一邊是業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi);一邊是收不上足額物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司入不敷出，服務(wù)因此打折扣——發(fā)生在一些小區(qū)的“物業(yè)費(fèi)之爭(zhēng)”多年來(lái)惡性循環(huán)，該如何解決?業(yè)主普遍對(duì)于物業(yè)費(fèi)的制定標(biāo)準(zhǔn)、收取方式、使用用途等存有疑問(wèn)，如果不能及時(shí)得到解答，就易成為物業(yè)費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量矛盾的導(dǎo)火索。5月1日起即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)物業(yè)費(fèi)“我是誰(shuí)”“我從何處來(lái)”“應(yīng)向何處去”的問(wèn)題在一定程度上都給予了回答。

物業(yè)費(fèi)取之于民用之于民

提及物業(yè)費(fèi)，想必大家都不會(huì)陌生，它一般是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)公司對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條和第六十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。不管自行管理還是委托他人，業(yè)主都應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。實(shí)踐中，業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格。而業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

在實(shí)踐中，物業(yè)費(fèi)的收取分為兩個(gè)階段，在建設(shè)單位銷售房屋前，此時(shí)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，由其選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)兩年。而在建設(shè)單位銷售房屋后，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。值得一提的是，在即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)于因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)缺失或者不能正常運(yùn)行狀態(tài)下的一些小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建成立臨時(shí)性、過(guò)渡性機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理委員會(huì)，它也可以履行業(yè)主委員會(huì)的相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

按照基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)等因素，物業(yè)費(fèi)一般可以分為四級(jí)，每個(gè)級(jí)別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)而有所不同。此前根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)，而根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十條和第七十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式;上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況等信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

這意味著，之后小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取并不是由物業(yè)公司單方定價(jià)，而是通過(guò)市場(chǎng)予以調(diào)節(jié)并適時(shí)調(diào)整。并且，在進(jìn)一步明確物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)及公開價(jià)格信息的職責(zé)之后，可以保證物業(yè)定價(jià)的合理、透明。這樣，一方面減少了業(yè)主心中對(duì)于收費(fèi)機(jī)制的疑問(wèn)，另一方面由于服務(wù)質(zhì)量將成為物業(yè)收費(fèi)的主要因素，必將督促物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量。

無(wú)理拒交或被納入失信名單

根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十二條第一款的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行法院生效法律文書的，法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。

因此，如果物業(yè)公司提交證據(jù)表明自己已經(jīng)依照合同或其他規(guī)定提供了服務(wù)，而業(yè)主以外出不在、房屋閑置或不需要使用公共電梯、暖氣等理由，無(wú)理拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者要求給予優(yōu)惠時(shí)，此類訴求或抗辯一般不會(huì)得到支持。舉例來(lái)說(shuō)，在北京某物業(yè)公司與鄭某的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，鄭某拒絕交納物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)9年，物業(yè)公司因此將其訴至法院，盡管鄭某辯稱自己拒絕交納物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不合格，并沒(méi)有享受到等值的物業(yè)服務(wù)，而且自己的房屋也閑置長(zhǎng)達(dá)3年，產(chǎn)生了相應(yīng)的損失。但是法院最終經(jīng)審理認(rèn)定，物業(yè)公司已經(jīng)向鄭某提供了相應(yīng)服務(wù)且并未中斷，而鄭某的抗辯理由并不足以支持其減免物業(yè)費(fèi)，鄭某應(yīng)向物業(yè)公司補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)并支付相應(yīng)的逾期違約金。

延遲交房期間有權(quán)拒交

值得注意的是，為了合理分配業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，并不是所有的物業(yè)費(fèi)都應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)。

根據(jù)即將施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān);房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。結(jié)合此前國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款的規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。從以上條款可以看出，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)并不是依照合同上的交房日期開始算，而是應(yīng)從開發(fā)商通知業(yè)主收房之日或物業(yè)實(shí)際交付房屋之日才開始計(jì)算，如果開發(fā)商尚未出售房屋或物業(yè)有延遲交房的情況，在這段時(shí)間內(nèi)業(yè)主有權(quán)不交納物業(yè)費(fèi)。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，法院應(yīng)予支持。

