一邊是業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)，拒交物業(yè)費;一邊是收不上足額物業(yè)費，物業(yè)公司入不敷出，服務(wù)因此打折扣——發(fā)生在一些小區(qū)的“物業(yè)費之爭”多年來惡性循環(huán)，該如何解決?業(yè)主普遍對于物業(yè)費的制定標(biāo)準(zhǔn)、收取方式、使用用途等存有疑問，如果不能及時得到解答，就易成為物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量矛盾的導(dǎo)火索。5月1日起即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》，對物業(yè)費“我是誰”“我從何處來”“應(yīng)向何處去”的問題在一定程度上都給予了回答。

物業(yè)費取之于民用之于民

提及物業(yè)費，想必大家都不會陌生，它一般是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)公司對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第二十八條和第六十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。不管自行管理還是委托他人，業(yè)主都應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額交納物業(yè)費。實踐中，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格。而業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

在實踐中，物業(yè)費的收取分為兩個階段，在建設(shè)單位銷售房屋前，此時應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，由其選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內(nèi)容以及收費標(biāo)準(zhǔn)進行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過兩年。而在建設(shè)單位銷售房屋后，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。值得一提的是，在即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，對于因為業(yè)主大會、業(yè)主委員會缺失或者不能正常運行狀態(tài)下的一些小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建成立臨時性、過渡性機構(gòu)——物業(yè)管理委員會，它也可以履行業(yè)主委員會的相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價

按照基礎(chǔ)條件、公共秩序維護、保潔服務(wù)、房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護管理和綜合管理服務(wù)等因素，物業(yè)費一般可以分為四級，每個級別的收費標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)而有所不同。此前根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，北京市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價，而根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第七十條和第七十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式;上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算;上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況等信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

這意味著，之后小區(qū)物業(yè)費的收取并不是由物業(yè)公司單方定價，而是通過市場予以調(diào)節(jié)并適時調(diào)整。并且，在進一步明確物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)測及公開價格信息的職責(zé)之后，可以保證物業(yè)定價的合理、透明。這樣，一方面減少了業(yè)主心中對于收費機制的疑問，另一方面由于服務(wù)質(zhì)量將成為物業(yè)收費的主要因素，必將督促物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量。

無理拒交或被納入失信名單

根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》第七十二條第一款的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行法院生效法律文書的，法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。

因此，如果物業(yè)公司提交證據(jù)表明自己已經(jīng)依照合同或其他規(guī)定提供了服務(wù)，而業(yè)主以外出不在、房屋閑置或不需要使用公共電梯、暖氣等理由，無理拒交物業(yè)服務(wù)費或者要求給予優(yōu)惠時，此類訴求或抗辯一般不會得到支持。舉例來說，在北京某物業(yè)公司與鄭某的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，鄭某拒絕交納物業(yè)費長達9年，物業(yè)公司因此將其訴至法院，盡管鄭某辯稱自己拒絕交納物業(yè)費的理由是因為物業(yè)公司提供的服務(wù)不合格，并沒有享受到等值的物業(yè)服務(wù)，而且自己的房屋也閑置長達3年，產(chǎn)生了相應(yīng)的損失。但是法院最終經(jīng)審理認(rèn)定，物業(yè)公司已經(jīng)向鄭某提供了相應(yīng)服務(wù)且并未中斷，而鄭某的抗辯理由并不足以支持其減免物業(yè)費，鄭某應(yīng)向物業(yè)公司補交物業(yè)費并支付相應(yīng)的逾期違約金。

延遲交房期間有權(quán)拒交

值得注意的是，為了合理分配業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，并不是所有的物業(yè)費都應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)。

根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān);房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。結(jié)合此前國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款的規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。從以上條款可以看出，業(yè)主交納物業(yè)費并不是依照合同上的交房日期開始算，而是應(yīng)從開發(fā)商通知業(yè)主收房之日或物業(yè)實際交付房屋之日才開始計算，如果開發(fā)商尚未出售房屋或物業(yè)有延遲交房的情況，在這段時間內(nèi)業(yè)主有權(quán)不交納物業(yè)費。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，法院應(yīng)予支持。

舉例來說，在郭某與北京某物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，郭某認(rèn)為物業(yè)公司違反法定程序，擅自將物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)從每平方米每月0.94元調(diào)整至1.6元;物業(yè)公司辯稱，提高物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)評估，并經(jīng)過相關(guān)行政機關(guān)備案，符合法律規(guī)定。最終法院認(rèn)為，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而物業(yè)公司提交的調(diào)整物業(yè)費征求意見無法確定經(jīng)過上述業(yè)主簽署，且相關(guān)機構(gòu)備案僅僅是行政管理的要求，而不對材料進行實質(zhì)審查，因此物業(yè)公司應(yīng)退還郭某多余的物業(yè)費用。由此可以看出，如果物業(yè)公司擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕交納多余的物業(yè)管理費。生活中，如果物業(yè)公司確實由于物價上漲或是相關(guān)政策變化等需要改變物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在與業(yè)主充分協(xié)商的前提下重新簽訂變更的《物業(yè)服務(wù)合同》，從而減少雙方的爭議。

