沉寂兩年的萬達(dá)集團(tuán)(簡稱“萬達(dá)”)正在蘇醒。

2019年來，萬達(dá)密集與遼寧、四川、陜西、廣州、甘肅等多地政府簽下大單，宣布萬達(dá)城、萬達(dá)廣場、萬達(dá)文化旅游等多種業(yè)態(tài)即將落戶，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，萬達(dá)年內(nèi)簽約項目的總投資額已高達(dá)3550億元。

那個“買買買”的萬達(dá)又回來了。2015年，萬達(dá)宣布開啟“第四次轉(zhuǎn)型”，國際化、服務(wù)業(yè)成為這次轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。此后，萬達(dá)在國內(nèi)外同時開啟了“買買買”模式，然而，2017年，萬達(dá)遭遇了流動性危機，萬達(dá)董事長王健林選擇“壯士斷腕”，大舉出售海內(nèi)外多宗資產(chǎn)，最為著名的莫過于那場與融創(chuàng)中國(HK：01918)、富力集團(tuán)(HK：02777)的“世紀(jì)大甩賣”。

經(jīng)此一役，萬達(dá)誓言轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，降低負(fù)債率。如今，萬達(dá)大手筆投資，似乎大有重回重資產(chǎn)模式之勢。這場“輕重”之戰(zhàn)，萬達(dá)究竟會如何“出牌”?

從“撤退”到“回歸”

萬達(dá)的“蘇醒”始于2018年。

這年11月，萬達(dá)與蘭州市在北京簽訂協(xié)議，稱萬達(dá)城將落戶蘭州，雙方共同打造“一帶一路”文化旅游新品牌。這是繼2017年“世紀(jì)大甩賣”之后，萬達(dá)簽下的第一個文旅大單，自此開始，萬達(dá)一直奔走在各大城市之間，簽下眾多文旅項目。

2019年5月15日，沈陽市政府和萬達(dá)集團(tuán)簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，再在沈陽投資800億元，建設(shè)世界一流的大型文化旅游項目、世界一流的國際醫(yī)院、世界一流的國際學(xué)校和5個萬達(dá)廣場。

6月26日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在家鄉(xiāng)四川，宣布千億級投資計劃，在已完成投資 1600億元基礎(chǔ)上，接下來繼續(xù)投入1100億元，建設(shè) 3個文化旅游項目、頂級國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個萬達(dá)廣場。

2019年7月31日，陜西省政府與萬達(dá)集團(tuán)在西安簽訂深化合作協(xié)議，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫(yī)院、企業(yè)總部、商業(yè)綜合體六個方面深化合作。按照此前協(xié)議，萬達(dá)預(yù)計在陜西的投資額超過1000億元。

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，萬達(dá)總投資額已達(dá)到3550億元。

這一幕，似曾相識。2016年，萬達(dá)斥資逾百億美元，把十幾家海外文娛、影視、體育、地產(chǎn)項目收歸囊中，當(dāng)年的海外投資計劃超過200億美元。

然而，2017年6月，據(jù)市場流傳的一份“紅頭文件”顯示，銀監(jiān)會要求四大國有銀行對萬達(dá)、海航、復(fù)星、安邦等公司的跨境投資業(yè)務(wù)的資金來源進(jìn)行重點排查。

次日上午(2017年6月22日)，萬達(dá)股債雙殺，旗下多只債券遭遇瘋狂拋售，萬達(dá)電影(SZ：002739)跌幅高達(dá)9.87%，市值縮水超60億元，午后，萬達(dá)電影臨時停牌。

萬達(dá)不得不“斷臂自救”，除了拋售部分海外資產(chǎn)外，對于資金使用量大，且沉淀周期較長的文旅產(chǎn)業(yè)也首當(dāng)其沖被掛牌出售。2017年7月，萬達(dá)與融創(chuàng)中國、富力集團(tuán)完成了一份“世紀(jì)交易”。其中，萬達(dá)旗下13個文旅項目91%股權(quán)售予融創(chuàng)，作價438.44億元。同期，萬達(dá)旗下的長白山國際旅游度假村等文旅項目也被出售。2018年10月，萬達(dá)又將萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個文旅項目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司售予融創(chuàng)。

資金實力能否支撐王健林的“文旅夢”？

對于萬達(dá)出售文旅產(chǎn)業(yè)的行為，坊間一直將其解讀為“大撤退”，不過，王健林亦曾多番對外表態(tài)，萬達(dá)會一直看好文旅產(chǎn)業(yè)。

在完成那場“世紀(jì)大交易”后，王健林曾公開講述甩賣資產(chǎn)背后的邏輯：“萬達(dá)十幾個文旅項目疊加，通過銷售物業(yè)雖然能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年要凈增1000億元負(fù)債，同時，酒店整體年平均回報率低于4%，全部酒店每年會吃掉十幾個萬達(dá)廣場的凈利潤。”

如今，萬達(dá)以3550億元的大手筆投資強勢回歸，是否說明流動性危機得到了全面緩解?超過3000億元的投資額又從哪里來?對此，藍(lán)鯨房產(chǎn)向萬達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去了采訪函，不過對方并未予以回復(fù)。

據(jù)上交所公示的2018年萬達(dá)商管債券年度報告顯示，截至2018年年底，公司有息負(fù)債規(guī)模為1886.89億元，其中2019年之內(nèi)到期的非流動負(fù)債(一年以上的中長期負(fù)債)210.27億元，而萬達(dá)2018年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為291億元，基本可以覆蓋到期債務(wù)。此外，公司資產(chǎn)負(fù)債率為57.58%，2016年底為70.26%。

