導(dǎo)讀：多位業(yè)內(nèi)人士指出，“利率維權(quán)”凸顯了房地產(chǎn)下行期內(nèi)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行三方的博弈在加劇，購(gòu)房者要考慮資金成本、開(kāi)發(fā)商重視回款與利潤(rùn)，銀行也要從個(gè)貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿(mǎn)足。

樓市下行周期中，各類(lèi)房產(chǎn)和金融糾紛頻現(xiàn)，一些新的矛盾也不斷發(fā)生。

11月底，深圳萬(wàn)科星城業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的合作銀行按揭貸款利率提出質(zhì)疑，由此向開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科發(fā)出“利率維權(quán)”，引發(fā)深圳業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

12月3日晚，深圳萬(wàn)科迅速聲明稱(chēng)，支持業(yè)主與銀行協(xié)商解決利率問(wèn)題。

與之前降價(jià)、“雙合同”、質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的“維權(quán)”不同，這是第一次因?yàn)?ldquo;利率問(wèn)題”而發(fā)生的糾紛事件。

深圳多位開(kāi)發(fā)商、律師告訴21世紀(jì)經(jīng)紀(jì)報(bào)道記者，不僅是萬(wàn)科星城，深圳其他項(xiàng)目也發(fā)生了類(lèi)似的糾紛，且有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，“利率維權(quán)”凸顯了房地產(chǎn)下行期內(nèi)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行三方的博弈在加劇，購(gòu)房者要考慮資金成本、開(kāi)發(fā)商重視回款與利潤(rùn)，銀行也要從個(gè)貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿(mǎn)足。

不過(guò)，“利率維權(quán)”歸根到底是發(fā)生在購(gòu)房者與銀行之間的分歧，最終也要二者的協(xié)商才能解決。

目前，萬(wàn)科、銀行和購(gòu)房者仍在積極的協(xié)商和溝通之中。

利率上浮的煩惱

在2018年最后的一個(gè)月，萬(wàn)科又遇到了麻煩。

11月28日剛開(kāi)盤(pán)的深圳萬(wàn)科星城，均價(jià)僅4萬(wàn)多，由于價(jià)格低、性?xún)r(jià)比高，在30分鐘內(nèi)共銷(xiāo)售1900套，貨值約70億，成為深圳樓市又一“網(wǎng)紅盤(pán)”。

然而，中簽后還沒(méi)來(lái)得及高興，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，早一天上市的華強(qiáng)城有業(yè)主在浦發(fā)銀行的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，而萬(wàn)科星城幾乎普遍為上浮15%，這多出來(lái)的5%意味著，業(yè)主將多付出大約十多萬(wàn)的購(gòu)房成本。

11月30日，一則《反對(duì)萬(wàn)科星城樓盤(pán)項(xiàng)目侵犯消費(fèi)者自主選擇權(quán)的號(hào)召書(shū)》表示，業(yè)主要求自由選擇貸款銀行。

12月3日晚間，深圳萬(wàn)科發(fā)布《關(guān)于萬(wàn)科星城合作銀行貸款利率的最新情況說(shuō)明》，對(duì)業(yè)主的訴求作出了回應(yīng)。

聲明稱(chēng)，按揭利率由各大銀行根據(jù)市場(chǎng)情況自由定價(jià)，并非由開(kāi)發(fā)商決定，萬(wàn)科已對(duì)銀行提出一致對(duì)待的請(qǐng)求，“每位客戶(hù)的按揭利率將由客戶(hù)與銀行具體協(xié)商。”

“在獲得預(yù)售資格之前，萬(wàn)科就已確定資金監(jiān)管和合作的銀行了。”12月4日，深圳萬(wàn)科相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除了合作銀行，萬(wàn)科也贊同業(yè)主去申請(qǐng)其他銀行的貸款。

該人士進(jìn)一步稱(chēng)，個(gè)人按揭貸款是銀行直接放貸給客戶(hù)的，萬(wàn)科也只是盡力去促成協(xié)商，公司正在盡力促成銀行與購(gòu)房者之間的對(duì)話(huà);客戶(hù)可以尋求其他的銀行進(jìn)行按揭，萬(wàn)科尊重客戶(hù)對(duì)銀行的自由選擇，也仍可提供擔(dān)保，但仍需對(duì)該銀行的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估。

目前，萬(wàn)科仍在不斷地去了解客戶(hù)的需求，然后反饋給銀行，希望能為客戶(hù)提供更多元的方案;與此同時(shí)，萬(wàn)科也建議客戶(hù)直接與銀行進(jìn)行溝通交接。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，萬(wàn)科星城“維權(quán)”發(fā)生的同時(shí)，深圳數(shù)個(gè)項(xiàng)目也開(kāi)始有業(yè)主反映利率過(guò)高。如光明區(qū)的星河天地、華潤(rùn)城三期部分業(yè)主要求開(kāi)放銀行準(zhǔn)入，提供更多利率方案供消費(fèi)者選擇。

三方矛盾凸顯

為何會(huì)發(fā)生“利率風(fēng)波”?在按揭貸款業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行三方究竟是怎樣的關(guān)系?

