改善型住房受到市場青睞。

昨日，記者從江門市自然資源局官網(wǎng)了解到，位于濱江新區(qū)華盛路一樓盤近日在調(diào)整規(guī)劃。從公示內(nèi)容得知，該樓盤將原來的小套型住宅改為了大套型住宅，項目總戶數(shù)由1875戶調(diào)整為1621戶，合計減少254戶。

無獨有偶，此前同樣位于該板塊的美的遠洋云著（地塊一）同樣調(diào)整了規(guī)劃，調(diào)整后該項目戶數(shù)減少25戶，由兩梯四戶調(diào)整為兩梯三戶。

(資料圖)

樓盤為何把“小房”換為“大房”？江門的改善型住宅是否迎來發(fā)展新機遇？對此，記者進行了采訪。

文/圖 江門日報記者 李銀換

現(xiàn)象 多個樓盤調(diào)整規(guī)劃，把“小房”換為“大房”

4月18日，美的遠洋云著規(guī)劃調(diào)整進行批后公示。調(diào)整后，該項目的地塊一由原規(guī)劃新建3幢高層住宅、水泵房、配電房及門樓調(diào)整為規(guī)劃新建4幢住宅、水泵房、配電房及門樓；調(diào)整后項目戶數(shù)減少25戶，建筑面積由51451平方米調(diào)整為51045平方米，計容建筑面積由35821平方米調(diào)整為35805平方米，建筑密度由11.86%調(diào)整為11.90%，配建停車位由456個調(diào)整為451個，綠地率仍為42%。

據(jù)了解，此次該地塊還將原來的兩梯四戶設(shè)計調(diào)整為“一字樓”。在戶型方面，將推出分別為建筑面積約143平方米和建筑面積約99平方米的兩種戶型。

記者在江門市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺查詢獲悉，美的遠洋云著現(xiàn)有的兩梯三戶“一字樓”中，建筑面積約143平方米的住宅基本已售罄；而兩梯四戶包含的建筑面積約130、128、105、93平方米等多個戶型，目前仍有不少貨量。

記者發(fā)現(xiàn)，其實今年以來，不少樓盤開始調(diào)整規(guī)劃，把“小房”換為了“大房”。

據(jù)了解，濱江新區(qū)華盛路另一樓盤同樣將原來的小套型住宅改為大套型住宅，項目總戶數(shù)由1875戶調(diào)整為1621戶，合計減少254戶。部分樓棟規(guī)劃建筑高度由78.45米調(diào)整為99.15米（27層調(diào)整為33層）；有的則由78.45米調(diào)整為78.55米（27層調(diào)整為23層）。結(jié)合該項目在售產(chǎn)品來看，部分原為兩梯五戶的樓棟將調(diào)整為兩梯三戶，有的樓棟預(yù)計還將調(diào)整為兩梯兩戶、每戶建筑面積200多平方米的大平層產(chǎn)品。

探因 適應(yīng)市場變化，滿足購房者需求

我市樓盤近來的調(diào)整趨勢，被認為是適應(yīng)市場變化的體現(xiàn)。

美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，項目規(guī)劃的調(diào)整主要有三方面的原因，一是根據(jù)市場需求和消費者偏好，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升項目品質(zhì)和競爭力，尤其是當(dāng)前多孩家庭有增加，家庭結(jié)構(gòu)的變化也讓市民對戶型面積的尺寸需求變大；二是根據(jù)政策導(dǎo)向，2022年12月中央經(jīng)濟工作會議談及2023年重點工作時，明確“要支持住房改善”；三是改善型住宅成交理想，據(jù)美智研究院數(shù)據(jù)顯示，近5年來，江門市區(qū)（蓬江、江海、新會）建筑面積約120平方米以上的改善型住宅產(chǎn)品成交基本穩(wěn)定占總成交量的28%—30%，2023年至今成交也錄得小幅增加。

嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，全面兩孩政策實施已有6年，購房者對四房戶型需求有所增加，自然就會更多地關(guān)注改善型住房。

