21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者陳嘉玲 北京報(bào)道

即便房地產(chǎn)信托有抵押地塊，也不能最終保證信托計(jì)劃無(wú)虞。

近日，一位投資者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2020年10月投資的中建投信托·安泉560號(hào)（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃（下稱“安泉560號(hào)”），項(xiàng)目抵押地塊“莫名其妙”調(diào)整為安置房并已全部交付回遷戶安置入住，“抵押物已經(jīng)落空了”。

(資料圖片僅供參考)

原中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局于7月25日向該投資人回復(fù)的一份《銀行保險(xiǎn)違法行為舉報(bào)調(diào)查意見(jiàn)書(shū)》（下稱“《調(diào)查意見(jiàn)書(shū)》”）顯示，浙江監(jiān)管局于2023年4月27日受理投資人的舉報(bào)事項(xiàng)并已調(diào)查結(jié)束。經(jīng)調(diào)查，浙江監(jiān)管局認(rèn)為，中建投信托在“安泉560號(hào)”項(xiàng)目上對(duì)抵押物龍泉俊園·中天北城A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。同時(shí)表示，本次調(diào)查所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，我局將依據(jù)實(shí)際情況依法采取相應(yīng)監(jiān)管措施。

本報(bào)記者經(jīng)多方采訪了解，確認(rèn)上述《調(diào)查意見(jiàn)書(shū)》屬實(shí)。

關(guān)于對(duì)《調(diào)查意見(jiàn)書(shū)》有何回應(yīng)、公司在項(xiàng)目存續(xù)期間是否存在失職以及信托項(xiàng)目最新兌付情況等問(wèn)題，中建投信托7月31日回應(yīng)稱，“根據(jù)信托法律法規(guī)和信托合同規(guī)定，公司作為受托人，對(duì)信托計(jì)劃相關(guān)信息負(fù)有保密義務(wù)，僅能向該項(xiàng)目的投資人介紹和提供信托產(chǎn)品相關(guān)的信息。信托計(jì)劃的相關(guān)情況，公司將根據(jù)信托業(yè)務(wù)信息披露的相關(guān)監(jiān)管要求，及時(shí)進(jìn)行信息披露?！?/p>

存續(xù)期內(nèi)抵押物變成安置房被交付

上述監(jiān)管認(rèn)為貸后管理不到位的抵押物中天北城A1地塊，在信托存續(xù)期間就已變成安置房進(jìn)行分配及交付了。

2021年6月4日，“俊發(fā)龍泉俊園”的微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱，中天北城（A1地塊）作為回遷房于6月1日-3日進(jìn)行了盛大交付。根據(jù)該公眾號(hào)披露，2021年4月26-27日，龍泉俊園·中天北城A1地塊在五華區(qū)紅云街道、右營(yíng)社區(qū)以及村組領(lǐng)導(dǎo)的支持下開(kāi)展回遷房選房工作，回遷共計(jì)兩幢住宅建筑，1031套房源，安置房總面積104847.09㎡。

彼時(shí)，距離“安泉560號(hào)”的成立時(shí)間剛過(guò)去半年?！鞍踩?60號(hào)”成立于2020年10月23日，信托規(guī)模為2.733億元，原定存續(xù)期為18個(gè)月，受托人中建投信托以信托計(jì)劃全部資金向借款人云南瑞玖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“瑞玖地產(chǎn)”）發(fā)放信托貸款，用于俊發(fā)昆明林泉雅苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

推介資料和信托合同等材料還顯示，作為風(fēng)控措施，俊發(fā)集團(tuán)有限公司作為保證人、多家集團(tuán)子公司作為項(xiàng)目共同還款人，同時(shí)還有三塊土地對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押物。具體而言，分別是編號(hào)為“云（2020）安寧市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0006449號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目安寧俊發(fā)城·觀雅苑（項(xiàng)目案名）（下稱“安寧抵押物一”）；編號(hào)為“云（2021）安寧市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002323號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目安寧俊發(fā)城·觀熙苑（項(xiàng)目案名）（下稱“安寧抵押物二”）；以及編號(hào)為“云（2019）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0170371號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，即云南俊泰持有的中天北城A1地塊土地使用權(quán)（下稱“五華抵押物”）。

該地塊位于昆明市五華區(qū)紅云街道，紅園路南側(cè)、龍泉路東側(cè)，登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地；占地面積15,063.60平方米，計(jì)容積率建筑面積110,650.02平方米。根據(jù)國(guó)有使用權(quán)土地出讓合同及補(bǔ)充條款，項(xiàng)目共同還款人云南俊泰需承擔(dān)回遷房建筑總面積38,544.3平方米。

也就是說(shuō)，上述被“盛大交付”的安置房，其總面積遠(yuǎn)超出推介材料和信托合同所約定的面積。而中建投信托在五華抵押物進(jìn)行“盛大交付”的節(jié)點(diǎn)及之前，未曾披露過(guò)任何信息。

對(duì)于“受托人是否存在項(xiàng)目管理期間管理失職問(wèn)題”，中建投信托2023年3月22日在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)溝通會(huì)上回復(fù)投資人稱，“交易對(duì)手的公眾號(hào)不屬于交易文件約定的各方履行通知義務(wù)的渠道，也不是金融行業(yè)常規(guī)的貸后管理渠道，因此未及時(shí)通過(guò)公眾號(hào)發(fā)現(xiàn)上述信息并不構(gòu)成受托人的管理失職?！?/p>

