起步于廣東汕頭、壯大于北京的國瑞置業(yè)盈利能力逐步走弱。

近日，國瑞置業(yè)(02329.HK)發(fā)布2020年度業(yè)績公告顯示，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約57.69億元，同比下降約28.7%;毛利約為10.45億元，較上年下降約51.1%;歸屬公司擁有人凈利潤約0.99億元，同比下降88.5%。

近幾年來，國瑞置業(yè)業(yè)績不振，整體利潤呈現(xiàn)下降趨勢。2017年-2019年，公司毛利分別為31.69億元、25.99億元、21.39億元，2020年中期，國瑞置業(yè)的毛利再次下降約19%至8.71億元。

業(yè)績頹勢下，國瑞置業(yè)頻繁借錢，高息發(fā)債，融資成本逐步走高。2017年-2019年美元債的利率分別為7.0%、10.1%、13.5%。2021年1月12日，國瑞置業(yè)公布發(fā)行一筆利率高達14.5%的三年期美元票據(jù)。從近期房企發(fā)債情況來比較，國瑞置業(yè)以逼近15%的債券高利率，創(chuàng)下了自開年以來房企“高息發(fā)債”之最。

此前，國瑞置業(yè)發(fā)布公告，宣布延遲召開董事會會議，推遲2020年業(yè)績發(fā)布時間。公告發(fā)出后的第二天，國瑞置業(yè)股價遭遇重挫，下跌28.85%。該股票自去年10月以來便一直處于“仙股”行列，股價再未超過1元。

利潤下滑趨勢明顯

國瑞置業(yè)成立于1994年，發(fā)家于廣東汕頭，后重倉北京，2014年7月，在港交所掛牌上市。2015年-2016年，國瑞置業(yè)連續(xù)兩年上榜“中國房地產(chǎn)在港上市企業(yè)TOP10”，2016年-2017年，均上榜中指院的百強房企名單(分別排名第73位和第69位)。此后再也沒有登入過百強房企名單。

上市后，國瑞地產(chǎn)業(yè)績起伏較大。2016年，國瑞置業(yè)營業(yè)收入就超80億元，但2017年-2018年卻均下滑到不足70億元。2017年-2019年，公司毛利分別為31.69億元、25.99億元、21.39億元，整體利潤呈現(xiàn)下降趨勢。2020年上半年，國瑞置業(yè)營業(yè)收入為33.22億元，同比減少12.79%，歸母凈利潤為7130萬元，同比下降8成。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2019年，國瑞置業(yè)的毛利率由39.31%下降至26.43%;到了2020年中期，則進一步降低至26.23%，包括凈利率指標，均為逐年下降的趨勢。

2020年度業(yè)績公告顯示，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約57.69億元，同比下降約28.7%;毛利約為10.45億元，較上年下降約51.1%;歸屬公司擁有人凈利潤約0.99億元，同比下降88.5%。年內(nèi)溢利剔除處置8家房地產(chǎn)項目損失后為2.55億元。

對于毛利下降的原因，國瑞置業(yè)表示，主要受新冠疫情影響，若干物業(yè)項目開發(fā)進度及物業(yè)交付延期，導致房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利下滑所致。

土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。截至2020年末，國瑞置業(yè)土地儲備總規(guī)劃面積為959.9萬平方米，平均土地成本約每平方米3831.5元。土儲大部分位于一、二線城市，得益于核心城市的溢出效應(yīng)，國瑞置業(yè)土地儲備足以支撐其未來6年的發(fā)展。

國瑞置業(yè)2020年積極通過城市更新、“三舊改造”等方式，持續(xù)獲取低價優(yōu)質(zhì)的土地儲備。報告期內(nèi)，國瑞置業(yè)未確權(quán)的一級開發(fā)及舊改項目開發(fā)面積達581.1萬平方米，其中深圳占比51.6%;珠三角及粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的土地儲備面積已達618萬平方米，上述優(yōu)質(zhì)土地儲備將成為國瑞置業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動力。

高息發(fā)債“借新還舊”

在內(nèi)地房企大舉發(fā)債的潮流中，國瑞置業(yè)以高利率“脫穎而出”。2018年至2019年期間，公司發(fā)債利率從10%一路飆升至13.5%。到2020年，國瑞置業(yè)決定降低負債，自此之后，公司暫停發(fā)行美元債。

進入2021年，國瑞置業(yè)又開始高息發(fā)債，2021年1月12日，國瑞置業(yè)公布發(fā)行一筆利率高達14.5%的三年期美元票據(jù)。從近期房企發(fā)債情況來比較，國瑞置業(yè)以逼近15%的債券高利率，創(chuàng)下了自開年以來房企“高息發(fā)債”之最。

在國瑞置業(yè)高息發(fā)債前一周的1月6日，國際評級機構(gòu)惠譽對國瑞置業(yè)給出了“B-”的評級，并將其評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，國瑞置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為72.5%，較上年同期提升約1.2個百分點;凈負債率為143.1%，較2019年末提升約3.8個百分點;非受限現(xiàn)金短債比為0.20，較上年同期提升約0.13。由此，國瑞置業(yè)2020年年度指標三項超閾值，與2019年踩線情況一致，維持“紅檔”行列。

腳踩三道紅線，國瑞置業(yè)積極改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負債得到大幅降低。截至2020年12月31日，總有息負債為235億，較2019年總有息負債275億減少40億元，總有息負債降低了14.3%。其中，一年內(nèi)到期的銀行及信托類借款由2019年的63.18億元降低至37.86億元，降幅達40%。

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