管窺2018房地產(chǎn)新風(fēng)向

進(jìn)入年報季，近期房企年報發(fā)布正酣，3月27日萬科招商發(fā)布年報后，主要房地產(chǎn)企業(yè)的年報發(fā)布基本結(jié)束。過去一年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了前所未有的調(diào)控力度，同時規(guī)模再創(chuàng)新高。而面對2018年，龍頭和標(biāo)桿房企則普遍呈現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)。在這背后，是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿，以及進(jìn)入“租購并舉、住有所居”的新時代。

在提及2018年的策略時，龍頭和標(biāo)桿房企都對銷售規(guī)模的擴(kuò)張慎之又慎，反之區(qū)域型房企則依然非常進(jìn)取;但是，他們的重倉位都不約而同放在城市群和都市圈，華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。而由于房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，使得房企的資金狀況趨于緊張，在業(yè)績會上房企們也大多將“降負(fù)債”作為一個重要的財務(wù)目標(biāo)。資產(chǎn)證券化則正在成為其資金來源的重要方式，開年以來，已經(jīng)有不同品種的產(chǎn)品發(fā)布。降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，未來利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，或?qū)⒅厮芊科蟮母偁幐窬帧?林虹)

導(dǎo)讀

經(jīng)歷過去兩年的去庫存之后，三四線增長乏力，2018年以及今后的房地產(chǎn)市場機(jī)會在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區(qū)和長三角最為顯著。

3月份密集的房企年報披露過半，在2017年一片大好的業(yè)績總結(jié)之后，超大型房企和標(biāo)桿房企表達(dá)了他們的謹(jǐn)慎，甚至是憂慮。

“中國住房全面短缺、房價單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了。”3月27日，萬科董事會主席郁亮拋出了這一論斷。

作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬科的觀點(diǎn)代表了一些大型房企的看法。而萬科不設(shè)銷售目標(biāo)的做法，也被更多房企借鑒。

硬幣的另一面則是，中國城市化進(jìn)程還未結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化競爭也在路上。一些區(qū)域型房企還在加速擴(kuò)張，爭取早日跨過千億、3000億的門檻。在2018年，類似泰禾、新城控股(32.980,-0.81,-2.40%)、陽光城(7.300,0.00,0.00%)、龍光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中國奧園等房企，依然設(shè)定了非常進(jìn)取的銷售目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，多位房企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，經(jīng)歷過去兩年的去庫存之后，三四線增長乏力，2018年以及今后的房地產(chǎn)市場機(jī)會在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區(qū)和長三角最為顯著。

謹(jǐn)慎的大公司

2017年，碧桂園、萬科和恒大成為國內(nèi)地產(chǎn)界率先跨入5000億銷售規(guī)模大關(guān)的巨型房企，碧桂園更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

但是談及對2018年的銷售預(yù)期，三家地產(chǎn)巨頭紛紛三緘其口，出言謹(jǐn)慎，都在有意淡化對銷售規(guī)模的追求和強(qiáng)調(diào)。

“我不是數(shù)學(xué)家，所以我沒辦法預(yù)測數(shù)字，我們就當(dāng)好農(nóng)民種好地吧”，3月27日，郁亮談及萬科銷售目標(biāo)時表示。

3月20日的碧桂園業(yè)績會上，出乎意料地沒有提出今年的銷售目標(biāo);6日后在香港，恒大董事局主席許家印同樣沒有明確恒大2018年的銷售目標(biāo)。“今年的5500億元目標(biāo)是合適的，就算制定8000億元也是可以完成的，但沒有這個必要。”許家印說。

中海地產(chǎn)、招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)等龍頭房企，將今年的增長率設(shè)定在低于去年的水平。中海將目標(biāo)上調(diào)25%至2900億港元;招商蛇口設(shè)定為增長30%至1500億元。

龍頭和標(biāo)桿房企謹(jǐn)慎的背后，是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿以及進(jìn)入“租購并舉、住有所居”的新時代，都令房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)與過去兩三年大不同。

“調(diào)控持續(xù)，價格要穩(wěn)，這是2018年的主旋律。”招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場銷售額、成交面積都創(chuàng)了新高，但是今年估計會是一個高位盤整的狀態(tài)，這已是行業(yè)共識。2018年限價、限購和限售政策都將是常態(tài)化的，政府會以價定策，就是價格不能大漲也不能大跌，各個地方會分類調(diào)控、分城施策。房企必須學(xué)會應(yīng)對這樣的市場。

一家房企佛山公司的負(fù)責(zé)人表示，佛山的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限價非常嚴(yán)格，如果限價今年持續(xù)不放松，會導(dǎo)致過往兩年拿下高價地的房企面臨銷售的困難和資金的壓力。