舉例來(lái)說(shuō)，在郭某與北京某物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，郭某認(rèn)為物業(yè)公司違反法定程序，擅自將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每平方米每月0.94元調(diào)整至1.6元;物業(yè)公司辯稱，提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)過(guò)相關(guān)行政機(jī)關(guān)備案，符合法律規(guī)定。最終法院認(rèn)為，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，而物業(yè)公司提交的調(diào)整物業(yè)費(fèi)征求意見無(wú)法確定經(jīng)過(guò)上述業(yè)主簽署，且相關(guān)機(jī)構(gòu)備案僅僅是行政管理的要求，而不對(duì)材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因此物業(yè)公司應(yīng)退還郭某多余的物業(yè)費(fèi)用。由此可以看出，如果物業(yè)公司擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕交納多余的物業(yè)管理費(fèi)。生活中，如果物業(yè)公司確實(shí)由于物價(jià)上漲或是相關(guān)政策變化等需要改變物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在與業(yè)主充分協(xié)商的前提下重新簽訂變更的《物業(yè)服務(wù)合同》，從而減少雙方的爭(zhēng)議。

(劉葉 作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)

延伸閱讀

老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整

居委會(huì)依法定程序可代行職責(zé)

案情回顧

劉某等業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費(fèi)按年計(jì)算每平方米18元。自合同簽訂生效后，雙方一直按約定履行。但2014年6月以后，物業(yè)公司要求業(yè)主按照新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。劉某等業(yè)主認(rèn)為上調(diào)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有依據(jù)，提起訴訟，要求判令物業(yè)公司繼續(xù)依協(xié)議執(zhí)行。物業(yè)公司辯稱，已經(jīng)按照法定程序上調(diào)物業(yè)費(fèi)，不同意業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司的漲價(jià)行為符合形勢(shì)要求，劉某等業(yè)主的要求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，駁回了他們的訴訟請(qǐng)求。

案例解析

住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期不調(diào)整是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的重要原因之一。物業(yè)費(fèi)的調(diào)整屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大物業(yè)管理事項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。對(duì)于成立業(yè)主大會(huì)并選聘業(yè)委會(huì)的小區(qū)，調(diào)整物業(yè)費(fèi)按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行即可。但是實(shí)踐中，并非所有小區(qū)都成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，很多小區(qū)特別是老舊小區(qū)缺位現(xiàn)象非常普遍。本案即是在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，由居民委員會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的典型案例。

我國(guó)物權(quán)法及《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)法律上的地位，這從本質(zhì)上體現(xiàn)了業(yè)主的事情由業(yè)主共同決定的基本原則。但業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)僅是承載業(yè)主集體意志的外在載體，業(yè)主大會(huì)本質(zhì)上代表全體業(yè)主的意志，即使未成立業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主同樣有權(quán)作出集體意思表示;即使未選舉業(yè)主委員會(huì)，全體業(yè)主同樣可以通過(guò)委托其他組織的方式執(zhí)行全體業(yè)主的集體意志。如果全體業(yè)主能夠通過(guò)某種方式共同作出決定，效力上同樣應(yīng)該給予肯定。

《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)一半的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。據(jù)此，成立業(yè)主大會(huì)但未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的小區(qū)，居民委員會(huì)在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，代為執(zhí)行全體業(yè)主的決定;未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等組織的，經(jīng)符合條件的業(yè)主授權(quán)，亦可委托居民委員會(huì)代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項(xiàng)。即將于5月1日起實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，在一定條件下代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。也就是說(shuō)，是否成立業(yè)主大會(huì)以及選舉業(yè)主委員會(huì)，并不能從實(shí)質(zhì)上阻礙全體業(yè)主作出意思表示。

本案中，涉案小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期得不到調(diào)整，客觀上導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，服務(wù)質(zhì)量下降。為了給業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，在對(duì)涉案小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行依法評(píng)估并公示的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)公司的申請(qǐng)，社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并全權(quán)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)入戶調(diào)查，征求全體業(yè)主意見。物業(yè)公司受托進(jìn)行民意調(diào)查后，及時(shí)將調(diào)查結(jié)果向社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處分別進(jìn)行報(bào)告，社區(qū)居委會(huì)及街道辦事處均對(duì)調(diào)查結(jié)果予以認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司及時(shí)向所在區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)變更物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行了相關(guān)備案工作。涉案小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的過(guò)程，本質(zhì)上體現(xiàn)了業(yè)主事情由業(yè)主共同決定的基本原則，程序上符合雙過(guò)半的要求，主體上由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)行為符合形勢(shì)要求，應(yīng)對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生效力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。

(王磊 作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院)

關(guān)鍵詞： 物業(yè)收費(fèi)