剛剛過去的3月，哪座城市房?jī)r(jià)漲得最猛?呼和浩特。

不論新房還是二手房，同比漲幅均超過了20%，但在這個(gè)背景下，呼市又推出了半價(jià)買房的好政策。

4月18日，呼和浩特在政府信息公開發(fā)布平臺(tái)上低調(diào)地掛出了一則通知，通知內(nèi)容是印發(fā)《呼和浩特市大學(xué)畢業(yè)生安居工程(試點(diǎn))實(shí)施辦法》。這個(gè)有16條內(nèi)容的辦法，其實(shí)核心就兩件事：搶人和賣房。

01

根據(jù)《實(shí)施辦法》，本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年以內(nèi))在呼和浩特科技城的范圍內(nèi)就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)，就可以享受安居房。

安居房分兩類，是可以“拎包入住”的大學(xué)生住宅和大學(xué)生公寓。

其中符合條件的大學(xué)畢業(yè)生可以申請(qǐng)大學(xué)生公寓，面積50㎡左右，2年內(nèi)免租，2年后按公租房的標(biāo)準(zhǔn)交租，而已婚且有呼市戶籍的大學(xué)生，可以申請(qǐng)大學(xué)生住宅，100㎡左右，價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的半價(jià)，最低首付可以到20%，5年限售。

這算是呼市對(duì)國(guó)家發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)的一個(gè)呼應(yīng)了，雖然沒有直接將城鎮(zhèn)化作為直接目標(biāo)，但將搶人和賣房?jī)杉逻B在了一起。想免租入住，先來(lái)呼和浩特科技城來(lái)就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，想半價(jià)買房，先來(lái)呼市落個(gè)戶，而作為II型城市，已經(jīng)全面放開了落戶限制。

這相當(dāng)于直接對(duì)大學(xué)生們喊：來(lái)呀，租房呀，我們這里兩年免租金;來(lái)呀，買房啊，我們這里房子半價(jià)。

這對(duì)大學(xué)畢業(yè)生是很有誘惑力的，試點(diǎn)區(qū)域是呼和浩特科技城，根據(jù)科技城的規(guī)劃，三條路和一條河框出來(lái)的一個(gè)總面積30平方公里的區(qū)域，跨過東河與呼市已建成的市區(qū)部分相接，雖然這個(gè)政策所覆蓋的范圍還是相對(duì)有限，但是這僅是其中一個(gè)試點(diǎn)，未來(lái)不排除試點(diǎn)區(qū)域繼續(xù)擴(kuò)張。

02

落戶政策放開后，呼市是第一個(gè)發(fā)出人才政策的城市，僅10天，政策就來(lái)了，可見其著急程度。

事實(shí)上，呼市沒有那么缺人，相比一些人口凈流出的城市而言，呼市人口還處于凈流入的狀態(tài)，畢竟呼市還是內(nèi)蒙古的首府，而且是呼包鄂城市群的中心城市，根據(jù)《呼和浩特市2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2018年末，全市常住人口312.6萬(wàn)人，比上年增加1.1萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口218.3萬(wàn)人，增加3.1萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率69.8%。

但是從2014年開始，呼市常住人口的增速開始下滑，尤其是到了2018年，1.1萬(wàn)人的增長(zhǎng)值已經(jīng)是近10年來(lái)的最低值，還不到2017年的一半。

內(nèi)蒙古狹長(zhǎng)的地理位置，跨越的經(jīng)度緯度都不小，讓呼市作為首府也很難聚攏區(qū)內(nèi)其他城市的人口，東部盟市的人口眾多，但去趟呼市還要路過北京。

全面放開落戶后，城城平等后，那么II類城市想要搶人就需要出奇招了。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，4月份的呼和浩特的均價(jià)為10961元/㎡，那么意味著大學(xué)生住宅的售價(jià)僅為5000左右，100㎡左右的房子，凈省50萬(wàn)。

這與以往那些“高學(xué)歷補(bǔ)貼”相比，呼市可以說(shuō)是“最強(qiáng)政策”，本科生只要結(jié)婚落戶，就可以省50萬(wàn)，搶人同時(shí)順便還催了婚。

03

講完落戶，再看賣房。

從歷史的狀況來(lái)看，人才政策對(duì)于樓市的刺激作用是很明顯的，有研究顯示，西安的搶人政策是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售的提升利器，80%的地產(chǎn)銷售來(lái)自于新落戶群體。

再看呼市，實(shí)際上呼市的房子不愁賣，量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局3月份的70城銷售變動(dòng)數(shù)據(jù)，呼市以新房22.8%和二手房20.8%的同比漲幅領(lǐng)銜70城。

