剛剛過去的3月，哪座城市房價漲得最猛?呼和浩特。

不論新房還是二手房，同比漲幅均超過了20%，但在這個背景下，呼市又推出了半價買房的好政策。

4月18日，呼和浩特在政府信息公開發(fā)布平臺上低調(diào)地掛出了一則通知，通知內(nèi)容是印發(fā)《呼和浩特市大學畢業(yè)生安居工程(試點)實施辦法》。這個有16條內(nèi)容的辦法，其實核心就兩件事：搶人和賣房。

01

根據(jù)《實施辦法》，本科及以上學歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年以內(nèi))在呼和浩特科技城的范圍內(nèi)就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)，就可以享受安居房。

安居房分兩類，是可以“拎包入住”的大學生住宅和大學生公寓。

其中符合條件的大學畢業(yè)生可以申請大學生公寓，面積50㎡左右，2年內(nèi)免租，2年后按公租房的標準交租，而已婚且有呼市戶籍的大學生，可以申請大學生住宅，100㎡左右，價格是市場價的半價，最低首付可以到20%，5年限售。

這算是呼市對國家發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化重點任務(wù)的一個呼應(yīng)了，雖然沒有直接將城鎮(zhèn)化作為直接目標，但將搶人和賣房兩件事連在了一起。想免租入住，先來呼和浩特科技城來就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，想半價買房，先來呼市落個戶，而作為II型城市，已經(jīng)全面放開了落戶限制。

這相當于直接對大學生們喊：來呀，租房呀，我們這里兩年免租金;來呀，買房啊，我們這里房子半價。

這對大學畢業(yè)生是很有誘惑力的，試點區(qū)域是呼和浩特科技城，根據(jù)科技城的規(guī)劃，三條路和一條河框出來的一個總面積30平方公里的區(qū)域，跨過東河與呼市已建成的市區(qū)部分相接，雖然這個政策所覆蓋的范圍還是相對有限，但是這僅是其中一個試點，未來不排除試點區(qū)域繼續(xù)擴張。

02

落戶政策放開后，呼市是第一個發(fā)出人才政策的城市，僅10天，政策就來了，可見其著急程度。

事實上，呼市沒有那么缺人，相比一些人口凈流出的城市而言，呼市人口還處于凈流入的狀態(tài)，畢竟呼市還是內(nèi)蒙古的首府，而且是呼包鄂城市群的中心城市，根據(jù)《呼和浩特市2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2018年末，全市常住人口312.6萬人，比上年增加1.1萬人。其中，城鎮(zhèn)人口218.3萬人，增加3.1萬人，城鎮(zhèn)化率69.8%。

但是從2014年開始，呼市常住人口的增速開始下滑，尤其是到了2018年，1.1萬人的增長值已經(jīng)是近10年來的最低值，還不到2017年的一半。

內(nèi)蒙古狹長的地理位置，跨越的經(jīng)度緯度都不小，讓呼市作為首府也很難聚攏區(qū)內(nèi)其他城市的人口，東部盟市的人口眾多，但去趟呼市還要路過北京。

全面放開落戶后，城城平等后，那么II類城市想要搶人就需要出奇招了。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，4月份的呼和浩特的均價為10961元/㎡，那么意味著大學生住宅的售價僅為5000左右，100㎡左右的房子，凈省50萬。

這與以往那些“高學歷補貼”相比，呼市可以說是“最強政策”，本科生只要結(jié)婚落戶，就可以省50萬，搶人同時順便還催了婚。

03

講完落戶，再看賣房。

從歷史的狀況來看，人才政策對于樓市的刺激作用是很明顯的，有研究顯示，西安的搶人政策是當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售的提升利器，80%的地產(chǎn)銷售來自于新落戶群體。

再看呼市，實際上呼市的房子不愁賣，量價齊升。根據(jù)統(tǒng)計局3月份的70城銷售變動數(shù)據(jù)，呼市以新房22.8%和二手房20.8%的同比漲幅領(lǐng)銜70城。

