先是一些城市地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，如蘇州限售多次加碼、開封限售令放開“一日游”、呼和浩特整頓二手房市場(chǎng);再有銀行層面的收緊，如蘇州、南京、青島等城市房貸利率上浮;此外，銀保監(jiān)會(huì)已從監(jiān)管角度對(duì)房地產(chǎn)信托、房企發(fā)債融資收緊。

一連串的信號(hào)顯示，樓市調(diào)控趨緊的態(tài)勢(shì)不減。

從調(diào)控的節(jié)奏來看，引用中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，同比增長(zhǎng)31%;今年4月以來，調(diào)控明顯提速。

從調(diào)控的效果來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1—5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)從量、價(jià)兩方面印證，樓市運(yùn)行在穩(wěn)的區(qū)間，泡沫得到一定程度的擠出。

那么，下半年樓市如何運(yùn)行?

“穩(wěn)”

觀察樓市的走向，在學(xué)界有“短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”的分析范式，房?jī)r(jià)的漲跌取決于土地供應(yīng)、庫存、流動(dòng)性、人口流動(dòng)等諸多復(fù)雜的供需因素。而最直觀的是觀察高層的定調(diào)和監(jiān)管的動(dòng)作。

梳理近期的高層表態(tài)來看，無論是 2018年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，還是2019年4月的政治局會(huì)議，都對(duì)樓市有嚴(yán)格的態(tài)度，反復(fù)講“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”。

從中央明確落實(shí)“一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，到7月的政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，告訴了我們長(zhǎng)期該怎么做、短期又該怎么做，可謂一錘定音，徹底打消了希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲者的預(yù)期。

從中央的態(tài)度不難看出，樓市運(yùn)行，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，同時(shí)“因城施策”也賦予了地方一定的靈活性和政策空間。

今年上半年，個(gè)別一二線城市，如蘇州的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速升溫的苗頭，引起了公眾的熱議和住建部的約談，蘇州3個(gè)月內(nèi)4次政策逐次加碼，初步穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

關(guān)于樓市“三穩(wěn)”的目標(biāo)中，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”離不開“穩(wěn)地價(jià)”和“穩(wěn)預(yù)期”。

穩(wěn)地價(jià)方面，住建部近期對(duì)地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，各地也通過“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”、“價(jià)高者不一定得”等舉措進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià);房企拿地離不開資金的“輸血”，近來房企融資額已經(jīng)大幅受限，融資成本也明顯上升。可以說，土地和金融舉措的“雙管齊下”，將防止拿地環(huán)節(jié)的過熱狀況。

穩(wěn)預(yù)期方面，自中央明確“房住不炒”理念以來，加之各地各部門的堅(jiān)決執(zhí)行，社會(huì)各方面的預(yù)期趨于穩(wěn)定。

誠然，“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)”與過去多年的“土地財(cái)政”思維存在不適應(yīng)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力，一些城市難免面臨財(cái)政上的困難，房?jī)r(jià)有下行的隱憂，例如個(gè)別城市試圖取消“限售令”，提振樓市和經(jīng)濟(jì)。

時(shí)下，中國正大力推動(dòng)供給側(cè)改革，邁向經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，培育高端制造等科創(chuàng)企業(yè)，擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)沖擺脫房地產(chǎn)依賴而帶來的下行壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速換擋的容忍度不斷提升，決不會(huì)再走依賴房地產(chǎn)的老路。

分化

更多的維度來看，武漢、成都、西安等準(zhǔn)一線城市降低人才引進(jìn)門檻，南京、青島等地銀行上浮房貸利率，菏澤等地取消限售，這些舉措表明一城一策、分城調(diào)控的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)，保障了樓市運(yùn)行的平穩(wěn)。

可以說，樓市呈現(xiàn)區(qū)域性分化，但不具備普漲、大漲的條件，也難以出現(xiàn)普跌、大跌的可能。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨“洗牌”時(shí)刻。在地產(chǎn)調(diào)控和融資收縮下，三四線城市的部分中小型房企生存艱難，陸續(xù)退出市場(chǎng)。大型房企憑借融資成本、品牌影響力和拿地的優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度不斷提高。時(shí)下又是房企償債高峰期，今年以來，已有近300家地方中小房企宣告破產(chǎn)清算，且這個(gè)數(shù)字仍在上升。

地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部分化，與各地樓市的區(qū)域分化，將成為未來樓市的趨勢(shì)。

此外，金融是實(shí)體的“血液”，隨著金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，未來金融機(jī)構(gòu)將引導(dǎo)更多的資金扶持制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，資金資源的流向也呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。

根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，貨幣流動(dòng)性對(duì)樓市的上漲起到了“推波助瀾”的作用。但上半年以來，關(guān)于樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)被密集提及，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房企融資的審核趨嚴(yán)。

監(jiān)管層的表態(tài)，既有對(duì)居民負(fù)債率過高的憂慮，也蘊(yùn)含引導(dǎo)資金資源流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，那種“貨幣放水—樓市大漲”的情景恐難以出現(xiàn)。

可以預(yù)見，下半年中央“房住不炒”的定力和住建部“三穩(wěn)”的目標(biāo)不會(huì)改變，隨著地方政府夯實(shí)主體責(zé)任、因城施策的舉措更加多元、合理，金融部門進(jìn)一步嚴(yán)防資金炒地炒樓，樓市調(diào)控體系愈發(fā)成熟和完善，樓市“入夏”的過熱狀態(tài)不會(huì)出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞： 高溫 樓市