今天，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學文獻出版社共同發(fā)布《房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告No.16(2019)》(以下簡稱“藍皮書”)。報告預計，2019年全國房地產市場或小幅上漲，首套房貸利率將會有較大幅度下降;市場銷售回落，投資增速放緩。

對于2019年房地產市場，藍皮書預測：

報告要點

房地產市場整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢或略微小幅上漲

2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%;部分重點城市價格將大幅超過此水平

個人住房貸款余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，全年增幅不超20%

首套房貸利率將會有較大幅度下降;二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降

房地產市場銷售回落，投資增速放緩

房價：2019年商品住宅價格上漲趨勢未變

藍皮書認為，2019年，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標。

藍皮書預測，2019年住宅銷售平均價格約9206元/平方米，上漲7.6%;部分重點城市價格將大幅超過預期水平。藍皮書建議，部分重點城市應加強多層面的預測、監(jiān)測和預警，將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調控的重點目標。

藍皮書預計，短期內，北京調控政策將以穩(wěn)定為主，未來政策加碼或大幅放松的可能性都較小。

2018年北京二手住宅成交量占比為82.2%，為近幾年高位水平。隨著北京新建商品住宅供應不斷郊區(qū)化發(fā)展，城區(qū)內購房需求仍集中于二手房。因此，2019年二手房交易在市場上仍占據主力，成交量價在2018年基礎上穩(wěn)步上揚。

房貸：首套房貸利率會有較大幅度下降

藍皮書預測，數量方面，個人住房貸款的余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，預計全年增幅不超過20%。價格方面，二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降;首套房貸利率將會有較大幅度下降;整體而言，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場利率會小幅下降。風險方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價值比等指標都在上升，但債務的可持續(xù)性沒有問題。預計只要調控政策保持一定的延續(xù)性，未來債務上升的幅度要小于房價上升的幅度，短期內房貸風險不構成對銀行的顯著影響。

調控：長效機制再進一步

2019年房地產市場會走出一波反彈行情嗎?

藍皮書傾向于認為，2019年房地產調控政策發(fā)生根本性轉向的概率較小，意味著長效機制建設再進一步，房地產市場整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢或小幅上漲。

藍皮書認為，2018年，各地出臺450余項調控政策，說明因城施策和分類調控已經深入推進。正是因城施策，使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構發(fā)生明顯變化。中央提出的構建房地產長效機制雖然是有一個過程，但其緊迫性也顯而易見。因城施策是房地產長效機制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類調控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。

藍皮書認為，政策更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。由于不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。除了限制市場需求的行政性措施和市場管理權限之外，作為地方稅種的房地產稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。

行業(yè)：銷售回落 投資增速放緩

藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調控思路并未發(fā)生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調整的趨勢不會發(fā)生實質性轉變。

2018年住宅投資和住宅新開工面積實現(xiàn)較快增長，而竣工面積增速大幅下降，導致施工面積持續(xù)增長。從銷售看，現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降，這就形成一個剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現(xiàn)房庫存偏低，2019年預測銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進一步減少，帶來一定的房價上漲壓力。報告建議在相應城市增加和加快住宅供給。

2019年，由于房地產市場銷售回落，土拍市場轉冷，新開工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調壓力。不同城市來看，2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢;二線城市2018年投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升;三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大回調壓力。

調控政策仍緊 信貸政策是關鍵

中原地產首席分析師張大偉稱，后續(xù)樓市調控政策將繼續(xù)著力于穩(wěn)定市場。整體看，目前房地產政策除信貸以外微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。不過，首套房與二套房的認定標準，貸款成數、按揭利率的變化，將是未來幾個月影響房地產市場走勢的最關鍵要素。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著城市房價上漲的數量增加，從“房住不炒”的角度看，后續(xù)落實差異化調控等政策內容的城市數量也會增加。從同比漲幅看，西安新房價格漲幅最大。西安連續(xù)5個月成為房價同比漲幅最大的城市，預計后續(xù)管控的可能性也會加大。部分二線城市房價炒作比較明顯，尤其是一些人才導入速度快的城市，后續(xù)此類城市房價穩(wěn)定方面的政策出臺可能性最大。

關鍵詞： 首套房貸利率 下降