有房企支持購房者以利率的名義和銀行打官司，有房企則再度開啟了年底的大力度降價促銷活動，房地產(chǎn)業(yè)也開始步入冬天的下行時刻。

藍(lán)光發(fā)展最高優(yōu)惠14% 大于普通客戶優(yōu)惠力度

新浪財經(jīng)記者今日獨家獲悉，藍(lán)光發(fā)展(600466)針對其內(nèi)部員工、合作伙伴及藍(lán)光老業(yè)主開始了一項力度非常的“雙12”降價促銷—“四重錦禮，燃爆雙12”。本次活動名義上主要針對藍(lán)光老業(yè)主、供應(yīng)商及內(nèi)部員工，活動項目主要是在成都及全國范圍內(nèi)其他城市的多個期房項目，活動內(nèi)容包括：

錦禮一：

集團(tuán)供應(yīng)商及員工，每套房均可享受5%額外優(yōu)惠(不限套數(shù)，每套都是抄底價);

錦禮二：

以總房款30%-50%為基礎(chǔ)，每多付一成首付，最多可優(yōu)惠1.5%，一次性付款最高9折;

錦禮三：

一次性及全款分期客戶可于2019年1月1日到交房前一個月免費(fèi)更名一次(進(jìn)退自由，轉(zhuǎn)手賺一筆)。

新浪財經(jīng)記者致電此次活動的主要幾個項目，了解到，對于普通購房者的活動力度是“以總房款30%-50%為基礎(chǔ)，每多付一成首付，最多可優(yōu)惠1.5%，一次性付款最高9折”，而藍(lán)光老業(yè)主(包括二手業(yè)主)、供應(yīng)商、合作伙伴、內(nèi)部員工則可以在此基礎(chǔ)之上再優(yōu)惠房款總額的5%。而據(jù)新浪財經(jīng)記者了解到，普通購房者基本上都能做到9折的優(yōu)惠，即使這樣，兩類購房者之間的總差價也在10萬至30萬左右。

折扣幅度超過凈利潤率 是否是“賠本賺吆喝”

在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的大背景下，房市明顯趨冷，各房企將面臨巨大的業(yè)績壓力，降價促銷成為了去庫存拉升業(yè)績的主要手段。這時候現(xiàn)金比利潤更重要。根據(jù)此次藍(lán)光發(fā)展所推出的活動優(yōu)惠方案看，購房者可獲得最高優(yōu)惠為總房價的14%，即86折優(yōu)惠(按照集團(tuán)供應(yīng)商及員工購買優(yōu)惠方案)，而參考藍(lán)光發(fā)展去年年報及今年半年報數(shù)據(jù)看，公司的銷售毛利率分別為25.04%、32.31%，凈利潤率分別為5.09%、7.85%，若按如此毛利率及凈利潤率，此次86折的優(yōu)惠活動純粹屬于“賠本賺吆喝”。如按照普通購房者的購買優(yōu)惠方案(九折)，基本上也屬于“光賺吆喝”的買賣。根據(jù)新浪財經(jīng)通過藍(lán)光全國服務(wù)熱線了解到，雙12當(dāng)天現(xiàn)場還有其他的優(yōu)惠活動。這不免讓人懷疑，藍(lán)光發(fā)展此次針對普通購房者及所謂內(nèi)部人員的兩大類購房者的大力優(yōu)惠活動背后，是否隱藏著藍(lán)光發(fā)展加大去庫存力度、加速回流資金的策略。

購房合同可中途更名 是否涉嫌銷售業(yè)績虛假陳述

值得注意的是，除了價格優(yōu)惠外，此次方案中更是包含一次免費(fèi)更名的權(quán)利。即一次性付款及全款分期的購房者在交完首付，直至交房前這段時間，通常為2年左右，購房者有權(quán)在購房合同上免費(fèi)更名一次，即免費(fèi)轉(zhuǎn)手過戶一次。

據(jù)悉，購房合同更名是不少地產(chǎn)公司用于促銷的常用伎倆。在藍(lán)光地產(chǎn)成都、昆明、蘇州等地的多個項目中，曾多次使用這種方法，甚至可以只交低額首付，無需辦理貸款，就可以在內(nèi)部把房源占據(jù)，后續(xù)只需要自己或者依然通過項目銷售找到買主，就可以完成僅靠首付就能炒房賺取巨額差價的辦法。這就是經(jīng)常項目上明確已經(jīng)無房可售，但卻能經(jīng)常接到銷售電話，說某某業(yè)主手里有房，但需要加價的原因。這種方法類似于炒樓花，多用于內(nèi)部人員激勵。對上市公司而言，雖未收回貸款尾款，但依然可以計入合同銷售金額，提升了銷售業(yè)績，又完成了內(nèi)部員工激勵，可謂一舉多得。只是這從地產(chǎn)公司源頭就開始炒房的做法，并涉嫌虛假業(yè)績，傷害的是普通購房者和股民。

新浪財經(jīng)從藍(lán)光發(fā)展了解到，參與此次活動的藍(lán)光老業(yè)主、供應(yīng)商、合作伙伴、內(nèi)部員工與藍(lán)光發(fā)展簽訂購房合同(不限套數(shù))，并簽署相應(yīng)的延遲備案(即網(wǎng)簽)協(xié)議，并一次性付款，或者以分期全款的形式將款項交至藍(lán)光發(fā)展，且在從19年元旦開始至交房前一個月的2年左右的期間內(nèi)，購房者可以找到第三方(可以不是藍(lán)光老業(yè)主、供應(yīng)商、內(nèi)部員)來“接盤”，并與藍(lán)光發(fā)展簽訂新的購房合同，原合同作廢。