重倉城市群

盡管面臨不確定的市場，但樂觀派也大量存在。

從目前發(fā)布年報的房企來看，仍有不少房企提出了進(jìn)取的銷售目標(biāo)。如龍光地產(chǎn)2018年銷售目標(biāo)定為660億元，較2017年同比增長超過50%;中國奧園2018年銷售目標(biāo)定為730億元，同比增長60%;富力地產(chǎn)今年提出1300億元的銷售目標(biāo)，內(nèi)部甚至定到了1500億，同比去年翻倍。

泰禾、新城控股等房企要在未來兩三年沖擊3000億，仍然非常樂觀。

這些房企依然走在快速規(guī)?；穆飞稀?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道粗略統(tǒng)計，目前提出千億、2000億、3000億目標(biāo)的房企，已有30多家。

“規(guī)?；偁幱肋h(yuǎn)都有，規(guī)模沒有邊界”，前述房企高管人士表示，當(dāng)前中國的城市化遠(yuǎn)未結(jié)束，城市群和都市圈投資仍有巨大機(jī)會，一二線和環(huán)一線城市受益軌道交通，產(chǎn)業(yè)和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成長型房企仍然具備彎道超車的空間。

“三四線去庫存在去年得到了極大的釋放，今年大概率會放緩，反而一二線和環(huán)一線有表現(xiàn)機(jī)會”，這位高管分析，上述向千億、3000億進(jìn)軍的房企，均在城市群布局一二線，儲備了大量土地，以及可售貨源。

華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。“華南占我們公司業(yè)績1/3，今后三年在華南的業(yè)績要達(dá)到千億級別”，一家總銷售規(guī)模數(shù)百億的房企高管表示，公司會繼續(xù)投資粵港澳大灣區(qū)這樣的城市群，預(yù)計今年銷售將會翻番。

中國奧園主席郭梓文透露，2018年公司可售貨值為1215億元，有信心達(dá)成730億的銷售目標(biāo)。其中，粵港澳大灣區(qū)是重中之重，公司已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，共有項(xiàng)目50個，土地儲備總建筑面積約753萬平方米，總貨值約980億，預(yù)計2018年可售貨值約418億。

深耕深圳及周邊城市的龍光地產(chǎn)2018年計劃推出逾30個全新項(xiàng)目，可售貨值逾人民幣1300億元，其中65%分布在粵港澳大灣區(qū)。

2017年，華東區(qū)域在招商蛇口的業(yè)績貢獻(xiàn)中占到了30%，超過了深圳;朱文凱表示，今年華南(除去深圳)、華中也會接近深圳。

近兩年表現(xiàn)激進(jìn)的閩系房企融信年報顯示，融信的土地儲備達(dá)2315萬平方米，60%位于一二線城市，覆蓋了粵港澳大灣區(qū)、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

萬科、恒大、中海、碧桂園等超大型房企拿地也聚焦核心城市經(jīng)濟(jì)圈。萬科2017年新增216個項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積4615萬平方米，新增項(xiàng)目90%(權(quán)益投資金額)位于一二線城市，平均樓面積均價7908元/平方米。萬科董秘朱旭表示，今年將會繼續(xù)審慎投資策略。

規(guī)模與利潤平衡術(shù)

克而瑞等機(jī)構(gòu)指出，2018年是地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的關(guān)鍵一年。隨著調(diào)控政策和銀根的收緊，中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存愈發(fā)艱難，而大型房企則加快收并購和土地儲備的步伐，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

據(jù)統(tǒng)計，2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場份額，集中度較2016年末提升了5.7個百分點(diǎn)，龍頭房企的規(guī)模到了一個峰

在這樣的節(jié)點(diǎn)上，面對2018年不確定的市場和行業(yè)下行的風(fēng)險，龍頭房企和標(biāo)桿房企普遍開始強(qiáng)調(diào)規(guī)模和利潤的協(xié)調(diào)增長。

另一方面，去年房企銷售創(chuàng)新高令凈利潤大幅增長，如房企凈利之王中海去年實(shí)現(xiàn)超過400億港元的凈利潤，萬科去年實(shí)現(xiàn)凈利潤281億元，同比增長33.44%;碧桂園則實(shí)現(xiàn)約260.63億元凈利潤，增長126.3%。

而今后如何保證這樣的凈利潤增長，是一個很大的考驗(yàn)。

“做企業(yè)家一定要進(jìn)取，以前恒大做規(guī)模第一房企，現(xiàn)在要做利潤王。”許家印稱，恒大要走自己的路，只要利潤目標(biāo)完成，即便未來跌出前三或者前十都無所謂。

中海地產(chǎn)財報指出，2018年集團(tuán)將主要資源聚焦于住宅開發(fā)，加快周轉(zhuǎn)、加快規(guī)模發(fā)展，達(dá)成較快增長，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤均衡增長;龍光地產(chǎn)也明確提出“銷售提速，利潤增長”的雙目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)利潤與增速同步增長。

郁亮則指出，未來萬科將通過住宅開發(fā)及各類新業(yè)務(wù)如長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營等來實(shí)現(xiàn)凈利潤的增長。

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