“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”

這是7月30日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)作出的最新定調(diào)。

不到50字，在房地產(chǎn)行業(yè)引起不小震動(dòng)。

受政策面消息影響，截至7月31日收盤，房地產(chǎn)板塊17只股票上漲，116只股票下跌，板塊整體下跌1.59%。

國(guó)是直通車 侯雨彤 制圖

“出頭必打”成常態(tài)

房地產(chǎn)調(diào)控未有放松。

進(jìn)入7月，蘇州加碼調(diào)控、洛陽重申限價(jià)、開封取消限售“一日游”，各地樓市調(diào)控收緊態(tài)勢(shì)延續(xù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至28日，7月份房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次。

在中央政治局會(huì)議同日，大連、合肥兩地公布了最新調(diào)控舉措。

大連市政府官網(wǎng)30日晚間發(fā)布公告稱，首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的新項(xiàng)目，建立價(jià)格核算制度，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等進(jìn)行核算，按照一房一價(jià)制度申報(bào)房源價(jià)格，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后可申請(qǐng)下調(diào)申報(bào)價(jià)格;實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過5%。

簡(jiǎn)言之，大連設(shè)置了房?jī)r(jià)“漲跌板”，網(wǎng)簽價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)，價(jià)格下浮不得超5%。

有“房?jī)r(jià)四小龍”之稱的合肥30日也公布了最新調(diào)控舉措，對(duì)引發(fā)3次以上群訪房企實(shí)施“三暫停”，包括暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽。同時(shí)，合肥將對(duì)問題多發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制銀行貸款、從嚴(yán)控制預(yù)售資金、從嚴(yán)控制備案價(jià)格。

盡管房地產(chǎn)實(shí)行一城一策，因城施策，但“出頭必打”已成常態(tài)。

開發(fā)商調(diào)整策略

從需求端限價(jià)、限售，到供給端收緊融資渠道，調(diào)控讓房企不得不調(diào)整策略。

有的暫停拿地，有的放緩開發(fā)速度，有的則加快回款。

據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，富力地產(chǎn)7月26日內(nèi)部發(fā)文指示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。文件還以加粗字體顯示，“以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化”。

在上半年全國(guó)商品房銷售面積下滑情況下，開發(fā)商銷售壓力加大。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在公布2019年銷售目標(biāo)的39家房企中，上半年只有14家達(dá)到了50%及以上的完成度。恒大、保利等21家房企銷售目標(biāo)完成率均在40%至50%，融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)和花樣年4家房企銷售目標(biāo)完成率低于40%。

北京一房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)投資策劃人士告訴中新社國(guó)是直通車，在融資收緊、銷售壓力加大背景下，開發(fā)商將避免狂奔突進(jìn)策略，轉(zhuǎn)而選擇“小步快跑”方式建設(shè)。比如，一個(gè)項(xiàng)目開工后，先緊著一部分建設(shè)，辦理預(yù)售證、開盤、銷售、回款，再進(jìn)行下一階段建設(shè)，從而“以時(shí)間換空間”。

此外，相比于集中開盤，分階段銷售既縮短了客戶積累時(shí)間，避免了客戶流失，同時(shí)能夠在占用較少資金情況下，保證項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，減輕壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)。

從事房地產(chǎn)銷售工作12年時(shí)間的王志勇告訴中新社國(guó)是直通車，隨著政策組合拳不斷落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。“我對(duì)市場(chǎng)的變化非常有感覺，投資客戶越來越少，理性剛需客戶轉(zhuǎn)為主流。”

王志勇認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加平穩(wěn)，從業(yè)人員會(huì)越來越專業(yè)，二手房成交量將超過一手房，市場(chǎng)回歸理性。

房?jī)r(jià)在窄空間浮動(dòng)

對(duì)于中央政治局會(huì)議釋放的信號(hào)，房地產(chǎn)分析人士普遍認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)將在窄空間浮動(dòng)。

房地產(chǎn)研究人士楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前，無論是房?jī)r(jià)水平，還是杠桿水平，都已經(jīng)接近階段性的極限高位，進(jìn)一步放松政策的風(fēng)險(xiǎn)大于收益。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉表示，中央政治局此次表態(tài)定力十足，下半年樓市回歸理性勢(shì)在必然，但也不必太悲觀，因?yàn)槿€(wěn)(穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià))仍然是基調(diào)，市場(chǎng)確定下行，但不會(huì)過度下行。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年6月份核心城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，總體實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。短期預(yù)測(cè)，一二線城市房?jī)r(jià)輕微下跌，三四線城市住房市場(chǎng)可能將先后進(jìn)入下行小周期，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降。

值得注意的是，在市場(chǎng)、房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喯磁啤?/p>

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性波動(dòng)的，這輪上漲持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、漲幅之大，都創(chuàng)了歷史之最。在這波樓市調(diào)控大潮中，大量中小房企將面臨被淘汰的命運(yùn)，整體行業(yè)格局呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)。

國(guó)是直通車在《地產(chǎn)商沒錢了，房子會(huì)便宜賣嗎?》一文中寫道，未來不僅會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目之間的收購(gòu)，還會(huì)出現(xiàn)“大魚吃小魚，甚至大魚吃中魚”局面。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)調(diào)控