“房企對項目產(chǎn)品的調(diào)整更多是根據(jù)市場反饋做出的動作。”江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長、裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理楊東卉分析稱，從市場看，駿景灣濱江譽峰、蒲葵之夢天心、碧桂園濱江灣、萬科金域華府等有大量改善型住宅的樓盤，在江門市房協(xié)公布的每周網(wǎng)簽排名前十名的數(shù)據(jù)中經(jīng)常上榜，去化表現(xiàn)亮眼。同時，根據(jù)裕隆基地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，建筑面積在120平方米或以上的大面積戶型網(wǎng)簽數(shù)非常亮眼，預(yù)計2023全年大面積戶型網(wǎng)簽數(shù)會有10%的同比增長。

此前，記者梳理了蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)共19個熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價（以16樓為例），發(fā)現(xiàn)其中14個戶型建筑面積越大單價越高，只有3個樓盤的小戶型比大戶型單價高?？傮w而言，120—144平方米大戶型的單價一般會比120平方米以下中小戶型更高。其中，嘉華新都匯的嘉御花園第6棟16樓約99.9平方米的戶型單價為13731元/平方米，而約130平方米的戶型單價高達15593元/平方米，二者單價相差1862元。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，建筑面積約120平方米以上的改善型住宅產(chǎn)品很好地滿足購房者對改善型住宅的需求，去化情況理想、單價高，自然能促使開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃。

展望 改善型住宅供應(yīng)量將繼續(xù)增多

調(diào)整規(guī)劃后，多個樓盤主打改善型住宅。與此同時，下半年，濱江新區(qū)望江純新盤——綠城濱江潮聞東方和海悅天璽即將面市，兩者同樣主打改善型住宅?？梢灶A(yù)見的是，江門濱江新區(qū)改善型住宅供應(yīng)量將增多，這也是房企未來發(fā)展的重要方向。

“經(jīng)過多年的發(fā)展，濱江新區(qū)正從最初的剛需市場逐步邁入到改善型市場，這符合市場對濱江新區(qū)的認知定位，同時反映出江門改善型住房需求正在逐漸釋放?！睏顤|卉表示，主打改善型住房的項目均價在13000—14000元/平方米，盡管單價高，但銷售理想，常常上榜區(qū)域成交量前三位。另外，這幾年濱江新城建設(shè)的剛需產(chǎn)品數(shù)量過多，市場經(jīng)過幾年的消化后已逐漸飽和，而隨著新區(qū)的發(fā)展與環(huán)境建設(shè)優(yōu)秀、資源景觀豐富的地塊不斷推出，多個項目調(diào)整推出更多大戶型產(chǎn)品可以說是優(yōu)化地塊資源利用、迎合市場需求的舉措。

張鎮(zhèn)蘭表示，改善型住宅是江門樓市的一個重要組成部分，也是未來發(fā)展的一個方向。下半年將會有主打改善型住宅的純新盤面市，這會給江門樓市帶來一定的活力和刺激，也會吸引更多的改善型客戶關(guān)注和入市。但同時也要看到，改善型住宅的價格相對較高，市場反應(yīng)自然受到購房者的整體購買力和預(yù)期收入等因素制約。

有購房者擔(dān)心，多個樓盤增加改善型住宅的數(shù)量，明年濱江新區(qū)剛需住房供應(yīng)是否將有所減少？楊東卉表示，現(xiàn)在濱江新區(qū)大部分庫存都是剛需產(chǎn)品，再加上日后二手房（多是剛需產(chǎn)品）逐步掛牌推出市場，未來幾年，濱江新區(qū)的剛需產(chǎn)品應(yīng)該能滿足市場剛性需求。

張鎮(zhèn)蘭也認為，各樓盤往改善型住宅方向調(diào)整，并不意味著剛需住房會有所減少。因為剛需住房和改善型住宅并不是完全對立的概念，有些剛需客戶也會選擇改善型住宅作為自己的首套住房。另外，并不是所有的項目都適合打造改善型產(chǎn)品，要結(jié)合項目區(qū)位，是否擁有足夠優(yōu)秀的景觀資源等進行規(guī)劃。

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