促銷(xiāo)試探市場(chǎng)反應(yīng),8月整體去化率為43%

從8月成交數(shù)據(jù)來(lái)看,全國(guó)重點(diǎn)城市新建住房的成交面積普遍減少,北上廣深8月成交面積環(huán)比下降10%,同比下降7%。二手方面,北京、深圳、廣州市場(chǎng)持續(xù)降溫。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì),8月份廣州市中介促成的二手住宅成交4555宗,環(huán)比回落8.64%,這已經(jīng)是連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下降。知名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家趙卓文表示,目前來(lái)看,有幾方面原因?qū)е率袌?chǎng)出現(xiàn)膠著狀態(tài),一是“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的定調(diào)十分重要,在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的背景下,房地產(chǎn)業(yè)的作風(fēng)和地位,需要重新定位。至少,管理層不希望新一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策,又造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。另一方面,2019年的房地產(chǎn)政策,并沒(méi)有像房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期的那樣發(fā)展。也不再重復(fù)以往的靠大基建和房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的常用手段。在全球降息、降準(zhǔn)的環(huán)境下,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻面臨流動(dòng)性收緊、房貸利率無(wú)優(yōu)惠有加點(diǎn)的窘境。

在這種僵持的市場(chǎng)環(huán)境下,不少樓盤(pán)提前到8月進(jìn)行促銷(xiāo)。廣州克而瑞市場(chǎng)首席分析師肖文曉表示,8月廣州有將近30個(gè)樓盤(pán)以推出少量一口價(jià)單位、特價(jià)房的方式進(jìn)行促銷(xiāo),試探購(gòu)房者的反應(yīng)?？傮w來(lái)看,部分樓盤(pán)確實(shí)用特價(jià)房的手段聚攏了一些人氣,但是購(gòu)房者的出手仍然偏于謹(jǐn)慎,8月整體的開(kāi)盤(pán)/加推去化率只有43%。

“至少調(diào)整5%-10%,促銷(xiāo)才會(huì)有效果”

對(duì)于“金九銀十”這樣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,開(kāi)發(fā)商無(wú)疑會(huì)抓住這個(gè)時(shí)機(jī)推新,買(mǎi)家也會(huì)在這個(gè)時(shí)間多看房和買(mǎi)房,今年的情況跟往年有相似但也有不同,相似的就是搶跑“金九”,不同的就是提早之余還進(jìn)行了促銷(xiāo)。外圍區(qū)域有些樓盤(pán)調(diào)整了5%-10%,而這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)再進(jìn)一步的往市區(qū)蔓延。他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該面對(duì)現(xiàn)實(shí),不要再猶豫了,越晚促銷(xiāo),可能會(huì)錯(cuò)失客戶(hù),所以要么促銷(xiāo)要么堅(jiān)守,但是開(kāi)發(fā)商守不守得了,資金的壓力怎樣,只有開(kāi)發(fā)商自己最清楚,而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),真正有需求有合適的就可以出手。

令市場(chǎng)尷尬的是,“促銷(xiāo)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的提升”。市場(chǎng)為何對(duì)促銷(xiāo)不買(mǎi)賬呢?黃韜認(rèn)為,一方面是市場(chǎng)普遍的心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,另一方面是促銷(xiāo)力度不夠大,從目前的情況來(lái)看至少調(diào)整10%-15%以上才有可能被買(mǎi)家認(rèn)可,成交量才會(huì)有所回收。比如,番禺某大盤(pán)大幅優(yōu)惠促銷(xiāo)效果明顯,后至少賣(mài)了兩三百套。所以只要調(diào)整到位,肯定會(huì)有效果。

“有購(gòu)房需求的不一定要等到最低點(diǎn)入市”

在肖文曉看來(lái),43%的去化率表明,光靠“噱頭”是很難打動(dòng)購(gòu)房者的,所以“金九銀十”應(yīng)該會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商拿出真槍實(shí)彈的折扣來(lái)。肖文曉分析稱(chēng),廣州樓市近幾個(gè)月的成交量都維持在7000套左右,這好于去年低谷期每個(gè)月五六千套的成交水平,但是距離9000套左右的景氣線(xiàn)也有差距。由于融資渠道收窄、融資成本提高,目前很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈偏緊,需要加快銷(xiāo)售回籠資金,因此樓盤(pán)給出的優(yōu)惠會(huì)是比較多的,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)是一個(gè)置業(yè)的窗口期。

“我建議有買(mǎi)房需求的買(mǎi)家準(zhǔn)備好錢(qián),調(diào)整15%左右的時(shí)候就可以出手了,不一定非要等調(diào)整20%左右”,黃韜認(rèn)為,有需求有選擇的時(shí)候,稍微有優(yōu)惠就可以買(mǎi),不要等到所謂最低點(diǎn),最低點(diǎn)在哪里誰(shuí)也說(shuō)不清,而且市場(chǎng)隨時(shí)會(huì)恢復(fù)。目前廣州整體樓價(jià)的判斷是穩(wěn)定為主,所以整體應(yīng)該不會(huì)調(diào)整20%,而去年到現(xiàn)在調(diào)整很明顯,差不多有10%,今年可能就會(huì)調(diào)整到位。