這一做法存在諸多“疑點”，購房者在此期間的因為房價上漲所產(chǎn)生的收入是否要繳納相應(yīng)稅務(wù)?第三方不一定要是藍(lán)光老業(yè)主、供應(yīng)商、內(nèi)部員工，而且藍(lán)光老業(yè)主、供應(yīng)商、內(nèi)部員工購買活動項目又是不限套數(shù)的，這活動就變相地向全部潛在購房者開放了?第三方購房者并不是將購房款項轉(zhuǎn)給藍(lán)光發(fā)展，如果是轉(zhuǎn)給上一個只簽了合同的所謂“原業(yè)主”，這樣的付款方式和途徑是否存在一定的風(fēng)險?等等。

據(jù)悉，房屋購買過程中確實存在更名的情況，主要分為三種：

1.購房者只交了購房定金未簽購房合同，此時更名手續(xù)相對簡單，但是同樣涉及資金劃轉(zhuǎn)及逃稅問題。

2.已經(jīng)簽署購房合同但未備案，正如本次藍(lán)光發(fā)展的促銷優(yōu)惠政策一樣，這種情況下，只要開發(fā)商愿意協(xié)助辦理，從辦理流程上來說也是可以的，但還是涉及資金劃轉(zhuǎn)風(fēng)險及逃稅問題，通常這種更名大多發(fā)生在親屬之間，風(fēng)險相對較小。

3.所購房屋已經(jīng)備案的情況，無法更名。因為在我國有法律規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將所購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，在未取得房產(chǎn)證前主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

此次藍(lán)光發(fā)展以配合中途更名的方式，吸引資金以高杠桿的方式來投資，如此大費(fèi)周章，且面臨一定的風(fēng)險。除了去庫存、加速資金回流外，提升銷售業(yè)績，突破千億銷售量應(yīng)該也是其意圖之一。而此次雙12活動所簽的購房合同金額，是否直接算作公司的銷售業(yè)績?其中全款分期的購房合同，如果將全部合同金額計入銷售業(yè)績，是否涉嫌銷售業(yè)績虛假陳述?值得廣大投資者關(guān)注!

攢夠余糧，準(zhǔn)備過冬

僅僅兩個月的時間，中國房地產(chǎn)市場就從一房難求排隊搶購?fù)蝗蛔兓叫枰影俪龅拇黉N政策來加緊去庫存，現(xiàn)金為王時代。這一切源自2016年10月以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直面臨著全方位、立體式的調(diào)控政策的影響。對藍(lán)光發(fā)展而言同樣如此，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司今年前11個月藍(lán)光發(fā)展銷售額約892億，距離藍(lán)光年初制定的1000億-1200億目標(biāo)，在僅剩的半個月時間內(nèi)，還有不小的距離。特別是公司的盈利能力較為一般，上半年的銷售凈利潤率僅為7.85%，ROE僅為4.14%，且公司近幾年的發(fā)展速度較快，始終處在快速周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，而在這過程中凈利潤的貢獻(xiàn)又較小，主要通過周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)銷售與資金的流動，且公司融資成本較高，這使得藍(lán)光發(fā)展抵御行業(yè)巨大波動風(fēng)險的能力較為一般。可見藍(lán)光發(fā)展此次推出如此力度的促銷，其中的原因主要可能是為了緩解拿地、周轉(zhuǎn)及償債所帶來的資金壓力，并增強(qiáng)抗風(fēng)險的能力。據(jù)新浪財經(jīng)記者了解到，此次促銷活動為藍(lán)光發(fā)展力度非常大的一次活動，幾乎涵蓋了公司全國范圍內(nèi)的多數(shù)主要項目。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，9、10月份房企產(chǎn)企業(yè)的銷售價格也趨冷，今年的“金九銀十”，70個大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)中一線城市環(huán)比是下降的，且長時間處在底部區(qū)域，如下圖所示，而一線城市房價是整個房市的指標(biāo)性數(shù)據(jù)。

不僅如此，房企的整體融資成本也較去年有明顯上升，據(jù)此前新浪財經(jīng)統(tǒng)計的50家主流上市房企的平均融資成本看，2017年全年的融資成本為5.97%，2018年上半年為6.07%，而凈負(fù)債率更是達(dá)到125%，短期償債壓力指數(shù)從2017年的0.83上升到0.85。

在此環(huán)境下，不少房企加大促銷力度，萬科甚至喊出“活下去”的口號。藍(lán)光發(fā)展作為近年來高負(fù)債高發(fā)展的代表房企之一，公司凈負(fù)債率達(dá)115%，開始加大促銷力度也就不足為奇。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的狂奔式發(fā)展，后續(xù)的發(fā)展空間只會越來越小，且從房價收入比來看，目前中國房價也處在較高水平，隨著萬科等龍頭房企的率先打折促銷，預(yù)計多數(shù)房企都將緊隨其后，攢夠余糧，準(zhǔn)備過冬!

關(guān)鍵詞： 藍(lán)光地產(chǎn) 降價促銷 存疑