今天，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16(2019)》(以下簡稱“藍皮書”)。報告預(yù)計，2019年全國房地產(chǎn)市場或小幅上漲，首套房貸利率將會有較大幅度下降;市場銷售回落，投資增速放緩。

對于2019年房地產(chǎn)市場，藍皮書預(yù)測：

報告要點

房地產(chǎn)市場整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢或略微小幅上漲

2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預(yù)期價格增長7.6%;部分重點城市價格將大幅超過此水平

個人住房貸款余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，全年增幅不超20%

首套房貸利率將會有較大幅度下降;二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降

房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩

房價：2019年商品住宅價格上漲趨勢未變

藍皮書認為，2019年，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應(yīng)成為調(diào)控重點目標。

藍皮書預(yù)測，2019年住宅銷售平均價格約9206元/平方米，上漲7.6%;部分重點城市價格將大幅超過預(yù)期水平。藍皮書建議，部分重點城市應(yīng)加強多層面的預(yù)測、監(jiān)測和預(yù)警，將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調(diào)控的重點目標。

藍皮書預(yù)計，短期內(nèi)，北京調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主，未來政策加碼或大幅放松的可能性都較小。

2018年北京二手住宅成交量占比為82.2%，為近幾年高位水平。隨著北京新建商品住宅供應(yīng)不斷郊區(qū)化發(fā)展，城區(qū)內(nèi)購房需求仍集中于二手房。因此，2019年二手房交易在市場上仍占據(jù)主力，成交量價在2018年基礎(chǔ)上穩(wěn)步上揚。

房貸：首套房貸利率會有較大幅度下降

藍皮書預(yù)測，數(shù)量方面，個人住房貸款的余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，預(yù)計全年增幅不超過20%。價格方面，二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降;首套房貸利率將會有較大幅度下降;整體而言，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場利率會小幅下降。風險方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價值比等指標都在上升，但債務(wù)的可持續(xù)性沒有問題。預(yù)計只要調(diào)控政策保持一定的延續(xù)性，未來債務(wù)上升的幅度要小于房價上升的幅度，短期內(nèi)房貸風險不構(gòu)成對銀行的顯著影響。

調(diào)控：長效機制再進一步

2019年房地產(chǎn)市場會走出一波反彈行情嗎?

藍皮書傾向于認為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的概率較小，意味著長效機制建設(shè)再進一步，房地產(chǎn)市場整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢或小幅上漲。

藍皮書認為，2018年，各地出臺450余項調(diào)控政策，說明因城施策和分類調(diào)控已經(jīng)深入推進。正是因城施策，使住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標的趨勢和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制雖然是有一個過程，但其緊迫性也顯而易見。因城施策是房地產(chǎn)長效機制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類調(diào)控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。

藍皮書認為，政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責任和自主權(quán)的擴大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據(jù)實際情況制定政策，承擔調(diào)控的主體責任。除了限制市場需求的行政性措施和市場管理權(quán)限之外，作為地方稅種的房地產(chǎn)稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。

行業(yè)：銷售回落 投資增速放緩

藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計2019年房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢不會發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

2018年住宅投資和住宅新開工面積實現(xiàn)較快增長，而竣工面積增速大幅下降，導(dǎo)致施工面積持續(xù)增長。從銷售看，現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降，這就形成一個剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現(xiàn)房庫存偏低，2019年預(yù)測銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進一步減少，帶來一定的房價上漲壓力。報告建議在相應(yīng)城市增加和加快住宅供給。

2019年，由于房地產(chǎn)市場銷售回落，土拍市場轉(zhuǎn)冷，新開工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調(diào)壓力。不同城市來看，2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢;二線城市2018年投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升;三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大回調(diào)壓力。

調(diào)控政策仍緊 信貸政策是關(guān)鍵

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)著力于穩(wěn)定市場。整體看，目前房地產(chǎn)政策除信貸以外微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。不過，首套房與二套房的認定標準，貸款成數(shù)、按揭利率的變化，將是未來幾個月影響房地產(chǎn)市場走勢的最關(guān)鍵要素。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著城市房價上漲的數(shù)量增加，從“房住不炒”的角度看，后續(xù)落實差異化調(diào)控等政策內(nèi)容的城市數(shù)量也會增加。從同比漲幅看，西安新房價格漲幅最大。西安連續(xù)5個月成為房價同比漲幅最大的城市，預(yù)計后續(xù)管控的可能性也會加大。部分二線城市房價炒作比較明顯，尤其是一些人才導(dǎo)入速度快的城市，后續(xù)此類城市房價穩(wěn)定方面的政策出臺可能性最大。

關(guān)鍵詞： 首套房貸利率 下降