日前，上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會組織12家大型住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構，開展行業(yè)自律承諾活動，簽署承諾書，并向全行業(yè)發(fā)出倡議。其中，8家租賃企業(yè)明確承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。

組織住房租賃企業(yè)開展行業(yè)自律，是一種姿態(tài)，也是一種行動，有利于促進住房租賃市場的健康發(fā)展，也有利于維護租金的穩(wěn)定。特別是主要房產中介做出承諾，對于增強整個行業(yè)的自律性和規(guī)范性，是會產生積極作用的。但是，要想促進住房租賃市場的健康、保持租金的穩(wěn)定，以及租金收取方面的行為規(guī)范，還是要靠制度，用制度來約束與規(guī)范房產中介、房東的行為，避免出現租金無序上漲和不規(guī)范波動。

從此次參加自律承諾活動的12家中介機構來看，做出今年年底前租金不漲價的只有8家，其他4家沒有做出承諾的中介，是否也會承諾在年底前不漲價呢，這就很難說了。如果另外4家繼續(xù)漲價，對做出承諾的8家中介會產生什么樣的影響，會不會帶動整個住房租賃市場的租金集體上漲，也是需要關注的問題。

事實上，房產中介做出租金不漲的承諾是一種既可以認為是主動，也可以認為是被動的姿態(tài)。對他們來說，利益仍然是第一位的。面對利益的誘惑，承諾有時候是非常脆弱乏力，脆弱到經不起任何風浪，乏力到堅持不了多長時間。因此，要想維護住房租賃市場的穩(wěn)定，必須加快住房租賃市場的制度建設，完善住房租賃市場的各項規(guī)則，尤其是租金變動，必須講程序、講規(guī)范、講標準。只有這樣，才能約束住房中介和房東的行為，確保租金不出現隨意亂漲現象。

必須注意的一個問題是，要完善住房保障，除了穩(wěn)定房價，還要積極發(fā)展住房租賃市場。這也意味著，對地方政府來說，必須要進一步解決好兩大方面的問題。一是有效增加租賃房、尤其是保障性租賃房的供應工作;二是制定和完善好住房租賃市場的各項制度與規(guī)范，確保租房市場健康有序發(fā)展。

租賃房的供應問題，中央已經有明確要求，地方必須加大保障性租賃房建設，且在土地政策等方面，給予保障性租賃房建設有特別傾斜。深圳等地還提出了加快住房租賃市場發(fā)展的具體意見和目標，因此，隨著地方政府觀念轉變的加快，租賃住房的供應會穩(wěn)步增加，保障性租賃房也會在中央的要求和政策的引導下，數量越來越多、規(guī)模越來越大。

需要地方政府特別重視的，是住房租賃市場的制度與規(guī)則制定。因為，它直接決定著住房租賃市場能否健康有序發(fā)展，決定著住房租賃市場向哪個方向發(fā)展，決定著住房租賃市場能否真正成為穩(wěn)定市場、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定居民預期的關鍵。

那么，如何才能規(guī)范好住房租賃市場的制度與秩序呢?從宏觀的角度來講，住建部應當結合全國實際，出臺整合住房租賃市場制度與規(guī)范，從原則、要求、標準、程序、監(jiān)督、獎懲等各個方面，制定完善的制度與規(guī)范，讓地方執(zhí)行，讓地方能夠有章可循，有法可依。

從中觀的角度來講，地方政府應當結合自身實際，制定更加具體的住房租賃市場管理辦法，明確房產中介、房東、房客等的權利和義務，提出租房的具體方法與程序，特別是租金的調整，必須實行政府指導，防止中介和房東隨意漲價。對房客的行為，也要有規(guī)范要求，發(fā)生諸如故意破壞等方面的行為，要予以嚴厲懲罰，必要時依法追究其刑事責任。

從微觀的角度來看，就是開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房產中介、房東等，都要嚴格按制度辦事、按規(guī)則行事、按程序做事，不能隨心所欲，尤其不能擅自漲價。否則，依法處罰。

總之，在肯定行業(yè)協(xié)會工作的同時，更希望能夠從治本的角度出發(fā)，不斷地完善住房租賃市場的各項制度與規(guī)范，確保行業(yè)能夠穩(wěn)定健康有序發(fā)展，切實維護廣大居民的住房權利。(譚浩俊)

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