“現(xiàn)在去搶地，如果政策不放松，有被套風(fēng)險(xiǎn)。”

未拍先火。4月3日，無(wú)錫出讓四幅宅地，參拍房企超過(guò)60家，包括已布局無(wú)錫的華潤(rùn)、保利、融創(chuàng)、龍湖、中南、藍(lán)光、美的、路勁、金科、新力等多家房企，也有像新希望、融信、正榮這樣的還沒(méi)將無(wú)錫納入戰(zhàn)略版圖的房企。

最終融創(chuàng)以24.43億元拿下無(wú)錫兩幅地塊，濱湖區(qū)地塊達(dá)到最高限價(jià)242185萬(wàn)元，折合樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，將于4月4日上午9:30現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，參與搖號(hào)的房企有4家。土地市場(chǎng)搖號(hào)發(fā)生在2017年年底-2018年上半年之間，2018年下半年開(kāi)始市場(chǎng)基本面發(fā)生變化，地價(jià)走低，搖號(hào)情況不再出現(xiàn)。

剛在香港謝幕的內(nèi)房股年報(bào)季中，包括世茂房地產(chǎn)副主席許世壇、融信地產(chǎn)主席歐宗洪等閩系房企大佬們接連拋出“現(xiàn)在去搶地，如果政策不放松，有被套風(fēng)險(xiǎn)”的觀點(diǎn)，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌也表示，今年土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大。話音未落，4月以來(lái)幾場(chǎng)土拍硝煙四起，房企跑步入場(chǎng)，尤以長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)為甚。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)300城市土地成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升環(huán)比上漲，但同比下滑。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，近期長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)土拍火爆，包括蘇州吳江拍出的地塊，樓面價(jià)比市區(qū)樓面價(jià)高。張宏偉認(rèn)為，房企有被套風(fēng)險(xiǎn)，落入長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)里面的吳江、嘉善、青浦三個(gè)地區(qū)，是住宅庫(kù)存量最大的區(qū)域，現(xiàn)在出讓地樓面價(jià)太高，年內(nèi)銷售變現(xiàn)壓力過(guò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面仍然緊張。土地市場(chǎng)存在不確定性，尤其是“一城一策”，要穩(wěn)住去年四季度以來(lái)的地價(jià)。火爆的土地市場(chǎng)，或引發(fā)政策落地，今年仍存不確定性。比如杭州已經(jīng)出了溢價(jià)30%就要做相關(guān)配套的政策。

拿地邏輯

資金面有所改善、房企回歸二線城市意愿明顯、長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)概念突出。這是大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為各地相繼出現(xiàn)土拍市場(chǎng)火爆場(chǎng)面的三個(gè)原因。

從已發(fā)布年報(bào)的房企來(lái)看，手握幾百上千億現(xiàn)金的房企不在少數(shù)。在這一波拿地潮中，剛剛在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示今年拿地風(fēng)險(xiǎn)大的融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌，就在4月3日拿下無(wú)錫兩幅地塊，溢價(jià)率分別約為22%、79%。

進(jìn)入3月份，市場(chǎng)發(fā)生微妙變化，房企在資本市場(chǎng)融資順暢之后，開(kāi)始補(bǔ)充買地需求。反觀房企們的土地儲(chǔ)備與增長(zhǎng)速度，補(bǔ)倉(cāng)的需求是存在的。比如大部分房企手中土地儲(chǔ)備僅夠未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)。以綠城中國(guó)為例，由于該公司此前出現(xiàn)過(guò)土儲(chǔ)斷層，導(dǎo)致2019年一季度因?yàn)闆](méi)有貨值可銷售，而沒(méi)有回款，直接影響了投資。

而為了全年業(yè)績(jī)提速，房企在1、2季度拿地，是可以保證年底快速回籠資金的最好選擇。

4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，共收金56.66億元。金地以上限價(jià)格17.60億元+自持比例21%競(jìng)得祥符東單元地塊，樓面價(jià)22277元/平方米，溢價(jià)率29.41%;陽(yáng)光城以上限價(jià)格15.71億元+自持比例22%競(jìng)得三塘單元地塊，樓面價(jià)26263元/平方米，溢價(jià)率29.73%。

相比杭州、無(wú)錫土拍市場(chǎng)的火爆，4月以來(lái)還有貴陽(yáng)、成都、紹興、蘇州、常熟等地進(jìn)行了土拍。參拍房企多達(dá)數(shù)十家，比較活躍的房企有金地、融創(chuàng)、華潤(rùn)、陽(yáng)光城、世茂等，他們均在近期土地市場(chǎng)有所斬獲。

2018年一手房市場(chǎng)銷售規(guī)模達(dá)15萬(wàn)億，到達(dá)新高，而且業(yè)內(nèi)預(yù)期調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下，一手房市場(chǎng)未來(lái)幾年的銷售體量至少也在10萬(wàn)億左右。從房企已發(fā)布的2018年年報(bào)來(lái)看，不少房企迎來(lái)了業(yè)績(jī)的高光時(shí)刻，不僅在2018年實(shí)現(xiàn)了銷售金額、利潤(rùn)等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的上漲，還在降杠桿的大背景下，把負(fù)債率往下調(diào)整了。

