觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)長(zhǎng)三角向來(lái)就是金融中心樞紐，在這里，故事每天都在上演。

這一次，主角是融創(chuàng)中國(guó)(39.75,0.70,1.79%)與新湖中寶。

7月16日，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)收購(gòu)新湖中寶旗下的浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，從而獲得了浙江溫州、江蘇啟東以及上海虹口近百萬(wàn)平米的土地。

資料顯示，此次合作，基于雙方共同的優(yōu)良品牌、品質(zhì)追求和開(kāi)發(fā)理念，為更好地發(fā)揮新湖在長(zhǎng)三角豐富優(yōu)質(zhì)的資源儲(chǔ)備和融創(chuàng)高效的運(yùn)營(yíng)管理能力，雙方擬在項(xiàng)目開(kāi)拓、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷體系、物業(yè)管理、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域展開(kāi)全面合作，實(shí)現(xiàn)共贏。

交易乾坤

7月16日，新湖中寶發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國(guó)與該公司的全資子公司新湖地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署《合作協(xié)議書》。

根據(jù)合作協(xié)議，融創(chuàng)或其指定方將受讓新湖地產(chǎn)的子公司浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益。

對(duì)新湖中寶而言，這筆買賣，是資產(chǎn)優(yōu)化的結(jié)果，更是降負(fù)債的過(guò)程。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2018年末，新湖中寶的總資產(chǎn)為1398.71億元，總負(fù)債為1054.85億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75.42%，其中，短期借款29.41億元，長(zhǎng)期借款404.49億元。

有分析表示，此次出售部分項(xiàng)目公司的股權(quán)及其債權(quán)能夠改善新湖中寶的債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解該公司的資金危機(jī)。新湖中寶亦表示，本次交易有利于加快公司現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債水平，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展，本次交易產(chǎn)生收益約5億元。

實(shí)際上，新湖中寶此次出售的項(xiàng)目均為江浙一帶的海涂項(xiàng)目與上海的舊改項(xiàng)目。

公告披露，甌瓴實(shí)業(yè)于2019年7月初分別以5000萬(wàn)元和0元的價(jià)格獲得南通啟仁置業(yè)有限公司100%股權(quán)、平陽(yáng)隆恒置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

其中，啟仁公司持有江蘇省啟東市圓陀角度假區(qū)4個(gè)地塊，合計(jì)占地面積30.74 萬(wàn)平方米，可售住宅計(jì)容建筑面積52.14萬(wàn)平方米;隆恒公司持有浙江溫州平陽(yáng)縣西灣圍涂區(qū)塊 15 個(gè)地塊，合計(jì)占地面積65.68萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積154.87萬(wàn)平方米，上述土地用途均為住宅。

上述兩個(gè)項(xiàng)目分別是新湖中寶于2009年、2010年拿下的項(xiàng)目，到目前為止，開(kāi)發(fā)時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)10年。與此同時(shí)，啟東圓陀角項(xiàng)目與溫州西灣項(xiàng)目恰好是2018年度主要開(kāi)發(fā)的的海涂項(xiàng)目。

年報(bào)顯示，2018年，新湖中寶來(lái)自海涂開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)收入為9.04億元，同比增長(zhǎng)1204.99%，毛利率為60.88%。但引人注意的是，去年一年，海涂開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)成本為3.54億元，同比增長(zhǎng)529.79%，海涂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，回款時(shí)間也長(zhǎng)，同樣對(duì)新湖中寶的資金鏈帶來(lái)極大的壓力。

此外，此次出售的瑪寶公司，則持有上海市虹口區(qū)青云路167弄地塊，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.36萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積約7萬(wàn)平方米，土地用途主要為住宅等。

實(shí)際上，新湖中寶在上海共有五個(gè)舊改項(xiàng)目，其中，新湖明珠城與青藍(lán)國(guó)際城均預(yù)計(jì)將于 2023 年全部完工，而亞龍項(xiàng)目、天虹項(xiàng)目、瑪寶項(xiàng)目才剛進(jìn)入征收實(shí)施階段，完工期未知。

同時(shí)，舊改項(xiàng)目面臨拆遷投入，2018年，新湖中寶支付的拆遷款項(xiàng)就高達(dá)97.15億元，而這也是導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)的主要原因。

正是由于舊城改造和海涂開(kāi)發(fā)投入大、節(jié)奏周期慢的特點(diǎn)，讓新湖中寶形成了大量的存貨和應(yīng)收賬款，截至2018年末，新湖中寶的存貨為703.54億元，應(yīng)收賬款則錄得8.42億元。為了償還貸款、維持日常經(jīng)營(yíng)，新湖中寶將不少長(zhǎng)期股權(quán)投資、土地等進(jìn)行質(zhì)押，也就導(dǎo)致了其454.47億元的受限資產(chǎn)。

融創(chuàng)長(zhǎng)三角擴(kuò)儲(chǔ)

本次交易的對(duì)手方——融創(chuàng)，拿下長(zhǎng)三角近百萬(wàn)平土地，著實(shí)“優(yōu)質(zhì)”。

實(shí)際上，截至2018年12月31日，融創(chuàng)中國(guó)在上海的土地儲(chǔ)備達(dá)363.36萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約為199.68萬(wàn)平方米，但融創(chuàng)中國(guó)依舊不斷擴(kuò)充長(zhǎng)三角地區(qū)的土地儲(chǔ)備。今年以來(lái)，其在長(zhǎng)三角地區(qū)擴(kuò)儲(chǔ)的意愿更加強(qiáng)烈。

今年1月下旬，融創(chuàng)中國(guó)與泛海旗下武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂收購(gòu)協(xié)議，獲得北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。通過(guò)上述的交易，融創(chuàng)中國(guó)一次性拿下了長(zhǎng)三角62.8萬(wàn)平方米的土地。

與此同時(shí)，今年4月，融創(chuàng)中國(guó)連續(xù)4天購(gòu)入長(zhǎng)三角地區(qū)五宗地塊，其中無(wú)錫三宗、上海兩宗。

面對(duì)新湖中寶這塊優(yōu)質(zhì)資源，融創(chuàng)有合作的強(qiáng)烈愿望。

一方面，通過(guò)收并購(gòu)的方式，融創(chuàng)能夠快速地?cái)U(kuò)大長(zhǎng)三角都市圈土地儲(chǔ)備;另一方面，收并購(gòu)的方式，能夠讓融創(chuàng)以低廉價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

資料顯示，此次收購(gòu)的啟仁公司，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為南通新湖海上明珠的部分精裝高層住宅樓盤，項(xiàng)目地處啟東市東南角圓陀角旅游度假區(qū)，位于長(zhǎng)江入海口、三水交匯處，與上海一江之隔，地理位置優(yōu)越;而隆恒公司正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目將與該區(qū)塊其他項(xiàng)目共同構(gòu)成集居住、商業(yè)、休閑、旅游為一體的現(xiàn)代化濱海新城，未來(lái)的發(fā)展空間較大。

至于上海市虹口區(qū)青云路 167 弄地塊舊區(qū)改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則位于上海市虹口區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東依俞涇浦，南臨青云路，西達(dá)規(guī)劃路，北至恒業(yè)路，是列入上海市新一輪舊區(qū)改造項(xiàng)目之一。

顯然，接盤新湖中寶上述項(xiàng)目，融創(chuàng)看中了項(xiàng)目各方面的優(yōu)越條件。

關(guān)鍵詞： 融創(chuàng) 新湖中寶