(劉葉 作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)

延伸閱讀

老舊小區(qū)物業(yè)費調(diào)整

居委會依法定程序可代行職責(zé)

案情回顧

劉某等業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費按年計算每平方米18元。自合同簽訂生效后，雙方一直按約定履行。但2014年6月以后，物業(yè)公司要求業(yè)主按照新的收費標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費。劉某等業(yè)主認(rèn)為上調(diào)物業(yè)費沒有依據(jù)，提起訴訟，要求判令物業(yè)公司繼續(xù)依協(xié)議執(zhí)行。物業(yè)公司辯稱，已經(jīng)按照法定程序上調(diào)物業(yè)費，不同意業(yè)主的訴訟請求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司的漲價行為符合形勢要求，劉某等業(yè)主的要求無事實和法律依據(jù)，駁回了他們的訴訟請求。

案例解析

住宅小區(qū)物業(yè)費長期不調(diào)整是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的重要原因之一。物業(yè)費的調(diào)整屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大物業(yè)管理事項，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。對于成立業(yè)主大會并選聘業(yè)委會的小區(qū)，調(diào)整物業(yè)費按照法律規(guī)定的程序進行即可。但是實踐中，并非所有小區(qū)都成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，很多小區(qū)特別是老舊小區(qū)缺位現(xiàn)象非常普遍。本案即是在未成立業(yè)委會的小區(qū)，由居民委員會代行業(yè)委會職責(zé)，進而實現(xiàn)調(diào)整物業(yè)費的典型案例。

我國物權(quán)法及《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會和業(yè)委會法律上的地位，這從本質(zhì)上體現(xiàn)了業(yè)主的事情由業(yè)主共同決定的基本原則。但業(yè)主大會與業(yè)主委員會僅是承載業(yè)主集體意志的外在載體，業(yè)主大會本質(zhì)上代表全體業(yè)主的意志，即使未成立業(yè)主大會，全體業(yè)主同樣有權(quán)作出集體意思表示;即使未選舉業(yè)主委員會，全體業(yè)主同樣可以通過委托其他組織的方式執(zhí)行全體業(yè)主的集體意志。如果全體業(yè)主能夠通過某種方式共同作出決定，效力上同樣應(yīng)該給予肯定。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)一半的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。據(jù)此，成立業(yè)主大會但未選舉產(chǎn)生業(yè)委會的小區(qū)，居民委員會在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可代行業(yè)主委員會的職責(zé)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，代為執(zhí)行全體業(yè)主的決定;未成立業(yè)主大會、業(yè)委會等組織的，經(jīng)符合條件的業(yè)主授權(quán)，亦可委托居民委員會代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。即將于5月1日起實施的《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，在未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會，在一定條件下代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會的職責(zé)。也就是說，是否成立業(yè)主大會以及選舉業(yè)主委員會，并不能從實質(zhì)上阻礙全體業(yè)主作出意思表示。

本案中，涉案小區(qū)未成立業(yè)主大會，小區(qū)物業(yè)費長期得不到調(diào)整，客觀上導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，服務(wù)質(zhì)量下降。為了給業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，在對涉案小區(qū)物業(yè)費進行依法評估并公示的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)公司的申請，社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)，并全權(quán)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)入戶調(diào)查，征求全體業(yè)主意見。物業(yè)公司受托進行民意調(diào)查后，及時將調(diào)查結(jié)果向社區(qū)居委會和街道辦事處分別進行報告，社區(qū)居委會及街道辦事處均對調(diào)查結(jié)果予以認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費。物業(yè)公司及時向所在區(qū)物業(yè)主管部門申請變更物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，并進行了相關(guān)備案工作。涉案小區(qū)調(diào)整物業(yè)費的過程，本質(zhì)上體現(xiàn)了業(yè)主事情由業(yè)主共同決定的基本原則，程序上符合雙過半的要求，主體上由社區(qū)居委會代行業(yè)委會職責(zé)，物業(yè)費漲價行為符合形勢要求，應(yīng)對全體業(yè)主產(chǎn)生效力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照新的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費。

(王磊 作者單位：北京市第二中級人民法院)

關(guān)鍵詞： 物業(yè)收費