禹洲地產(chǎn)現(xiàn)金流緊張 1200億目標(biāo)難實現(xiàn)
當(dāng)市場調(diào)整風(fēng)險與再融資壓力同時出現(xiàn)時,中國房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著銷售下滑低于目標(biāo)的現(xiàn)狀,又得大手筆不斷借新還舊,禹洲地產(chǎn)(01628.HK)就是這樣的明顯案例:一方面2018年銷售目標(biāo)未達(dá)成,另一方面兩個月之內(nèi)境內(nèi)外發(fā)債融資達(dá)150億元,僅僅8.5%的融資利率就足以加重企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。
或許更大的調(diào)整還在于2019年。如果房企銷售面積和銷售金額持續(xù)下滑,對于禹洲地產(chǎn)而言,現(xiàn)金流緊張,債務(wù)持續(xù)增加,一切壞消息都循環(huán)起來,2020年實現(xiàn)1200億目標(biāo)變得很艱難。
融資利率偏高
2月19日,禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱,將發(fā)行5億美元的優(yōu)先票據(jù),于2024年到期,利率為8.5%。公司稱,本期票據(jù)本金額為5億美元,除非根據(jù)票據(jù)條款提早贖回,否則票據(jù)將于2024年2月26日到期。年利率8.5%,自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。
另外,建議票據(jù)發(fā)行的估計所得款項凈額將約為4.93億美元。擬將所得款項凈額主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資用途。禹洲地產(chǎn)或會因應(yīng)市況的變動調(diào)整上述計劃,并因此重新分配建議票據(jù)發(fā)行的所得款項用途。
據(jù)《投資者網(wǎng)》查詢發(fā)現(xiàn),這是禹洲地產(chǎn)今年1月份至今發(fā)行的第三筆美元債。1月16日,禹洲地產(chǎn)宣布發(fā)行一筆于2022年到期金額為5億美元的優(yōu)先票據(jù),利率為8.625%;1月29日,禹洲地產(chǎn)再宣布發(fā)行5億美元票據(jù),年利率8.5%。僅這三筆總價15億美元的債券,折合人民幣已經(jīng)超過100億元。
值得關(guān)注的是,禹洲地產(chǎn)還于1月30日在國內(nèi)發(fā)行了50億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃,年利率也是8.50%。四筆國內(nèi)外借款,禹洲地產(chǎn)統(tǒng)一都表示用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。
一兩個月之內(nèi),如此大手筆借款,難免讓市場對禹洲地產(chǎn)財務(wù)狀況產(chǎn)生疑問。禹洲地產(chǎn)投資者管理部門在回復(fù)給《投資者網(wǎng)》的調(diào)研函中宣稱,截至2018年6月底,總債務(wù)約為人民幣365億,其中人民幣債務(wù)占比約63%;美元債務(wù)占比約34%,港幣占比約3%。2018年公司總體債務(wù)結(jié)構(gòu)尚在統(tǒng)計中,將在2018年年報披露。
禹洲地產(chǎn)宣布,2019年需要償還的境內(nèi)公司債及供應(yīng)鏈ABS約為人民幣56億元,境外有大約5億美元銀團(tuán)貸款的本金利息以及開發(fā)貸;還有22億人民幣債在2019年可贖回,公司將會針對以上幾筆做好融資準(zhǔn)備。公司目前現(xiàn)金流比較充裕,截至2018年6月底,手頭現(xiàn)金達(dá)人民幣251億元。
“據(jù)我們估算,禹洲地產(chǎn)的債務(wù)情況2018年肯定是上升的,今年還債方面存在一定壓力。所以,剛過年前后才會加速融資,因為公司也擔(dān)心,隨著市場更加惡劣,融資窗口會更加緊張,無疑會對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。因此,當(dāng)務(wù)之急公司就選擇把能借的錢先借了,即便8.5%的成本已經(jīng)很高了。”香港一位中資券商分析師這樣告訴《投資者網(wǎng)》。
從禹洲地產(chǎn)2018年中報顯示,凈負(fù)債比率由2017年12月的57.7%上升至2018年6月的63.0%。
而且,如果對比香港和內(nèi)地上市房企融資成本的話,禹洲地產(chǎn)確實相對偏高。“打個比方,房企毛利可能不到10個百分點,但融資利率已經(jīng)這么高了,這財務(wù)上肯定存在壓力,到底賺不賺錢呢?”該分析師談到。
針對這種說法,禹洲地產(chǎn)投資者關(guān)系部向《投資者網(wǎng)》回復(fù)稱,2018年上半年,禹洲地產(chǎn)境內(nèi)外加權(quán)融資成本約為6.52%,融資成本處于行業(yè)較低水平,公司將積極開拓多元化融資方式。很顯然,該說法回避了2018年下半年至今的融資情況。
如何實現(xiàn)1200億?
如果從整個禹洲地產(chǎn)銷售情況來看,2018年完成銷售額560.03億元,低于原定目標(biāo)值600億元。禹洲地產(chǎn)對此解釋:2018年下半年,公司基于對市場走勢的判斷,主動放緩了推貨,一部分項目推后至2019年。
禹洲地產(chǎn)大約80%的項目都集中在一二線城市,2018年三四季度一二線城市限價嚴(yán)重,價值在2018年被低估,加上對2019年調(diào)控有所放松的預(yù)期,因此公司決定部分貨值延緩到2019年推貨。
禹洲地產(chǎn)并沒有給出2019年具體的銷售目標(biāo)。不過,市場已經(jīng)就銷售低于預(yù)期方面予以確認(rèn)。2018年11月份,招銀國際分別下調(diào)禹洲地產(chǎn)2018-2020年的凈利潤預(yù)測增速3.2%、8.3%、10.1%至 38.2 億、44.6 億和 56.3 億元人民幣。
“我們認(rèn)為目前估值較低,已經(jīng)反映了銷售落后的情況。”招銀國際分析師表示。
很大程度上,跟其他房企市場狀況一樣,禹洲地產(chǎn)也慢下來了。今年1月份,禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額為人民幣28.04億元,同比上升1.7%。要知道,2018年1月份,禹洲地產(chǎn)可是實現(xiàn)了合約銷售27.58億元,同比上漲33.6%。
銷售回落的大勢下,禹洲地產(chǎn)的2020年1200億目標(biāo)被打上了一個大大的問號。禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、主席兼執(zhí)行董事林龍安在2018年3月份對外豪言,2020年實現(xiàn)1200億不會有問題,未來年均增長超40%。
“至少現(xiàn)狀來看,禹洲地產(chǎn)的1200億目標(biāo)充滿著市場風(fēng)險,或許在今年發(fā)布會上,公司高管就要改口了。更麻煩的是,禹洲地產(chǎn)80%項目集中在調(diào)控重災(zāi)區(qū)一二線城市,價格上不去,量也起不來,這種結(jié)構(gòu)性問題無疑將導(dǎo)致公司發(fā)展陷入較大困境。”上述香港中資券商分析師指出。(思維財經(jīng)出品)
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