從2005年在香港資本市場(chǎng)發(fā)行REITs算起，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市歷程已有14年。其間經(jīng)歷了在港上市和退市，以及資產(chǎn)包的多次調(diào)整。如今，以輕資產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)商管能否順利登陸A股?分析人士認(rèn)為，這仍將取決于監(jiān)管層的認(rèn)定，以及今年的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

3月1日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”)公告稱(chēng)，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”)，并于2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù)。

按照萬(wàn)達(dá)此前的規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)商管將“不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)”。這家輕資產(chǎn)公司還將是萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A(yíng)股上市的主體。

盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整的消息早已釋放，但萬(wàn)達(dá)商管的成立，仍被視為萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股的重要一步。截至今年年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在上交所IPO排在第60位，按照現(xiàn)有的審核節(jié)奏，公司在今年實(shí)現(xiàn)上市并非不可能。

從2005年在香港資本市場(chǎng)發(fā)行REITs算起，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市歷程已有14年。其間經(jīng)歷了在港上市和退市，以及資產(chǎn)包的多次調(diào)整。如今，以輕資產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)商管能否順利登陸A股?分析人士認(rèn)為，這仍將取決于監(jiān)管層的認(rèn)定，以及今年的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

保駕IPO

萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整的消息在今年年初就已釋放。1月21日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在集團(tuán)年會(huì)上透露，要將萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名，變成商管集團(tuán)，另外成立地產(chǎn)集團(tuán)。

其中，商管集團(tuán)為輕資產(chǎn)公司，將“成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商，使公司戰(zhàn)略更清晰，商業(yè)模式更純粹，也為了使市場(chǎng)估值更高”。按照王健林的說(shuō)法，“新的商管集團(tuán)將是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心企業(yè)。”

地產(chǎn)集團(tuán)則是重資產(chǎn)企業(yè)，負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重資產(chǎn)，其中“不排除純粹搞一些住宅開(kāi)發(fā)”。萬(wàn)達(dá)對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的規(guī)模并未提出太大要求，反而要求債務(wù)不能突破規(guī)定的上限。

1月29日，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)，4家企業(yè)計(jì)劃投資約340億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

萬(wàn)達(dá)在當(dāng)時(shí)的交易公告中再度強(qiáng)調(diào)，引入新戰(zhàn)略投資者后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公告還表示，萬(wàn)達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，各方將推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管盡快上市。

這樣一來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)的拆分思路變得清晰：輕資產(chǎn)公司謀求上市，重資產(chǎn)公司從事穩(wěn)健的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

相比于地產(chǎn)集團(tuán)的成立，萬(wàn)達(dá)商管的更名顯得十分迅速。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這可能是出于上市緊迫性的考慮。

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)為回A發(fā)行的資管產(chǎn)品，綜合成本超過(guò)10%，且有時(shí)間限制。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者掌握的一份“萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化投資基金推介說(shuō)明書(shū)”，如果不能在今年8月末完成A股上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或其指定第三方將向投資者提供10%每年(單利)回購(gòu)(由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供回購(gòu)保證)。

盡管上市資金問(wèn)題已經(jīng)在1月29日的股權(quán)出讓中解決，但王健林顯然也不愿意看到延后上市的情況。

截至今年年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在上交所IPO排在第60位。2017年IPO審核速度明顯加快，上交所就有超過(guò)200家公司被放行。若不考慮其他因素，僅按照審核節(jié)奏來(lái)看，公司有望在今年實(shí)現(xiàn)上市。但能否趕在8月末之前完成IPO，目前尚存疑問(wèn)。

嚴(yán)躍進(jìn)還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，將重資產(chǎn)從上市資產(chǎn)包中剔除，本身就帶有加快上市進(jìn)度的考量。

由于政策層面的限制，自2010年以來(lái)，涉房企業(yè)在A(yíng)股的IPO之路幾乎被封死。其間，綠地、華夏幸福(36.040,-0.76,-2.07%)等大型房企均采用借殼的方式登陸A股，恒大也傳出過(guò)借殼回A的傳聞。若不采取借殼，而以IPO的方式上市的話(huà)，輕資產(chǎn)顯然會(huì)面臨更小的阻力。

以租金為主要收入來(lái)源的萬(wàn)達(dá)商管，具有較好業(yè)績(jī)支撐。2014年至2017年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入分別為110.8億元、144億元、195.8億元和255.2億元，最近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%。隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)和開(kāi)業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加，萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性頗值得期待，這也將成為其上市的利好因素。

14年上市路

盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾在2013年借殼恒力地產(chǎn)在香港上市(后更名為“萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展”)，但該公司一度被定位為海外收購(gòu)平臺(tái)。萬(wàn)達(dá)旗下主要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，上市之路可謂漫長(zhǎng)而曲折。

2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門(mén)開(kāi)啟，萬(wàn)達(dá)與澳大利亞麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)募集資金在10億美元以上。當(dāng)年年底，萬(wàn)達(dá)REITs招股文件在香港獲通過(guò)。

但在2006年7月，有關(guān)部委發(fā)布嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的“171號(hào)文件”，萬(wàn)達(dá)REITs計(jì)劃被迫擱淺。隨后，王健林計(jì)劃去香港紅籌上市，但也未能實(shí)現(xiàn)。

王健林后來(lái)在公開(kāi)演講中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本來(lái)就有機(jī)會(huì)在香港紅籌上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麥格理“忽悠”之后，錯(cuò)過(guò)了最好的機(jī)會(huì)。這一表態(tài)還收錄到2014年出版的《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書(shū)中。

2007年，王健林計(jì)劃讓萬(wàn)達(dá)在A(yíng)股上市，隨后展開(kāi)一系列的前期準(zhǔn)備工作。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)上市的具體時(shí)間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗(yàn)收;2010年1月-3月間，完成招股說(shuō)明書(shū)等上市申報(bào)材料;2010年3月-5月間申報(bào)上市材料，通過(guò)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核;2010年6月在內(nèi)地A股掛牌上市。

盡管證監(jiān)會(huì)于2010年受理了申請(qǐng)，但隨之而來(lái)的樓市調(diào)控，使得萬(wàn)達(dá)上市計(jì)劃再度擱淺。不得已之下，王健林再度將目光轉(zhuǎn)向香港資本市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期而縝密的準(zhǔn)備，萬(wàn)達(dá)商業(yè)終于在2014年12月23日登陸港交所，并成為當(dāng)年港交所規(guī)模最大的IPO。但彼時(shí)的香港資本市場(chǎng)并不認(rèn)可規(guī)模導(dǎo)向的內(nèi)地房企，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股票在上市當(dāng)天就遭遇破發(fā)。在港上市的600多天中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)有半數(shù)時(shí)間低于發(fā)行價(jià)。價(jià)值不被認(rèn)可，使王健林感到沮喪。

2016年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)布退市公告。雖有部分投資者表示反對(duì)，但公司仍于當(dāng)年9月完成私有化。

從港交所退市的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)還啟動(dòng)了內(nèi)地IPO程序。2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會(huì)報(bào)送了首次公開(kāi)發(fā)行股票的招股書(shū)。根據(jù)該招股書(shū)，擬上市的資產(chǎn)包中，以商場(chǎng)(包含商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng))、酒店(包含酒店管理運(yùn)營(yíng))、文旅三類(lèi)項(xiàng)目為主。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)達(dá) 輕裝 商業(yè)