2014年，呼市用取消限購(gòu)拉開了去庫(kù)存的序幕，而2018年8月，呼市又是第一個(gè)提出了停止房地產(chǎn)去庫(kù)存的城市。

2018年年底，呼市累計(jì)可售面積1048.90萬(wàn)㎡，其中住宅可售面積552.86萬(wàn)㎡，消化周期為13.5個(gè)月，今年2月又進(jìn)一步下降到11.4個(gè)月，庫(kù)存已經(jīng)在歷史低位了。

這個(gè)去化周期水平屬于在2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)中屬于需要“增加供應(yīng)”的情況，呼市的棚改基本上已經(jīng)進(jìn)入尾聲，2017年和2018年的任務(wù)分別是新開工10000套，而2019年的的開工任務(wù)是2000套，僅為上年的五分之一。

大學(xué)生安居房不失為一種“棚改替代品”。

04

張五常在解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的時(shí)候推出了一個(gè)“地方政府競(jìng)爭(zhēng)”理論，也就是說(shuō)，各級(jí)地方政府為了提升當(dāng)?shù)谿DP，像企業(yè)一樣展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，拉資金、找項(xiàng)目、找人才、給政策，總之是為了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大家都拼了。

過了這么多年，常規(guī)手段已經(jīng)不能保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，窗戶紙一捅就破，很快各個(gè)城市的主政者都明白干什么都要有人，人走了的結(jié)果就是類似鶴崗這樣，出現(xiàn)三位數(shù)的房?jī)r(jià)。

前不久下發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中已經(jīng)明確人口在100萬(wàn)-300萬(wàn)的II型城市要全面取消落戶限制，人口在300萬(wàn)-500萬(wàn)的城市要全面放寬落戶政策，而收縮性城市，則首先要“強(qiáng)身健體”，吸引人口回流。

以前戶口是制約很多人流動(dòng)的一個(gè)重要因素，因?yàn)橛泻芏啾匾臋?quán)益是綁縛在戶口上的，如果取消戶口限制，可以預(yù)計(jì)人口的流動(dòng)性會(huì)加大不少，大城市在這方面有天然的吸引力，京滬這類不必說(shuō)，像杭州、南京、武漢、西安等地現(xiàn)在已經(jīng)顯示出很強(qiáng)大的號(hào)召力。

但是比較尷尬的是II型城市：搞好了也會(huì)成為一個(gè)局部中心，產(chǎn)生人才虹吸效應(yīng)，搞不好就面臨“失血”的情況，變成一個(gè)“收縮性城市”，東北的不少地方就是鏡子。

所以這些城市真的很拼，去年別的城市還在搶大學(xué)生落戶，呼和浩特直接推出了中專生落戶政策，到了上個(gè)月，石家莊說(shuō)“零門檻”落戶，這個(gè)月，呼和浩特就推出了大學(xué)生半價(jià)買房政策，大膽猜想一下，是不是會(huì)有城市推出零門檻落戶+打折買房的政策呢?一切皆有可能。

根據(jù)《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，有65個(gè)城市處于這一規(guī)模，其中就包括像呼和浩特、烏魯木齊、石家莊、貴陽(yáng)、福州、南昌、海口、蘭州等省會(huì)城市，也包括像東莞、溫州、無(wú)錫、常州、南通、珠海、惠州、佛山和保定這樣的城市。

通常來(lái)說(shuō)，非長(zhǎng)三角和珠三角的城市焦慮感更強(qiáng)。

05

關(guān)于這個(gè)“最強(qiáng)搶人政策”，貓哥還有幾句話想說(shuō)：

雖然政策還有不到一個(gè)月就要實(shí)施了，但是畢業(yè)生們想要享受半價(jià)買房，可能還需要等一等，雖然呼和浩特科技城是2019年呼市的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，但是畢竟作為一個(gè)新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，速度還沒有那么快，甚至即將來(lái)臨的畢業(yè)季中的畢業(yè)生們，也不一定能馬上享受到政策。

短期內(nèi)，政策對(duì)呼市房?jī)r(jià)影響有限，剛畢業(yè)就買房還是有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，而稍顯負(fù)面影響是，在這樣的誘惑下，可能會(huì)產(chǎn)生一波購(gòu)買力，但是購(gòu)買力被透支的可能性更大。

政策有效性待觀察，但是估計(jì)有很多城市效仿，畢竟搶人是剛需，無(wú)論是對(duì)于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府都有搶人的沖動(dòng)。

面對(duì)各種優(yōu)惠措施，還是要擦亮眼睛。剛需可以蹭一波政策紅利，想貪便宜的還是謹(jǐn)慎點(diǎn)吧。

接下來(lái)，因城施策會(huì)讓各個(gè)城市推出完全不同的政策，像不少城市的限售期限將要結(jié)束，未來(lái)怎么走，關(guān)系到城市的未來(lái)，也關(guān)系到一個(gè)個(gè)家庭的幸福指數(shù)，還是要多留意下。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 漲幅 半價(jià)賣房