導讀：多位業(yè)內(nèi)人士指出，“利率維權(quán)”凸顯了房地產(chǎn)下行期內(nèi)購房者、開發(fā)商、銀行三方的博弈在加劇，購房者要考慮資金成本、開發(fā)商重視回款與利潤，銀行也要從個貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿足。

樓市下行周期中，各類房產(chǎn)和金融糾紛頻現(xiàn)，一些新的矛盾也不斷發(fā)生。

11月底，深圳萬科星城業(yè)主對該項目的合作銀行按揭貸款利率提出質(zhì)疑，由此向開發(fā)商萬科發(fā)出“利率維權(quán)”，引發(fā)深圳業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

12月3日晚，深圳萬科迅速聲明稱，支持業(yè)主與銀行協(xié)商解決利率問題。

與之前降價、“雙合同”、質(zhì)量問題引發(fā)的“維權(quán)”不同，這是第一次因為“利率問題”而發(fā)生的糾紛事件。

深圳多位開發(fā)商、律師告訴21世紀經(jīng)紀報道記者，不僅是萬科星城，深圳其他項目也發(fā)生了類似的糾紛，且有擴大的趨勢。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，“利率維權(quán)”凸顯了房地產(chǎn)下行期內(nèi)購房者、開發(fā)商、銀行三方的博弈在加劇，購房者要考慮資金成本、開發(fā)商重視回款與利潤，銀行也要從個貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿足。

不過，“利率維權(quán)”歸根到底是發(fā)生在購房者與銀行之間的分歧，最終也要二者的協(xié)商才能解決。

目前，萬科、銀行和購房者仍在積極的協(xié)商和溝通之中。

利率上浮的煩惱

在2018年最后的一個月，萬科又遇到了麻煩。

11月28日剛開盤的深圳萬科星城，均價僅4萬多，由于價格低、性價比高，在30分鐘內(nèi)共銷售1900套，貨值約70億，成為深圳樓市又一“網(wǎng)紅盤”。

然而，中簽后還沒來得及高興，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，早一天上市的華強城有業(yè)主在浦發(fā)銀行的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，而萬科星城幾乎普遍為上浮15%，這多出來的5%意味著，業(yè)主將多付出大約十多萬的購房成本。

11月30日，一則《反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權(quán)的號召書》表示，業(yè)主要求自由選擇貸款銀行。

12月3日晚間，深圳萬科發(fā)布《關(guān)于萬科星城合作銀行貸款利率的最新情況說明》，對業(yè)主的訴求作出了回應。

聲明稱，按揭利率由各大銀行根據(jù)市場情況自由定價，并非由開發(fā)商決定，萬科已對銀行提出一致對待的請求，“每位客戶的按揭利率將由客戶與銀行具體協(xié)商。”

“在獲得預售資格之前，萬科就已確定資金監(jiān)管和合作的銀行了。”12月4日，深圳萬科相關(guān)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，除了合作銀行，萬科也贊同業(yè)主去申請其他銀行的貸款。

該人士進一步稱，個人按揭貸款是銀行直接放貸給客戶的，萬科也只是盡力去促成協(xié)商，公司正在盡力促成銀行與購房者之間的對話;客戶可以尋求其他的銀行進行按揭，萬科尊重客戶對銀行的自由選擇，也仍可提供擔保，但仍需對該銀行的資質(zhì)進行評估。

目前，萬科仍在不斷地去了解客戶的需求，然后反饋給銀行，希望能為客戶提供更多元的方案;與此同時，萬科也建議客戶直接與銀行進行溝通交接。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，萬科星城“維權(quán)”發(fā)生的同時，深圳數(shù)個項目也開始有業(yè)主反映利率過高。如光明區(qū)的星河天地、華潤城三期部分業(yè)主要求開放銀行準入，提供更多利率方案供消費者選擇。

三方矛盾凸顯

為何會發(fā)生“利率風波”?在按揭貸款業(yè)務(wù)中，開發(fā)商、購房者、銀行三方究竟是怎樣的關(guān)系?

曾經(jīng)，這三方保持了長年的多贏關(guān)系。在我國普遍的商品房預售制度下，購房者若要向銀行申請按揭貸款，需要提供來自另一方的擔保。

多位開發(fā)商和代理公司人士介紹，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，一個被默認的行規(guī)是，本著盡快回款、加快周轉(zhuǎn)原則的開發(fā)商會與特定的銀行簽訂合作協(xié)議，由開發(fā)商作出擔保，與銀行合作，為購房者的按揭放貸。

“一般而言，一個項目會有四五家合作銀行，開發(fā)貸和個貸都是這些合作銀行。”深圳一位開發(fā)商資本部人士說。

這本是個多贏模式，不但購房者省去了不少購房程序，房企還能實現(xiàn)更快的周轉(zhuǎn)速度，銀行也能順利放貸獲取利息。

而當銀根收緊、市場下行，價格與利率變得非常敏感，問題就出現(xiàn)了。前述開發(fā)商指出，此次風波凸顯了三方博弈在加劇。

值得注意的是，此次利率變動伴隨著近期利率市場松動下調(diào)的背景。

2017年下半年以來，深圳銀根持續(xù)收緊，房貸利率上浮，至今年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線提升至基準上浮15%。

隨著房地產(chǎn)市場進入寒冬，以及近期金融市場稍微寬松，深圳的按揭貸款利率開始有所松動。

11月26日，招商銀行把首套房貸利率從上浮15%下調(diào)到上浮12%，而金葵花且資產(chǎn)達標的客戶首套上浮10%。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，在深圳，除了招商銀行首套房貸利率上浮12%，北京銀行和中信銀行的首套房貸利率都為上浮10%，而其他銀行仍為15%，其中光大為30%，興業(yè)、浦發(fā)都為20%。

在此背景下，作為剛需盤的萬科星城，基本都是首套房的業(yè)主，他們對價格和利率尤為敏感，“維權(quán)”由此發(fā)生。

對與萬科星城合作的銀行而言，提高貸款利率意味著多得利息，是銀行的自主權(quán)利。

信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮認為，購房者享有締約自由，按揭擔保不能成為開發(fā)商有權(quán)指定銀行的理由;開發(fā)商亦享有締約自由，購房者也無權(quán)強迫開發(fā)商為其自選銀行擔保。

歸根結(jié)底，“利率主要還是購房者和銀行兩方之間的問題。”張茂榮說，準確地說，萬科“貸款門”風波更多是購房者與銀行之間的利益博弈，而房企因為與銀行的合作關(guān)系也被卷入其中。

在張茂榮看來，這個事件的積極意義在于，處于弱勢的購房者與處于強勢的開發(fā)商、銀行有了平等對話的權(quán)利，迫使開發(fā)商和其合作銀行重新檢視指定按揭銀行潛規(guī)則的可行性，以及提供合理的市場利率。

張茂榮認為，最好的處理方案是三方之間良好的溝通，“讓開發(fā)商和合作銀行進行協(xié)商，能夠降低到市場平均普遍的利率，讓購房者能夠接受，才是一個多贏的途徑。”

“我們?nèi)匀辉诜e極和銀行協(xié)商，希望對剛需的群體，能夠作出一些優(yōu)惠讓步。”萬科有關(guān)人士透露，目前合作銀行已有意愿對一些業(yè)主調(diào)低利率，但仍要視具體情況而定。（記者 張曉玲 實習生 陳靚）

關(guān)鍵詞： 萬科星城 貸款風波