近期部分樓市、地市成交火爆引起了監(jiān)管部門的高度重視，對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管再次升級。

券商中國記者根據(jù)銀保監(jiān)會公開信息梳理統(tǒng)計，4月以來(4月1日-5月20日)，僅50天時間，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有32張，罰沒金額合計超過1000萬元。

銀保監(jiān)會日前還發(fā)通知稱，將整治房地產(chǎn)市場融資亂象，包括銀行、信托等融資渠道或進一步收緊。而在央行近日重提“把好貨幣供應(yīng)總閥門”的背景下，流向房地產(chǎn)的“水”或被嚴(yán)控。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，對房地產(chǎn)融資亂象整治，房企資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。不過也有房企人士表示，監(jiān)管部門主要是為了規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險，對房企正常融資影響不太大，因為違規(guī)的情況沒那么多。

違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)最高被罰200多萬

券商中國記者根據(jù)銀保監(jiān)會公開信息梳理統(tǒng)計，4月以來(4月1日-5月20日)，僅50天，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒金額合計1068.7968萬元。

其中，上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機構(gòu)在罰單之列，除了一些全國性股份制商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行，六大國有銀行中的建行、交行、郵儲銀行等三大行的地方分支行也被罰了。

主要違法違規(guī)事實(案由)包括某些銀行向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，違規(guī)發(fā)放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金，違反規(guī)定發(fā)放個人住房貸款，違規(guī)發(fā)放“假按揭”貸款，未嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用房購房貸款首付比例規(guī)定，信用卡持卡人使用信用卡支付購房款等，以及某些信托公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款，信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款等。

¨在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農(nóng)商行寶山支行因2017年違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責(zé)令改正并罰沒合計228.7968萬元;

中國民生銀行重慶分行因內(nèi)控管理不嚴(yán)導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè);以貸轉(zhuǎn)存;簽發(fā)銀行承兌匯票對貿(mào)易背景審核不盡職，共計被罰款90萬元;

平安銀行青島分行因信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產(chǎn)市場、信貸資金被挪用、貸前調(diào)查不盡職，被罰款90萬元;

中國建設(shè)銀行沈陽大東支行因個人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被罰款80萬元。

值得注意的是，上述罰單中的案由都在銀保監(jiān)會近期擬整治的房地產(chǎn)融資亂象之列。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機構(gòu)按照相關(guān)要點開展整治，突出處罰和問責(zé)，其中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治。

其中，對銀行機構(gòu)的整治包括：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資;個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場;并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

對非銀行領(lǐng)域的整治包括：信托公司向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。金融資產(chǎn)管理公司未執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項政策和監(jiān)管要求。金融租賃公司違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而在今年3月房企融資規(guī)模大幅反彈的數(shù)據(jù)中，其他債權(quán)融資、信托貸款融資和境內(nèi)銀行貸款融資環(huán)比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。

房企資金面再次收緊

今年3月以來的樓市“小陽春”被業(yè)內(nèi)人士認為信貸寬松是原因之一，而二線城市土地市場近期的成交火爆也與房企資金面寬松有關(guān)。

這在房企資金來源數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1-3月份提高3個百分點。其中，國內(nèi)貸款8955億元，同比增長3.7%;利用外資34億元，同比增長1.0倍;自籌資金15687億元，同比增長5.3%;定金及預(yù)收款17249億元，同比增長15.1%;個人按揭貸款8031億元，同比增長12.4%。

從4月房企的融資規(guī)模來看，雖然環(huán)比有所回落，但相比去年仍處高位。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計，4月40家典型房企融資總量中，債權(quán)融資額占比超9成，其中，發(fā)行公司債融資占比超6成。

不過，4月除公司債融資總額環(huán)比增長2成外，其他債權(quán)融資(占比14.25%)、信托貸款(占比10.00%)、境內(nèi)銀行貸款(4.27%)等融資總額環(huán)比均大幅下降超五成。

值得注意的是，無論是從1-4月房企到位資金中利用外資同比增長1倍，還是4月房企發(fā)行的17筆公司債中有15筆是美元優(yōu)先票據(jù)債券來看，在境外融資成本高企的背景下，境外融資仍較快增長，從側(cè)面反映出境內(nèi)融資形勢仍不明朗。

同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，中國恒大發(fā)行6筆公司債，發(fā)行總?cè)谫Y規(guī)模30億美元，票面利率為9.5%-10.5%。當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%，融資成本最高。

在這樣的背景下，銀保監(jiān)會對房企融資亂象進行整治，是否意味著房企資金面進一步收緊了呢?

同策研究院張宏偉接受券商中國記者采訪時表示，預(yù)計一些非正常合理的融資渠道，如過度加杠桿或一些通道類的業(yè)務(wù)有可能要多一些整治，短期內(nèi)可能對一些杠桿率比較高的企業(yè)有影響，再加上現(xiàn)在資本市場上市房企股價又下跌了，有一些企業(yè)之前的股權(quán)質(zhì)押問題又顯露出來，這兩種情況下，有些企業(yè)可能遇到一些資金面的壓力。

不過，張宏偉強調(diào)，現(xiàn)在的市場周期運行特征和經(jīng)濟環(huán)境來講，決定了整個樓市調(diào)控政策層面以及企業(yè)融資環(huán)境來講還是平穩(wěn)。

“違規(guī)融資的情況有，但不是太多，整治亂象對房企影響不是太大。監(jiān)管部門主要還是希望能夠進一步規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險。融資環(huán)境最緊的時候已經(jīng)過去了，房企該融的還能融到，融不到的還是融不到。從監(jiān)管角度講，能流出來的還會流出來，流不出來的房企也拿不到。”一位房企人士對券商中國記者說。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴券商中國記者，大河有水難免會通過各種途徑冒出來，因為金融機構(gòu)離開房地產(chǎn)，營收也會受影響。一位信托公司人士就對券商中國記者表示，信托的屬性是要有高收益的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)利潤相對較高，能承受高成本的資金，跟信托匹配度高。通常信托業(yè)務(wù)收入中，房地產(chǎn)占比超過一半。

值得注意的是，監(jiān)管部門近期對房企的資金狀況關(guān)注度頗高，光明地產(chǎn)、泰禾集團、金科股份等多家上市房企接到交易所的問詢函，其中很多問題涉及到資金狀況、盈利能力、償債能力等。

另外，有媒體報道稱，近期，南京等部分二三線城市房貸利率有所上調(diào)，深圳、合肥等地一些銀行也收緊了房貸額度，某大行深圳分行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。(文/張達)

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