從開(kāi)發(fā)商們的積極態(tài)度，我們看到了當(dāng)下內(nèi)金沙一個(gè)充滿爭(zhēng)議的“雙面”現(xiàn)狀。

文/成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?謝雯

拍賣(mài)前，出讓方案里定下的3.5萬(wàn)元/m2，創(chuàng)下成都目前住宅清水限價(jià)“天花板”；拍賣(mài)過(guò)程中，36家企業(yè)報(bào)名，32家企業(yè)參與抽簽，創(chuàng)下近期參拍房企數(shù)量之最。

【資料圖】

最終，地塊被中建三局地產(chǎn)旗下的中建壹品投資發(fā)展有限公司抽中，成交樓面地價(jià)為18900元/m2，總投資額近18億元。

拿地后，該公司在其微信公眾號(hào)上發(fā)文稱，擬打造高品質(zhì)、精工藝的都市人文社區(qū)。

圖據(jù)：中建壹品投資公司

這是昨日（4月18日）成都舉行的土拍中，內(nèi)金沙約35畝宗地的拍賣(mài)過(guò)程。從中已不難看出，市場(chǎng)對(duì)于該地塊的預(yù)期。

區(qū)域A面

以稀為貴，10年出讓4宗地

拍賣(mài)前，多家參拍房企曾對(duì)記者表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，主城核心區(qū)的價(jià)值被持續(xù)釋放，投資邏輯上更傾向于成都主城。對(duì)于該地塊，他們最看重的便是地處內(nèi)金沙的地段。

從地塊具體的指標(biāo)來(lái)看，位于西三環(huán)內(nèi)側(cè)，占地約35畝，容積率2.5，起拍樓面地價(jià)16500元/㎡，土地最高限價(jià)18800元/㎡，最高清水限價(jià)35000元/㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，算上昨日所拍宗地，近10年內(nèi)金沙板塊僅供應(yīng)有4宗住宅用地。上一次區(qū)域有供地，還是2019年金雁地處競(jìng)得的約17.4畝宗地（即現(xiàn)在的金雁·錦繡金沙項(xiàng)目），彼時(shí)成交樓面地價(jià)為18512元/m2，目前該項(xiàng)目尚未入市銷售。

金雁·錦繡金沙

內(nèi)金沙最新的住宅供應(yīng)是近期華府金沙名城和鷺島金沙壹品項(xiàng)目，但由于兩個(gè)項(xiàng)目均屬于銷售多年后的再次推新，并無(wú)大量可售房源，加上金雁·錦繡金沙一共也只有142套房源，因此，待地塊后期入市后，幾乎無(wú)直接競(jìng)品，具備稀缺的“賣(mài)點(diǎn)”。

區(qū)域B面

城市界面多年不變，缺乏想象空間

作為成都主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，配套齊全是內(nèi)金沙的明顯優(yōu)勢(shì)，尤其在教育資源上。以昨日所拍地塊為例，宗地東北側(cè)步行距離約700米就是金沙小學(xué)，向西直線距離約500米就是草堂小學(xué)。

內(nèi)金沙約35畝地塊區(qū)位示意圖

但另一方面，區(qū)域成熟較早，導(dǎo)致板塊內(nèi)近幾年新增供應(yīng)的缺少，會(huì)讓整個(gè)板塊變化較小，難以有品牌房企和改善項(xiàng)目扎推的群聚效應(yīng)。

“從成都主城今年來(lái)‘有量又有價(jià)’的項(xiàng)目來(lái)看，都同時(shí)滿足板塊預(yù)期配套、景觀資源、交通通達(dá)性和政策導(dǎo)向，通常碰在一起才能發(fā)生化學(xué)反應(yīng)?！币晃黄放品科筘?fù)責(zé)人表示，整個(gè)板塊多年如一日，缺乏想象空間，讓昨天所拍地塊顯得相對(duì)較“孤”。

成熟度很高的內(nèi)金沙

中大·君悅金沙一位姓阮的業(yè)主也提到，內(nèi)金沙的第一感覺(jué)是“方便”，從學(xué)校到商業(yè)到休閑娛樂(lè)，不出1公里都可以找到很多選項(xiàng)，“第二感覺(jué)便是有點(diǎn)落伍，總體表現(xiàn)在商業(yè)上，目前內(nèi)金沙板塊的商業(yè)最頂尖的就是西單商場(chǎng)，使用的年限很長(zhǎng)，可想象的空間不足?！?/p>

