2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，住房限購(gòu)、貸款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈發(fā)謹(jǐn)慎。地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從百米賽的比速度，進(jìn)入到馬拉松時(shí)刻的比質(zhì)量、拼持久力，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展策略被“高質(zhì)量”取代。

2021年也是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱“金科股份”，000656.SZ)上市10周年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。過去十年間，金科股份實(shí)現(xiàn)了銷售金額從2011年的134億元至2020年的2232億元的上升，增長(zhǎng)超16倍。

同時(shí)，金科股份的行業(yè)排名也從曾經(jīng)的50名開外，躍升到了今天的行業(yè)第一陣營(yíng)。上市十年，站在新的起點(diǎn)，金科構(gòu)建的“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略藍(lán)圖正從理想走向現(xiàn)實(shí)。在新起點(diǎn)之際，金科股份也在“新五年”戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布后交了首份“成績(jī)單”。

高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)顯示，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入439.73億元，同比增幅超過45%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.66億元，同比增長(zhǎng)14.26%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)37.05億元;企業(yè)毛利率與凈利率均保持行業(yè)較高水平。

在2021年上半年的市場(chǎng)環(huán)境下，金科股份將穩(wěn)健發(fā)展放在了首位，堅(jiān)持去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)、降分銷、抓回款，堅(jiān)守利潤(rùn)底線，強(qiáng)化科技賦能，系統(tǒng)提升銷售力，銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。

今年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額1025億元，較上年同期增長(zhǎng)18%;實(shí)現(xiàn)銷售面積1005萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)17%。由于這一增速是在2020年同期近千億的基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)的，因此在高基數(shù)之上的增長(zhǎng)才具有更高的質(zhì)量。

從區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，大本營(yíng)重慶仍是穩(wěn)定增長(zhǎng)點(diǎn)，銷售金額占比近20%;同時(shí)，重慶以外市場(chǎng)占比顯著提高，華東地區(qū)銷售金額占比更是擴(kuò)大至43%，西南(不含重慶)、華中、華南銷售金額分別占比12%、11%、8%。重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出，整體表現(xiàn)相對(duì)均衡，企業(yè)全國(guó)化發(fā)展穩(wěn)定向好。

在實(shí)現(xiàn)銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，金科銷售額的質(zhì)量也得到了有力的保障。報(bào)告期內(nèi)，金科實(shí)現(xiàn)銷售回款997億元，回款比例高達(dá)97%，在行業(yè)中名列前茅，這也為“穩(wěn)健發(fā)展”創(chuàng)造了實(shí)現(xiàn)的前提。

除此之外，金科股份金科在投資端持續(xù)發(fā)力，提升投資質(zhì)量，加強(qiáng)多元化拿地能力。上半年金科股份的新增土地投資金額為354億元，接近合約銷售額的35%，新增計(jì)容建筑面積835萬(wàn)平方米。其中，二三線(含新一線)城市的土地儲(chǔ)備，按計(jì)容建筑面積計(jì)算占比約93%。在保證現(xiàn)金流安全的前提下，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

持續(xù)保持“零踩線”

自去年以來(lái)，在“房住不炒”、“三道紅線”等政策不斷收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)由急速擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過不斷檢視自身財(cái)務(wù)健康狀況，建立強(qiáng)化以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營(yíng)管理理念已勢(shì)在必行。

作為高質(zhì)量增長(zhǎng)的典型代表，金科股份在這一方面表現(xiàn)優(yōu)越。上半年，金科股份確定了“一穩(wěn)二降三提升” 的經(jīng)營(yíng)策略，即穩(wěn)健發(fā)展，降負(fù)債、降庫(kù)存，提升盈利、核心競(jìng)爭(zhēng)及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。在核心指標(biāo)方面，金科股份提出了主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，搶抓銷售回款、重視現(xiàn)金安全，聚焦經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，推進(jìn)公司可持續(xù)健康發(fā)展的管理辦法。

得益于經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變，2021年上半年，金科股份“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)滿足“綠檔”要求。數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，金科股份凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，現(xiàn)金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期持續(xù)保持“零踩線”陣營(yíng)。

此外，金科股份主動(dòng)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少一年內(nèi)到期有息負(fù)債比例，占比降至28.47%;一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為524.69億元，占比為55.73%;三年以上到期有息負(fù)債為148.75億元，占比為15.80%。

值得一提的是，今年4月7日，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一標(biāo)普宣布，將金科股份的信用評(píng)級(jí)由B+/展望穩(wěn)定提升至BB-/展望穩(wěn)定。金科股份成為極少數(shù)能夠跳過展望調(diào)整，而直接晉升評(píng)級(jí)的地產(chǎn)企業(yè)。本次評(píng)級(jí)提升，標(biāo)普認(rèn)為，主要基于金科股份業(yè)務(wù)評(píng)分提升、杠桿降低顯著。