由此來看，萬達(dá)的資金面確實得到了好轉(zhuǎn)，但在逾3000億元的投資總額面前，僅靠自有資金，萬達(dá)又如何支撐?對此，一位房地產(chǎn)從業(yè)人士對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“企業(yè)與地方政府簽訂的都是框架協(xié)議，最終能否落地還待考證。即便項目能夠順利落地，這些資金也并不是一次性投入，而是分批投入。”

然而，即便僅項目前期投資，亦耗資不菲。伴隨著上述協(xié)議的簽訂，2019年上半年，萬達(dá)新增拿地明顯提高。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年萬達(dá)全年拿地共42宗;2018年為20宗;而截至2019年上半年，萬達(dá)已拿下了56宗地塊，拿地金額達(dá)到240.04億元。

一位不愿具名的知名地產(chǎn)分析師向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“萬達(dá)與地方政府達(dá)成合作后，會相應(yīng)的得到當(dāng)?shù)匾恍┲С帧５壳氨O(jiān)管層對房地產(chǎn)的資金監(jiān)管正在收緊，而萬達(dá)項目又比較多，需要特別注意在融資方面進(jìn)行創(chuàng)新。”

藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱深交所、上交所網(wǎng)站獲悉，萬達(dá)在融資方面并未有太多動作。其在2015年共發(fā)了兩筆公司債，2016年發(fā)了6筆，此后再未成功發(fā)行其他公司債;此外，2018年年底，萬達(dá)又通過資產(chǎn)證券化方式，完成了上海松江萬達(dá)廣場投資有限公司、寧波江北萬達(dá)廣場投資有限公司發(fā)行的27億元ABS融資，截至目前，再沒有其他資產(chǎn)證券化項目獲批。

對此，據(jù)《棱鏡》報道稱，目前銀行對萬達(dá)的信貸政策已經(jīng)平穩(wěn)，不會高看也不會歧視，視具體的項目而定。不過，上述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“萬達(dá)能夠與各地省政府簽訂協(xié)議，這決定了其在銀行貸款方面不會有太多困難。”

加重重資產(chǎn)或為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型“鋪路”

重金與各地政府簽約的萬達(dá)，大有重回“重資產(chǎn)”發(fā)展之路的架勢。

有市場輿論認(rèn)為，萬達(dá)之所以重回“重資產(chǎn)”模式，是因為“輕資產(chǎn)”模式雖然讓萬達(dá)變輕了，但是溝通和管理成本也變得越來越高，這與萬達(dá)雷厲風(fēng)行的行事風(fēng)格不符。

如在2019年年初的萬達(dá)年會上，王健林透露，2018年新開業(yè)萬達(dá)廣場43個，其中，“輕資產(chǎn)”項目29個;未完成開業(yè)計劃的有50個，原因在于有的輕資產(chǎn)合作方執(zhí)行力欠佳。

當(dāng)時，王健林還稱，兩年內(nèi)要把萬達(dá)的有息負(fù)債率降至“絕對安全”水平，辦法就是不斷提高“輕資產(chǎn)”項目的占比。他說，“這種戰(zhàn)略調(diào)整肯定不舒服，甚至是痛苦的。萬達(dá)既然認(rèn)準(zhǔn)了輕資產(chǎn)、低負(fù)債的發(fā)展戰(zhàn)略，就不能動搖。”

對于繼續(xù)開發(fā)部分“重資產(chǎn)”項目的做法，王健林也曾公開解釋道：“一是為了資本市場的需要，徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。二是一些商業(yè)項目本身帶有住宅開發(fā)，我們不能因為不做住宅舍棄這個項目。三是做輕資產(chǎn)，需要團(tuán)隊指導(dǎo)業(yè)主建設(shè)。所以地產(chǎn)集團(tuán)還要存在，每年還要有幾百億銷售額。”

究竟其為何在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型同時，繼續(xù)加大重資產(chǎn)?6月20日，有外媒消息傳出，萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在新加坡上市，估值或超過10億美元。該消息稱，萬達(dá)在新加坡上市將捆綁哪些資產(chǎn)尚不得而知，但這些資產(chǎn)將作為房地產(chǎn)投資信托(REITS)上市。

隨后，另外有市場消息指出，萬達(dá)此次REITS打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產(chǎn)標(biāo)的，投資者可以通過購買該信托基金，從萬達(dá)每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

萬達(dá)這種輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑，與凱德集團(tuán)(簡稱“凱德”)商業(yè)模式有異曲同工之處。公開資料顯示，凱德集團(tuán)在2000年合并重組之時(前身為嘉德置地)也是重資產(chǎn)開發(fā)商之一。2001年，凱德有息負(fù)債率曾約達(dá)87%;自2002年起，凱德集團(tuán)先后發(fā)行5支公募REITs，并開始大規(guī)模收購物業(yè)，成功向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，成為基金管理人;2001年-2017年，凱德集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從57%降至48%，凈負(fù)債率下降56%，資產(chǎn)規(guī)模增長3倍。

“凱德的輕資產(chǎn)模式是值得借鑒的，凱德模式有助于萬達(dá)輕資產(chǎn)的復(fù)制和擴(kuò)張。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

萬達(dá)究竟會將輕資產(chǎn)之路走到底，還是重拾重資產(chǎn)開發(fā)?目前來看，尚需觀察。但可以肯定的是，走出債務(wù)泥潭的萬達(dá)如今再展昔日雄心，它勢必會重回“主戰(zhàn)場”，而在各大房企陸續(xù)“殺入”文旅地產(chǎn)之時，萬達(dá)能否成為文旅行業(yè)的“教父”?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 萬達(dá)集團(tuán) 重資產(chǎn)