2014年，呼市用取消限購拉開了去庫存的序幕，而2018年8月，呼市又是第一個提出了停止房地產(chǎn)去庫存的城市。

2018年年底，呼市累計可售面積1048.90萬㎡，其中住宅可售面積552.86萬㎡，消化周期為13.5個月，今年2月又進一步下降到11.4個月，庫存已經(jīng)在歷史低位了。

這個去化周期水平屬于在2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標中屬于需要“增加供應(yīng)”的情況，呼市的棚改基本上已經(jīng)進入尾聲，2017年和2018年的任務(wù)分別是新開工10000套，而2019年的的開工任務(wù)是2000套，僅為上年的五分之一。

大學生安居房不失為一種“棚改替代品”。

04

張五常在解釋中國經(jīng)濟奇跡的時候推出了一個“地方政府競爭”理論，也就是說，各級地方政府為了提升當?shù)谿DP，像企業(yè)一樣展開激烈競爭，拉資金、找項目、找人才、給政策，總之是為了經(jīng)濟指標大家都拼了。

過了這么多年，常規(guī)手段已經(jīng)不能保證競爭優(yōu)勢，窗戶紙一捅就破，很快各個城市的主政者都明白干什么都要有人，人走了的結(jié)果就是類似鶴崗這樣，出現(xiàn)三位數(shù)的房價。

前不久下發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》中已經(jīng)明確人口在100萬-300萬的II型城市要全面取消落戶限制，人口在300萬-500萬的城市要全面放寬落戶政策，而收縮性城市，則首先要“強身健體”，吸引人口回流。

以前戶口是制約很多人流動的一個重要因素，因為有很多必要的權(quán)益是綁縛在戶口上的，如果取消戶口限制，可以預(yù)計人口的流動性會加大不少，大城市在這方面有天然的吸引力，京滬這類不必說，像杭州、南京、武漢、西安等地現(xiàn)在已經(jīng)顯示出很強大的號召力。

但是比較尷尬的是II型城市：搞好了也會成為一個局部中心，產(chǎn)生人才虹吸效應(yīng)，搞不好就面臨“失血”的情況，變成一個“收縮性城市”，東北的不少地方就是鏡子。

所以這些城市真的很拼，去年別的城市還在搶大學生落戶，呼和浩特直接推出了中專生落戶政策，到了上個月，石家莊說“零門檻”落戶，這個月，呼和浩特就推出了大學生半價買房政策，大膽猜想一下，是不是會有城市推出零門檻落戶+打折買房的政策呢?一切皆有可能。

根據(jù)《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，有65個城市處于這一規(guī)模，其中就包括像呼和浩特、烏魯木齊、石家莊、貴陽、福州、南昌、?？凇⑻m州等省會城市，也包括像東莞、溫州、無錫、常州、南通、珠海、惠州、佛山和保定這樣的城市。

通常來說，非長三角和珠三角的城市焦慮感更強。

05

關(guān)于這個“最強搶人政策”，貓哥還有幾句話想說：

雖然政策還有不到一個月就要實施了，但是畢業(yè)生們想要享受半價買房，可能還需要等一等，雖然呼和浩特科技城是2019年呼市的重點建設(shè)項目，但是畢竟作為一個新區(qū)建設(shè)項目，速度還沒有那么快，甚至即將來臨的畢業(yè)季中的畢業(yè)生們，也不一定能馬上享受到政策。

短期內(nèi)，政策對呼市房價影響有限，剛畢業(yè)就買房還是有點不現(xiàn)實，而稍顯負面影響是，在這樣的誘惑下，可能會產(chǎn)生一波購買力，但是購買力被透支的可能性更大。

政策有效性待觀察，但是估計有很多城市效仿，畢竟搶人是剛需，無論是對于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是房地產(chǎn)市場，地方政府都有搶人的沖動。

面對各種優(yōu)惠措施，還是要擦亮眼睛。剛需可以蹭一波政策紅利，想貪便宜的還是謹慎點吧。

接下來，因城施策會讓各個城市推出完全不同的政策，像不少城市的限售期限將要結(jié)束，未來怎么走，關(guān)系到城市的未來，也關(guān)系到一個個家庭的幸福指數(shù)，還是要多留意下。

關(guān)鍵詞： 房價 漲幅 半價賣房