhì)押占公司總股本比例2.1%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，榮盛控股持有榮盛發(fā)展15.5億股，占公司總股本的35.65%，累計(jì)被質(zhì)押9.72億股，占公司總股本的 22.34%。

另據(jù)克而瑞石家莊分部的一份研究報(bào)告指出，2018年最后兩個(gè)月對房企而言是“再難，也要上”的局面。房企和項(xiàng)目仍面臨著嚴(yán)峻的銷售和回款任務(wù)，面向房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性仍從嚴(yán)從緊，房企和項(xiàng)目必須從市場上找回款，因此，一線銷售的壓力將進(jìn)一步放大，一些項(xiàng)目對內(nèi)部和外部渠道將施加更大壓力。

本文綜合自：藍(lán)鯨地產(chǎn)、中國經(jīng)營報(bào)、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、投資者報(bào)、鳳凰網(wǎng)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、新京報(bào)。

關(guān)鍵詞： 榮盛發(fā)展 全員賣房 優(yōu)惠