價(jià)格A面

西貴情結(jié)在，3.5萬(wàn)+難度不大

從成都樓市的進(jìn)程來(lái)看，內(nèi)金沙板塊從上世紀(jì)90年代就開(kāi)始出現(xiàn)首批商品房住宅, 10多年前金沙西園、中?！そ鹕掣蛿埆@了當(dāng)時(shí)的一大批實(shí)力買(mǎi)家。以至不少購(gòu)房者對(duì)內(nèi)金沙都有“西貴”情結(jié)。

當(dāng)昨日所拍地塊公布出讓方案，清水限價(jià)為3.5萬(wàn)元/m2之后，市場(chǎng)各方開(kāi)始討論：現(xiàn)在的內(nèi)金沙，能接受這一價(jià)格嗎？

一位在板塊內(nèi)工作的中介李先生告訴成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?，目前?gòu)買(mǎi)板塊內(nèi)二手房的客戶，7成以上都為大城西的地緣性客戶，從今年的成交來(lái)看，均價(jià)約在27000-28000元/m2左右，以總價(jià)在350萬(wàn)元之內(nèi)的套二、套三為主。

“但要注意的是，像地塊旁邊的中大·君悅金沙、藍(lán)光·凱麗美域，房齡大多超過(guò)10年，且定位于剛需?！崩钕壬f(shuō)，最新入市的新房，鷺島金沙壹品在售價(jià)格為23792-31622元/m2，華府金沙名城售價(jià)為31188-38076元/m2。

鷺島金沙壹品

“因此，只要競(jìng)得企業(yè)能把改善的產(chǎn)品力做出來(lái)，35000元/m2的清水限價(jià)沒(méi)有太大難度?！?/p>

最近的例證是綠城·鳳起潮鳴，因?yàn)檩^強(qiáng)的產(chǎn)品力，在多年前其高層精裝價(jià)格就已經(jīng)突破3.5萬(wàn)元/㎡，今年3月拿證的合院更是突破了區(qū)域天花板。

綠城·鳳起潮鳴

價(jià)格B面

超越600萬(wàn)或是極限挑戰(zhàn)

但從記者從參拍房企處了解到的信息來(lái)看，更多的企業(yè)此前在做產(chǎn)品鋪排時(shí)，都認(rèn)為地塊具不具備把產(chǎn)品“拉滿格”的潛力，普遍采用了建面約140-180 m2的小高層產(chǎn)品，去控制總價(jià)的做法。

在他們看來(lái)，一是因?yàn)榈貕K周邊的限制，緊鄰三環(huán)路，不遠(yuǎn)處還有蘇坡立交橋，不可避免的是后期噪音的影響。同時(shí)，地塊旁還有一宗商業(yè)用地和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地，對(duì)面還有垃圾站，一定程度上會(huì)影響四周環(huán)境。

內(nèi)金沙約35畝地塊現(xiàn)狀示意圖

二是地塊本身的規(guī)模較小，加上建筑限高有80米，房企從去化難度出發(fā)，主動(dòng)降低了定位。

一位參拍房企投資負(fù)責(zé)人表示， “該地塊有著較大的樓地價(jià)差，只要利潤(rùn)達(dá)到公司要求，大家都不愿意去頂格，給自己增加銷售壓力?！?/p>

一位曾在內(nèi)金沙板塊操盤(pán)的營(yíng)銷人士也表示，“頂滿的做法是200㎡以上的大戶型，去吸引老城西居民及‘主城黨’。但從市場(chǎng)端反饋和區(qū)域客戶的厚度來(lái)看，這一地塊上，總價(jià)超過(guò)600萬(wàn)元就很有挑戰(zhàn)了。”

在他看來(lái)，根本原因在于，受產(chǎn)業(yè)人群的流動(dòng)，目前城南高新，天府新區(qū)的錦江生態(tài)帶和錦江區(qū)的白鷺灣板塊，現(xiàn)在都已開(kāi)始全城“通吃”客戶。但在內(nèi)金沙板塊，在目前和未來(lái)一段時(shí)間，仍將維持以地緣性客戶為主導(dǎo)的局面，將很難去突破區(qū)域的“天花板”。

在本塊地掛牌之時(shí)，位于同板塊的華府金沙名城一批200㎡以上的大平層產(chǎn)品取證，單價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)普遍超過(guò)700萬(wàn)元，據(jù)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目將在此次土拍后開(kāi)盤(pán)銷售，而其開(kāi)盤(pán)結(jié)果，或許可以作為市場(chǎng)對(duì)區(qū)域產(chǎn)品、總價(jià)等方面接受度的一次檢驗(yàn)。

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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