7月廣州土地市場(chǎng)還是相當(dāng)熱鬧的，增城、花都、南沙都推出不少宅地，不過(guò)，從成交結(jié)果來(lái)看，已成交的38宗地塊中有22宗是工業(yè)用地或物流用地，占比近六成。業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，廣州工業(yè)用地成交一直相當(dāng)活躍，投資前景也比較看好，值得關(guān)注的是雖然原定于8月12日出讓的位于增城的新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)終止出讓，但新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)也將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)新的影響。

新型產(chǎn)業(yè)用地閃亮登場(chǎng) 市場(chǎng)影響有待觀察

7月成交的工業(yè)用地基本以一類和二類工業(yè)用地為主，在7月掛牌的土地中，有一宗位于增城永寧街的地塊，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，此次地塊用途為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，可謂是廣州工業(yè)用地新政發(fā)布后的首宗新型產(chǎn)業(yè)用地，不過(guò)不到一周，該地塊就終止出讓了。

根據(jù)《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測(cè)、無(wú)污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的分割登記、轉(zhuǎn)讓的比例不超過(guò)總計(jì)容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑面積后的50%。從規(guī)定來(lái)看，新型產(chǎn)業(yè)用地有50%的面積可用于類辦公的物業(yè)，可分割銷售，但地價(jià)只有辦公類的20%。

廣州新型產(chǎn)業(yè)用地的推出，對(duì)廣州的產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值影響較大，非廣州中心區(qū)的普通寫(xiě)字樓，或?qū)⒂瓉?lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)用地上高達(dá)50%的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)可分割與轉(zhuǎn)讓，將令“工業(yè)地產(chǎn)”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“正式產(chǎn)品”。

仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧對(duì)記者表示，M0性質(zhì)的新型產(chǎn)業(yè)用地深圳、東莞都已經(jīng)推出。傳統(tǒng)工業(yè)用地主要用于建造廠房、基地，用地面積較大，容積率、分割方面可能無(wú)法滿足設(shè)計(jì)、研發(fā)等新型產(chǎn)業(yè)的需求。由于其地價(jià)較低，且可以做類寫(xiě)字樓項(xiàng)目，政府推出時(shí)也會(huì)擔(dān)心開(kāi)發(fā)商拿到后只是用于開(kāi)發(fā)投資，而不是用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從較早推出M0用地的深圳來(lái)看，因用地面積、分割比較靈活，2015年、2016年確實(shí)引起了投資的熱潮，因此2016~2017年政府相繼出臺(tái)了不少政策用于限制分割出讓接手的條件、時(shí)限等，2018~2019年M0地塊在深圳市場(chǎng)的活躍度就降低了很多。因此，廣州推出M0地塊應(yīng)該也會(huì)借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)讓門(mén)檻設(shè)置得太低，引起純投資熱而不是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，相信8月土地出讓終止也是希望會(huì)考慮得更加周全一些。

工業(yè)用地投資方多是產(chǎn)業(yè)基金

張寧表示，事實(shí)上，一直以來(lái)廣州工業(yè)地產(chǎn)的成交都很活躍。工業(yè)地產(chǎn)也分為幾種類型，包括物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、傳統(tǒng)工業(yè)用地等，工業(yè)用地與宅地、商業(yè)用地不同，基本是前期談妥各種條件，確定土地指標(biāo)才會(huì)推出，很少會(huì)流拍。產(chǎn)業(yè)用地在廣州投資一直非常活躍，其準(zhǔn)入門(mén)檻也比較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)方向、產(chǎn)出、規(guī)模都會(huì)有要求，很多會(huì)是前期談妥，確定了意向，所以基本是底價(jià)成交。

投資工業(yè)地產(chǎn)的通常是一些基金，而傳統(tǒng)的工業(yè)廠房一般以使用為主，很少用來(lái)投資，因?yàn)閺S房的通用性比較低。一些保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金則會(huì)投資工業(yè)用地，但追求高回報(bào)的基金比較少會(huì)投資工業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)楣I(yè)投資周期比較長(zhǎng)，回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定但不高。海外基金近年投資廣州的工業(yè)地產(chǎn)，則主要是青睞物流地產(chǎn)。

一般情況下，基金持有工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比商業(yè)項(xiàng)目要長(zhǎng)一些，退出的時(shí)間在5~8年左右。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，無(wú)論是辦公類園區(qū)還是工業(yè)物流類園區(qū)的退出，以大宗交易整售為主。不過(guò)，產(chǎn)業(yè)園的退出也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)與難點(diǎn)。由于產(chǎn)業(yè)園與地方政府產(chǎn)業(yè)扶持及產(chǎn)業(yè)投入緊密相關(guān)的特殊屬性決定了產(chǎn)業(yè)園整售也面臨諸多挑戰(zhàn)，提高了產(chǎn)業(yè)園交易的門(mén)檻和難度，使得產(chǎn)業(yè)園頻繁的換手交易較為罕見(jiàn)。為了規(guī)避大宗資產(chǎn)交易伴隨的稅務(wù)成本和手續(xù)費(fèi)用，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園相關(guān)大宗交易采用股權(quán)交易的方式進(jìn)行。

關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)用地