至此，公司主體信用等級(jí)穩(wěn)步提高，境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予AAA級(jí)，標(biāo)普國(guó)際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，穆迪國(guó)際評(píng)級(jí)由B1 展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。在有質(zhì)量的銷售和回款下，金科股份始終維持著“盈收增負(fù)債降”的良好發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)營(yíng)能力和現(xiàn)金流水平進(jìn)一步穩(wěn)固，為其高質(zhì)量發(fā)展打下了堅(jiān)固的發(fā)展基石。

“地產(chǎn)+”協(xié)同創(chuàng)未來(lái)

去年年底，金科股份正式對(duì)外發(fā)布新五年(2021-2025)發(fā)展戰(zhàn)略，提出要堅(jiān)持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

在金科股份半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)周達(dá)提及新五年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)說(shuō)：“未來(lái)5年公司發(fā)展方式將著力實(shí)現(xiàn)‘兩升級(jí)、三轉(zhuǎn)變’，即由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)升級(jí)，由傳統(tǒng)服務(wù)向數(shù)智服務(wù)升級(jí);由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)變。這是我們將長(zhǎng)期堅(jiān)定不移去努力實(shí)現(xiàn)的。”

在地產(chǎn)主業(yè)之外，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行多元化投資布局，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能，是金科“新5年”戰(zhàn)略規(guī)劃中提升企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵步驟。在這一目標(biāo)指引與戰(zhàn)略指導(dǎo)下，金科股份做了充分的努力，除地產(chǎn)主業(yè)之外，在其他三個(gè)領(lǐng)域也取得豐碩的成果。

金科服務(wù)成功上市。首次提交中報(bào)的金科服務(wù)在今年上半年?duì)I業(yè)收入25.9億元，同比增長(zhǎng)89%，歸母凈利潤(rùn)5.3億元，同比增長(zhǎng)80%，進(jìn)駐全國(guó)26個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)166座城市，合約服務(wù)面積近3.2億平方米。在百舸爭(zhēng)流的物管市場(chǎng)，金科服務(wù)持續(xù)鍛造內(nèi)在生長(zhǎng)力，同時(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)外拓能力，行業(yè)規(guī)模與競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

科技產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前行，產(chǎn)業(yè)園數(shù)量及產(chǎn)值不斷增長(zhǎng)。今年上半年，金科旗下濟(jì)寧、固安兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼實(shí)現(xiàn)開園。前者是金科與山東省濟(jì)寧市聯(lián)手打造的金科生命健康科技城，金科欲將其打造成為山東省生命健康產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿;后者作為金科產(chǎn)業(yè)布局京南的重要項(xiàng)目，以電子信息、智能制造、新型顯示、新材料等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)新型生態(tài)智慧科技城，園區(qū)全部建成后預(yù)計(jì)引進(jìn)企業(yè)330余家。截至目前，金科股份累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬(wàn)平方米。

商旅康養(yǎng)快速起步。2020年，紅星成為金科第二大股東。金科由此和紅星聯(lián)姻，將民生地產(chǎn)布局與選址能力同紅星愛琴海成熟的商業(yè)品牌相結(jié)合，在商業(yè)領(lǐng)域迅速占據(jù)未來(lái)市場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。報(bào)告期內(nèi)，金科三大商業(yè)產(chǎn)品線逐步浮出水面，即作為新一代城市綜合體的金科中心，作為新一代購(gòu)物中心的金科愛琴海，作為未來(lái)服務(wù)型社區(qū)商業(yè)中心的金WALK。今年上半年，重慶、昆明、慈溪三地的金科愛琴海項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)更名運(yùn)營(yíng)，金科首個(gè)超大型城市綜合體金科中心在重慶正式亮相。

按照金科的構(gòu)想，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售模將達(dá)到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300-500億元;智慧服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模保持高速增長(zhǎng)。

在談及下半年的“地產(chǎn)+”規(guī)劃時(shí)，金科股份總裁楊程鈞表示：“下半年，公司將加快‘地產(chǎn)+’產(chǎn)品線項(xiàng)目落地，下半年要實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心管理5個(gè)，開業(yè)3個(gè)，簽約3個(gè)，落地“金WALK”未來(lái)生活中心項(xiàng)目3個(gè)。”

2021年是金科股份上市十周年，金科股份堅(jiān)持將經(jīng)營(yíng)成果與股東共享，過去十年公司累計(jì)分紅近100億元，以2020年股權(quán)登記日收盤價(jià)計(jì)算，股息率達(dá)到了7.85%，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，也讓金科成為資本市場(chǎng)價(jià)值回報(bào)的典范。

上市十周年，金科股份實(shí)現(xiàn)了從“量”到“質(zhì)”的飛躍發(fā)展，成為高質(zhì)量成長(zhǎng)型房企的典型。展望未來(lái)，懷揣更厚的“家底”和更強(qiáng)勁的信心，金科股份同樣無(wú)懼未來(lái)，迎接挑戰(zhàn)。(向勁靜)(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 金科股份 銷售金額 土地資源 科技產(chǎn)業(yè)