后市未必悲觀,趙卓文分析稱(chēng),2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然仍為“因城施策”,但全局一盤(pán)棋的舉措和力度亦清晰可見(jiàn)。年初住建部定調(diào)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,可視為“雙向調(diào)控”。倘若年末樓市繼續(xù)趨冷,政策上一定會(huì)加溫。這一點(diǎn),要有信心。同時(shí),我們應(yīng)看到,讓樓市升溫的手段和政策工具還有很多,大可不必?fù)?dān)心樓市一直向下。

新聞鏈接

9月中心區(qū)多個(gè)全新盤(pán)入市

據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì),9月廣州全市共有25個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作,4個(gè)全新開(kāi)盤(pán),11個(gè)舊盤(pán)加推,10個(gè)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心,合計(jì)約2963套貨量。

中心五區(qū)9個(gè)項(xiàng)目有供應(yīng)

中心五區(qū)方面,9月份越秀區(qū)零供應(yīng),白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)共有9項(xiàng)目有供應(yīng)。荔灣區(qū)葛洲壩·廣州紫郡府將加推143㎡四房,預(yù)計(jì)均價(jià)約4.8萬(wàn)-5.2萬(wàn)元/㎡;新世界凱粵灣加推76-143㎡二至五房產(chǎn)品。

海珠區(qū)兩個(gè)全新盤(pán)入市,越秀天悅江灣營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板間將同步開(kāi)放,項(xiàng)目首推建面約102-140㎡的江景復(fù)式單位,帶裝修發(fā)售;華發(fā)江南府預(yù)計(jì)9月中上旬對(duì)外開(kāi)放,將主推建面約128-143㎡四房戶(hù)型。

天河區(qū)珠江花城加推7棟115-139㎡四至五房單位;天河云商匯于近期推出建面30-55㎡創(chuàng)意空間和建面155-900㎡企業(yè)總部,預(yù)計(jì)2019年9月開(kāi)盤(pán)。

白云區(qū)偉騰云星8月31日提前搶跑推出建面79-130㎡二至四房住宅單位,其中以建面79㎡2房2廳戶(hù)型及建面100㎡3房2廳戶(hù)型為主;華潤(rùn)置地·潤(rùn)府打造全南向建面約105-133㎡3+1至4+1房復(fù)式單位即將推出,全盤(pán)僅224套;朗云花園預(yù)計(jì)9月開(kāi)放銷(xiāo)售中心,計(jì)劃推平層121㎡、復(fù)式洋房111-115㎡及別墅產(chǎn)品。

花都3項(xiàng)目即將全新開(kāi)盤(pán)

外圍區(qū)域方面,9月從化區(qū)無(wú)新推,合計(jì)共16個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作。

黃埔區(qū)華標(biāo)峰湖御境、萬(wàn)科幸福譽(yù)、萬(wàn)科山景城樾山3個(gè)項(xiàng)目有加推,其中華標(biāo)峰湖御境將推出328-586㎡五至九房大戶(hù)型單位。

番禺區(qū)星河灣半島四期新推出一棟28層高的普通住宅,四房單位建面約286m2,帶裝修,戶(hù)型南北對(duì)流,可俯瞰一線(xiàn)江景;亞運(yùn)城9月推出89-135㎡三至四房單位,均價(jià)約27000元/㎡。

南沙區(qū)嘉霖聚和·尊悅臺(tái)項(xiàng)目位于南沙大崗鎮(zhèn),首推建面約76-96㎡的二至三房單位,預(yù)計(jì)9月份開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心;金科·博翠明珠將推80-138㎡三四房江景住宅;中交藍(lán)色海灣預(yù)計(jì)2019年9月中下旬推售1棟洋房單位,戶(hù)型建面約為144-237㎡;敏捷·鹿港預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán),主推建面約34-90㎡住宅單位;中交匯通中心商用項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月初推售建面50-70㎡南向海景LOFT辦公單位。

增城區(qū)萬(wàn)科金色里程屬于新塘東的新樓盤(pán),售樓部于8月31日提前開(kāi)放,戶(hù)型區(qū)間為75—85㎡三房,價(jià)格待定。

花都區(qū)3個(gè)項(xiàng)目即將全新開(kāi)盤(pán),碧桂園·泊岸預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán),項(xiàng)目首期推售的戶(hù)型涵蓋建面90-122㎡南向三房帶主套和114㎡南向四房帶主套戶(hù)型;新力琥珀園同時(shí)推出1棟92-112㎡洋房單位和8棟121-154㎡疊拼墅產(chǎn)品;陽(yáng)光城蘭園·翡麗灣首推89-121㎡三至四房,均價(jià)待定;奧園譽(yù)湖灣將推建面約105-140㎡三至四房湖居大宅,預(yù)計(jì)將于9月下旬開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心;華潤(rùn)路勁金茂桐悅將于2019年9月底開(kāi)放銷(xiāo)售中心,主力戶(hù)型有建面97-128㎡的三至四房和復(fù)式建面約106-140㎡的四至五房。

關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)反應(yīng)