綠城管理控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”)近期在港交所遞交招股說(shuō)明書。上市成功后，綠城管理將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”，同時(shí)將成為綠城集團(tuán)除綠城中國(guó)、綠城服務(wù)之外的第三個(gè)赴港上市平臺(tái)。

招股書顯示，綠城管理是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的代建公司。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年綠城管理占據(jù)中國(guó)代建市場(chǎng)41.1%的份額。截至2019年9月30日，綠城管理共擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6846.3萬(wàn)平方米。

2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理總收入分別為10.16億元、14.81億元和15.13億元;同期，綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)分別為2.56億元、3.63億元和2.96億元。

據(jù)招股書披露，綠城管理的業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自于商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)。其中，商業(yè)代建是由項(xiàng)目擁有人負(fù)責(zé)土地收購(gòu)成本及物業(yè)建造成本，綠城管理負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理等各類物業(yè)開發(fā)服務(wù);而政府代建業(yè)務(wù)則主要承接公共住房物業(yè)開發(fā)和公共基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目。

毛利率滑坡盈利能力遭質(zhì)疑

得益于這種輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，綠城管理代建業(yè)務(wù)的毛利率顯著高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。但同時(shí)，毛利率持續(xù)滑坡也使綠城管理的盈利能力遭到市場(chǎng)質(zhì)疑。

對(duì)于毛利率連續(xù)下滑的原因，綠城管理稱主要受商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率影響。招股書顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理商業(yè)代建的毛利率分別為61.4%、55.7%和47.6%。而同期綠城管理自商業(yè)代建產(chǎn)生的收入分別為8.07億元、11.46億元和10.98億元，分別占總收入的79.4%、77.35%和72.57%，在綠城管理總收入中比重較大。

值得注意的是，在商業(yè)代建業(yè)務(wù)中，綠城管理與業(yè)務(wù)伙伴合作運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目數(shù)量自2017年末的37個(gè)增至2019年9月30日的86個(gè)，管理總建筑面積增至2451.94萬(wàn)平方米。綠城管理也稱，商業(yè)代建業(yè)務(wù)毛利率減少，主要由于與業(yè)務(wù)伙伴合作快速發(fā)展，須支付若干比例的管理費(fèi)所致。

有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，綠城管理頻繁拓展合作運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的原因是為了加速擴(kuò)張以搶占市場(chǎng)，綠城管理在招股書中同樣表示，與業(yè)務(wù)伙伴合作運(yùn)營(yíng)是為了以有效和具成本效益的方式迅速擴(kuò)展公司業(yè)務(wù)。

出售虧損的景觀建設(shè)業(yè)務(wù)

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者在梳理招股書時(shí)發(fā)現(xiàn)，綠城管理曾在上市前將存貨全部清空，而2017-2018年末，綠城管理賬面上尚有450萬(wàn)元和480萬(wàn)元的存貨。

綠城管理解釋稱，存貨減少至零主要因?yàn)楣居?019年9月決定出售全部景觀建設(shè)業(yè)務(wù)，故景觀建設(shè)的存貨入賬計(jì)作分類為持作出售的資產(chǎn)。

對(duì)于出售景觀建設(shè)業(yè)務(wù)的原因，綠城管理稱該項(xiàng)業(yè)務(wù)是資本密集型業(yè)務(wù)，與公司的輕資產(chǎn)模式不符。除此之外，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，截至2019年9月30日，已被終止經(jīng)營(yíng)的景觀建設(shè)業(yè)務(wù)已虧損1789.6萬(wàn)元，而2017-2018年末，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)則分別為682.9萬(wàn)元和185.5萬(wàn)元。

隨著景觀建設(shè)業(yè)務(wù)出售，綠城管理一筆1000萬(wàn)元銀行借款也隨之清零。招股書顯示，綠城管理2017-2018年末尚有1000萬(wàn)元一年內(nèi)到期銀行及其他借款，但截至2019年9月30日，公司無(wú)任何銀行借款，而這部分銀行及其他借款則是由景觀建設(shè)業(yè)務(wù)借入。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，將這一虧損的業(yè)務(wù)在上市前出售，能夠在一定程度上優(yōu)化綠城管理的利潤(rùn)率。

代建項(xiàng)目多次出現(xiàn)問(wèn)題

綠城管理還在招股書中提到，公司的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式能夠在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)推動(dòng)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)并提高盈利能力，但綠城管理的代建模式仍存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦合作方出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)對(duì)自身品牌造成傷害。

在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，昆明春江明月小區(qū)的多名業(yè)主投訴稱，小區(qū)二期本應(yīng)在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以來(lái)項(xiàng)目便陷入停工狀態(tài)，如今已停工一年整。資料顯示，綠城春江明月的項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際是昆明國(guó)福房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司，浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司作為代建方與國(guó)福地產(chǎn)合作開發(fā)。

而據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2019年11月報(bào)道，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，昆明春江明月小區(qū)無(wú)論是項(xiàng)目案名還是銷售人員的介紹，都是以綠城品牌作為該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)進(jìn)行推薦。直到項(xiàng)目停工后去維權(quán)時(shí)，才被告知綠城只是代建。

《中國(guó)青年網(wǎng)》2018年12月曾報(bào)道，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)有4棟已大部分售出的高層住宅樓，因混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，已由開發(fā)商自行拆除。據(jù)章丘區(qū)住建委通報(bào)，中康綠城百合花園項(xiàng)目建設(shè)單位是濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，綠城派駐人員實(shí)施代建管理。此外，山東青島李滄綠城郁金香岸、山東青島即墨中航綠城•理想城和安徽六安城南綠城花園也曾發(fā)生過(guò)業(yè)主維權(quán)，原因是被曝出存在房屋漏水、部分單元樓梯開裂掉渣和墻面空鼓、墻體破裂脫皮等質(zhì)量問(wèn)題，而這些，均是綠城管理的其他代建項(xiàng)目的。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，代建模式背后涉及到品牌輸出和產(chǎn)品管理等內(nèi)容，相關(guān)開發(fā)商也需要警惕代建的風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分開發(fā)商營(yíng)銷部分如果過(guò)于夸大項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)品質(zhì)，還要警惕物業(yè)管理質(zhì)量下調(diào)等風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)還建議，購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候要向項(xiàng)目營(yíng)銷人員多咨詢，比如說(shuō)簽約中的公司的來(lái)歷是什么，這個(gè)項(xiàng)目是不是一拿地就是類似企業(yè)拿的，類似情況多咨詢，總體上可以防范一些馬甲類的開發(fā)商操盤。(記者王子奇 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)

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