以世茂為例，世茂在一季度已完成1000億貨值的收購(gòu)。許世壇透露，一季度新增的1000億貨值的收購(gòu)，有500億可轉(zhuǎn)化成今年的可售貨值，而這500億中大概有200億貨值能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)去化。

來(lái)自同策研究院的一份報(bào)告表明，房企融資回暖了。2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來(lái)(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資)，首次突破1000億大關(guān)。

報(bào)告顯示，3月，40家房企融資總額環(huán)比2月大幅上漲85.25%;各債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達(dá)464.84%;股權(quán)融資絕對(duì)值占比雙升。

杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，一方面資金面寬松，預(yù)期樂(lè)觀推動(dòng)，現(xiàn)在大房企的資金成本低，錢多，拿地就比較積極，上半年大家會(huì)比較樂(lè)觀點(diǎn)。另一方面是市場(chǎng)行情回暖，多地銷售火爆，地價(jià)創(chuàng)近半年新高，出現(xiàn)“樓市共振現(xiàn)象”，互相影響。

被套風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，4月以來(lái)的這幾場(chǎng)土拍，除了杭州土拍溢價(jià)達(dá)到上限、無(wú)錫出現(xiàn)搖號(hào)之外，也不乏底價(jià)成交的土地。比如世茂所拿紹興地塊、紅星地產(chǎn)所拿無(wú)錫惠山區(qū)地塊。

“其實(shí)總價(jià)也不便宜，但我們算得過(guò)賬來(lái)就拿了。”一名底價(jià)拿地的房企高管事后對(duì)投資者分析指出，最近市場(chǎng)火爆了，所以公司也不敢競(jìng)拍高價(jià)地塊。

他進(jìn)一步指出，如果說(shuō)土地市場(chǎng)這樣下去的話，會(huì)否帶動(dòng)住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，會(huì)否引發(fā)進(jìn)一步調(diào)控政策再度落地，也是大部分房企比較擔(dān)心的問(wèn)題。“因?yàn)槭袌?chǎng)好不容易穩(wěn)定下來(lái)了，不希望再面臨波動(dòng)。”

土地市場(chǎng)回暖的另一面，是住宅市場(chǎng)的成交上漲。京滬深一線城市二手房成交明顯回暖。比如，上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，創(chuàng)2016年10月以來(lái)的新高。按照常規(guī)，二手房市場(chǎng)對(duì)一手房市場(chǎng)有一定推助。就在無(wú)錫土拍之前，近日無(wú)錫已有多家樓盤上調(diào)價(jià)格，或以開(kāi)盤加推的手段攬客。上海、蘇州、無(wú)錫3月成交量創(chuàng)新高。

而記者了解到，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，參與這波土拍的房企大部分都捆綁了合作方一起拿地。合作拿地、開(kāi)發(fā)的概率比過(guò)往有提升。

一個(gè)事實(shí)是，經(jīng)歷過(guò)多次樓市調(diào)控之后，房企風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)明顯加強(qiáng)。世茂在3月份內(nèi)參加了60多幅土地的拍賣，截至3月26日，才拿了兩幅。4月2日，世茂以底價(jià)3.36億元拿下紹興一幅商住地。這很符合許世壇對(duì)今年土地市場(chǎng)的判斷。

許世壇曾在與世茂投資者溝通時(shí)坦言，當(dāng)前的土地市場(chǎng)又變得瘋狂了。在他的觀察中，土地市場(chǎng)在2019年10月份，很多城市地價(jià)都有10%-20%的下滑，但是今年3月地價(jià)又全變回去了。“我記得在市場(chǎng)最熱的時(shí)候，我們可能投一百塊地，只能拿到10-15塊，今天我們?cè)偻兑话賶K地，可能十塊都拿不到。當(dāng)然我覺(jué)得可能跟測(cè)算也有關(guān)系，我們測(cè)算比較保守。”

通過(guò)采訪多家房企發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)現(xiàn)在投資測(cè)算基礎(chǔ)還是地價(jià)不漲，但不少房企全都是測(cè)算價(jià)格會(huì)漲。仍以世茂為例，該公司一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是希望地塊毛利可以有25%左右，凈利有8%-10%。“但測(cè)算下來(lái)很多地塊都是0-2%、3%的凈利潤(rùn)，最近很多房企拍了(地)是負(fù)利潤(rùn)，如果價(jià)格不增長(zhǎng)是負(fù)利潤(rùn)。”

無(wú)獨(dú)有偶，融信主席歐宗洪面對(duì)投資者時(shí)也坦承，今年年初杭州土地市場(chǎng)回暖，盡管融信在2月份也在杭州拿地了，但房?jī)r(jià)如果不漲的話，這兩個(gè)月以來(lái)房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 土拍市場(chǎng) 被套 房?jī)r(jià)