距離北京史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策開(kāi)端“3·17”調(diào)控已快兩年，今天(3月13日)，貝殼研究院發(fā)布了《“3·17”兩周年北京二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告》。報(bào)告顯示，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果，成交量調(diào)整至歷史中等水平，價(jià)格累計(jì)跌幅已超10%。

通州、石景山、大興明顯下跌

2017年“3·17”調(diào)控后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。

2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房均價(jià)自3月起經(jīng)歷了8個(gè)月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比下跌3.3%。

進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)仍下跌11.3%。

2016年以來(lái)北京鏈家二手房成交價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

從城區(qū)來(lái)看，通州、石景山、大興等城區(qū)的價(jià)格有明顯下跌，這些低總價(jià)區(qū)域的價(jià)格回落較多后，部分等待觀望的首次置業(yè)需求將補(bǔ)位入市。

北京13城區(qū)2019年2月二手房均價(jià)較2017年3月累計(jì)跌幅

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

市場(chǎng)成交調(diào)整至歷史中等水平

“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場(chǎng)開(kāi)始小幅修復(fù)。2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)上升一個(gè)季度后又步入降溫通道。進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期，市場(chǎng)又出現(xiàn)一波輕微回升。

此外，隨著需求在2019年春節(jié)后的集中釋放，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期市場(chǎng)成交大概率出現(xiàn)正常下降。從歷史成交來(lái)看，當(dāng)前成交量在歷史周期中處于中等水平，市場(chǎng)不存在過(guò)熱跡象。

自住需求合理釋放，剛需占比明顯升高

自“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交明顯下降，后期市場(chǎng)的修復(fù)主要是來(lái)源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%。在政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)低迷的情況下，二手房市場(chǎng)交易主要由自住需求支撐。

2018年四季度主要接觸到各類購(gòu)房需求的經(jīng)紀(jì)人占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

“3·17”的認(rèn)房認(rèn)貸政策使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調(diào)控前后變化不大。因此，調(diào)控后剛需占比出現(xiàn)明顯增加。從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)總價(jià)的房源成交占比在調(diào)控后明顯提升。

市場(chǎng)成交周期呈現(xiàn)延長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

2017年3月，北京房?jī)r(jià)的快速上漲帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)，引發(fā)“恐慌性追漲”情緒，成交節(jié)奏較快。而調(diào)控后，市場(chǎng)情緒趨于理性，客戶入市謹(jǐn)慎，客戶成交周期呈現(xiàn)延長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。雖然近期隨著市場(chǎng)回升，客戶成交周期有縮短趨勢(shì)，但仍處于較高水平，市場(chǎng)情緒仍相對(duì)理性。

從業(yè)主端來(lái)看，與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報(bào)價(jià)不同的是，調(diào)控后業(yè)主調(diào)價(jià)行為中以降價(jià)為主。掛牌價(jià)方面，自調(diào)控后新增業(yè)主掛牌均價(jià)持續(xù)下行，進(jìn)入2019年后開(kāi)始保持穩(wěn)定，可見(jiàn)在市場(chǎng)調(diào)整下業(yè)主預(yù)期逐漸趨于理性。

2017年以來(lái)北京二手房新增房源掛牌均價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

此外，鏈家?guī)Э磾?shù)據(jù)顯示，調(diào)控后新增帶看量大幅減少，之后開(kāi)始趨穩(wěn)，在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復(fù)蘇。當(dāng)前帶看絕對(duì)量仍明顯低于調(diào)控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)活躍度有所下降。（記者 張曉蘭）

關(guān)鍵詞： 北京 二手房 價(jià)格 跌幅