7月廣州土地市場還是相當熱鬧的，增城、花都、南沙都推出不少宅地，不過，從成交結果來看，已成交的38宗地塊中有22宗是工業(yè)用地或物流用地，占比近六成。業(yè)內人士表示，事實上，廣州工業(yè)用地成交一直相當活躍，投資前景也比較看好，值得關注的是雖然原定于8月12日出讓的位于增城的新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)終止出讓，但新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)也將會給市場帶來新的影響。

新型產(chǎn)業(yè)用地閃亮登場 市場影響有待觀察

7月成交的工業(yè)用地基本以一類和二類工業(yè)用地為主，在7月掛牌的土地中，有一宗位于增城永寧街的地塊，引起業(yè)內關注，此次地塊用途為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，可謂是廣州工業(yè)用地新政發(fā)布后的首宗新型產(chǎn)業(yè)用地，不過不到一周，該地塊就終止出讓了。

根據(jù)《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)是指為適應創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設施的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的分割登記、轉讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的50%。從規(guī)定來看，新型產(chǎn)業(yè)用地有50%的面積可用于類辦公的物業(yè)，可分割銷售，但地價只有辦公類的20%。

廣州新型產(chǎn)業(yè)用地的推出，對廣州的產(chǎn)業(yè)用地的價值影響較大，非廣州中心區(qū)的普通寫字樓，或將迎來巨大的競爭性物業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)用地上高達50%的物業(yè)的產(chǎn)權可分割與轉讓，將令“工業(yè)地產(chǎn)”成為房地產(chǎn)市場上的“正式產(chǎn)品”。

仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧對記者表示，M0性質的新型產(chǎn)業(yè)用地深圳、東莞都已經(jīng)推出。傳統(tǒng)工業(yè)用地主要用于建造廠房、基地，用地面積較大，容積率、分割方面可能無法滿足設計、研發(fā)等新型產(chǎn)業(yè)的需求。由于其地價較低，且可以做類寫字樓項目，政府推出時也會擔心開發(fā)商拿到后只是用于開發(fā)投資，而不是用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從較早推出M0用地的深圳來看，因用地面積、分割比較靈活，2015年、2016年確實引起了投資的熱潮，因此2016~2017年政府相繼出臺了不少政策用于限制分割出讓接手的條件、時限等，2018~2019年M0地塊在深圳市場的活躍度就降低了很多。因此，廣州推出M0地塊應該也會借鑒其他城市的經(jīng)驗，不會讓門檻設置得太低，引起純投資熱而不是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，相信8月土地出讓終止也是希望會考慮得更加周全一些。

工業(yè)用地投資方多是產(chǎn)業(yè)基金

張寧表示，事實上，一直以來廣州工業(yè)地產(chǎn)的成交都很活躍。工業(yè)地產(chǎn)也分為幾種類型，包括物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、傳統(tǒng)工業(yè)用地等，工業(yè)用地與宅地、商業(yè)用地不同，基本是前期談妥各種條件，確定土地指標才會推出，很少會流拍。產(chǎn)業(yè)用地在廣州投資一直非常活躍，其準入門檻也比較高，對產(chǎn)業(yè)方向、產(chǎn)出、規(guī)模都會有要求，很多會是前期談妥，確定了意向，所以基本是底價成交。

投資工業(yè)地產(chǎn)的通常是一些基金，而傳統(tǒng)的工業(yè)廠房一般以使用為主，很少用來投資，因為廠房的通用性比較低。一些保險基金、養(yǎng)老基金則會投資工業(yè)用地，但追求高回報的基金比較少會投資工業(yè)地產(chǎn)，因為工業(yè)投資周期比較長，回報相對穩(wěn)定但不高。海外基金近年投資廣州的工業(yè)地產(chǎn)，則主要是青睞物流地產(chǎn)。

一般情況下，基金持有工業(yè)地產(chǎn)項目相比商業(yè)項目要長一些，退出的時間在5~8年左右。目前國內市場，無論是辦公類園區(qū)還是工業(yè)物流類園區(qū)的退出，以大宗交易整售為主。不過，產(chǎn)業(yè)園的退出也是業(yè)內關注的焦點與難點。由于產(chǎn)業(yè)園與地方政府產(chǎn)業(yè)扶持及產(chǎn)業(yè)投入緊密相關的特殊屬性決定了產(chǎn)業(yè)園整售也面臨諸多挑戰(zhàn)，提高了產(chǎn)業(yè)園交易的門檻和難度，使得產(chǎn)業(yè)園頻繁的換手交易較為罕見。為了規(guī)避大宗資產(chǎn)交易伴隨的稅務成本和手續(xù)費用，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園相關大宗交易采用股權交易的方式進行。

關鍵詞： 產(chǎn)業(yè)用地