信托項(xiàng)目仍有1.5億未兌付

對(duì)于房地產(chǎn)信托而言，抵押項(xiàng)目的銷售回款顯得格外重要。

據(jù)了解，盡管沒(méi)發(fā)現(xiàn)五華抵押物被調(diào)整為安置房，但是，在該抵押物的第一個(gè)銷售考核節(jié)點(diǎn)為2021年7月30日之前，受托人中建投信托已關(guān)注到抵押物的銷售不及預(yù)期的情況。彼時(shí)，中建投信托曾采取了相應(yīng)的措施，如2021年10月11日，交易對(duì)手方提前還款3000萬(wàn)元，于2022年4月追加了俊發(fā)空港城的三塊土地抵押，追加另一家集團(tuán)子公司承擔(dān)共同還款責(zé)任，并向交易對(duì)手發(fā)函要求全部貸款均提前至2022年4月23日到期。

據(jù)投資人介紹，在這之前，還曾提出過(guò)項(xiàng)目延期。2022年4月21日，因交易對(duì)手方面臨階段性流動(dòng)性壓力，中建投信托召開(kāi)“安泉560號(hào)”第一次受益人大會(huì)，提請(qǐng)審議信托計(jì)劃延期12個(gè)月，但被信托投資人投票否決。根據(jù)信托計(jì)劃合同約定，因交易對(duì)手或擔(dān)保人未能按時(shí)足額履行債務(wù)或其他原因，信托計(jì)劃自2022年4月23日起進(jìn)入延長(zhǎng)期，至2022年10月23日止。

2022年11月2日，中建投信托向投資人發(fā)布信托項(xiàng)目清算事項(xiàng)，表示在信托計(jì)劃終止日，“安泉560號(hào)”信托計(jì)劃信托專戶余額預(yù)留必要的費(fèi)用后，暫無(wú)資金可向受益人進(jìn)行分配。

截至目前，該信托項(xiàng)目已逾期超一年，仍有1.51億元未兌付。

據(jù)《2023年二季度信托資金管理報(bào)告》（下稱《管理報(bào)告》）顯示，截至今年二季度末，“安泉560號(hào)”信托計(jì)劃仍有1.51億元未能兌付；2023年二季度，信托計(jì)劃向受益人分配信托本金580.94萬(wàn)元。2023年1-5月，借款人瑞玖地產(chǎn)凈利潤(rùn)虧損449.17萬(wàn)元；2023年1-6月，三名共同還款人的凈利潤(rùn)也悉數(shù)告負(fù)。

對(duì)于項(xiàng)目逾期的原因及后續(xù)應(yīng)對(duì)措施，中建投信托回復(fù)稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)變化等原因影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目交易對(duì)手出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。公司結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，積極采取協(xié)商展期、訴訟催收、債務(wù)重組、盤活底層資產(chǎn)等措施，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置化解，維護(hù)受益人最大合法利益。

安置房事件陷入“羅生門”

值得注意的是，中建投信托彼時(shí)發(fā)布的“安泉560號(hào)”項(xiàng)目延期方案材料仍顯示，抵押物中天北城A1地塊土地價(jià)值25,672萬(wàn)元，貨值7.65億，扣除后續(xù)支出后的盈余資金測(cè)算為5億元-5.4億元。

直至安置房“盛大交付”一年多以后，2022年9月6日，中建投信托稱收到云南俊泰來(lái)函，表示A1地塊“地上建設(shè)的住宅已按政府要求作為安置房進(jìn)行分配及交付，已無(wú)可售住宅作為信托計(jì)劃的還款來(lái)源”。隨后于2022年11月24日，中建投信托正式發(fā)布公告通知投資者A1地塊已被當(dāng)作安置房全部進(jìn)行交付并入住。

而安置房事件似乎也陷入“羅生門”。譬如最為關(guān)鍵的問(wèn)題——抵押物究竟何時(shí)被調(diào)整為安置房的，各方說(shuō)法不一。

其中一種說(shuō)法是在抵押之前該地塊就調(diào)整為回遷安置房。據(jù)了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地塊所在地紅云街道辦事處曾對(duì)中建投信托通過(guò)信訪渠道提出的上訪訴求進(jìn)行了書(shū)面答復(fù)，稱“云南俊泰將 A1 地塊全部調(diào)整為回遷安置房是基于地塊交易條件和配建協(xié)議的約定，且地塊交易條件和配建協(xié)議產(chǎn)生于 A1地塊抵押給受托人之前”。

不過(guò)，在前述現(xiàn)場(chǎng)溝通會(huì)上，中建投信托對(duì)投資者回復(fù)表示，截至回復(fù)日，中建投信托尚未取得抵押物何時(shí)被調(diào)整為安置房的證據(jù)材料，無(wú)法確定該事件發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是在信托計(jì)劃設(shè)立之前。目前，受托人正通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)、行政訴訟等方式要求抵押物所在地行政主管部門提供抵押物調(diào)整為安置房的相關(guān)證據(jù)材料。

中建投信托還認(rèn)為，無(wú)論最終核實(shí)安置房事件在信托計(jì)劃成立前是否已發(fā)生，在交易對(duì)手故意隱瞞且無(wú)公開(kāi)信息可供查詢的情況下，受托人對(duì)土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于抵押物需承擔(dān)不超過(guò)3.8萬(wàn)平方的安置房而非目前實(shí)際的10萬(wàn)多平方的約定擁有合理的信賴基礎(chǔ)，且受托人也已根據(jù)合法程序辦理抵押登記取得他項(xiàng)權(quán)證，因此受托人在盡職調(diào)查環(huán)節(jié)并不存在管理失職。

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