曾經(jīng)，這三方保持了長(zhǎng)年的多贏(yíng)關(guān)系。在我國(guó)普遍的商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者若要向銀行申請(qǐng)按揭貸款，需要提供來(lái)自另一方的擔(dān)保。

多位開(kāi)發(fā)商和代理公司人士介紹，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，一個(gè)被默認(rèn)的行規(guī)是，本著盡快回款、加快周轉(zhuǎn)原則的開(kāi)發(fā)商會(huì)與特定的銀行簽訂合作協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商作出擔(dān)保，與銀行合作，為購(gòu)房者的按揭放貸。

“一般而言，一個(gè)項(xiàng)目會(huì)有四五家合作銀行，開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都是這些合作銀行。”深圳一位開(kāi)發(fā)商資本部人士說(shuō)。

這本是個(gè)多贏(yíng)模式，不但購(gòu)房者省去了不少購(gòu)房程序，房企還能實(shí)現(xiàn)更快的周轉(zhuǎn)速度，銀行也能順利放貸獲取利息。

而當(dāng)銀根收緊、市場(chǎng)下行，價(jià)格與利率變得非常敏感，問(wèn)題就出現(xiàn)了。前述開(kāi)發(fā)商指出，此次風(fēng)波凸顯了三方博弈在加劇。

值得注意的是，此次利率變動(dòng)伴隨著近期利率市場(chǎng)松動(dòng)下調(diào)的背景。

2017年下半年以來(lái)，深圳銀根持續(xù)收緊，房貸利率上浮，至今年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線(xiàn)提升至基準(zhǔn)上浮15%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，以及近期金融市場(chǎng)稍微寬松，深圳的按揭貸款利率開(kāi)始有所松動(dòng)。

11月26日，招商銀行把首套房貸利率從上浮15%下調(diào)到上浮12%，而金葵花且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的客戶(hù)首套上浮10%。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，在深圳，除了招商銀行首套房貸利率上浮12%，北京銀行和中信銀行的首套房貸利率都為上浮10%，而其他銀行仍為15%，其中光大為30%，興業(yè)、浦發(fā)都為20%。

在此背景下，作為剛需盤(pán)的萬(wàn)科星城，基本都是首套房的業(yè)主，他們對(duì)價(jià)格和利率尤為敏感，“維權(quán)”由此發(fā)生。

對(duì)與萬(wàn)科星城合作的銀行而言，提高貸款利率意味著多得利息，是銀行的自主權(quán)利。

信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮認(rèn)為，購(gòu)房者享有締約自由，按揭擔(dān)保不能成為開(kāi)發(fā)商有權(quán)指定銀行的理由;開(kāi)發(fā)商亦享有締約自由，購(gòu)房者也無(wú)權(quán)強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商為其自選銀行擔(dān)保。

歸根結(jié)底，“利率主要還是購(gòu)房者和銀行兩方之間的問(wèn)題。”張茂榮說(shuō)，準(zhǔn)確地說(shuō)，萬(wàn)科“貸款門(mén)”風(fēng)波更多是購(gòu)房者與銀行之間的利益博弈，而房企因?yàn)榕c銀行的合作關(guān)系也被卷入其中。

在張茂榮看來(lái)，這個(gè)事件的積極意義在于，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者與處于強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商、銀行有了平等對(duì)話(huà)的權(quán)利，迫使開(kāi)發(fā)商和其合作銀行重新檢視指定按揭銀行潛規(guī)則的可行性，以及提供合理的市場(chǎng)利率。

張茂榮認(rèn)為，最好的處理方案是三方之間良好的溝通，“讓開(kāi)發(fā)商和合作銀行進(jìn)行協(xié)商，能夠降低到市場(chǎng)平均普遍的利率，讓購(gòu)房者能夠接受，才是一個(gè)多贏(yíng)的途徑。”

“我們?nèi)匀辉诜e極和銀行協(xié)商，希望對(duì)剛需的群體，能夠作出一些優(yōu)惠讓步。”萬(wàn)科有關(guān)人士透露，目前合作銀行已有意愿對(duì)一些業(yè)主調(diào)低利率，但仍要視具體情況而定。（記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 陳靚）

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科星城 貸款風(fēng)波