2019年上半年，時代中國控股有限公司(HK：01233，簡稱“時代中國”)交出了一份不算漂亮但卻穩(wěn)健的成績單。

8月6日，時代中國發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告。報告顯示，截至2019年6月30日，時代中國實現(xiàn)合同銷售金額312.3億元，同比增長20.1%;實現(xiàn)營業(yè)額159.42億元，同比增長52.2%。

上半年，時代中國還加快了拿地步伐。報告期內(nèi)，時代中國共新增21幅地塊，拿地金額達到187.59億元，超過去年全年的129.67億元。在拿地金額上漲的同時，其凈負債率也小幅上漲。

不過，對于時代中國的土儲結(jié)構(gòu)，業(yè)內(nèi)人士對藍鯨房產(chǎn)表示，時代中國90%的土儲集中于珠三角，此舉雖然可以搶占到粵港澳大灣區(qū)的紅利，但把“雞蛋”放在同一個籃子里的做法，風險也會比較大。

加速拿地，融資成本上升

對于時代中國交出的這份成績單，有不少投資者評價為“穩(wěn)健”。然而，藍鯨房產(chǎn)梳理其公告發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，時代中國在銷售額上漲的同時，融資成本也出現(xiàn)了大幅增加。

報告顯示，2019年上半年，時代中國拿地較為積極，共獲取了21幅土地，土地收購成本總額約187.59億元。而在去年同期，這兩項數(shù)字分別為11幅地塊、及61.15億元。

對此，董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在業(yè)績發(fā)布會上對媒體表示：“上半年銷售和回款比較好，所以在買地支出上按比例進行了調(diào)整。”

在今年上半年新增的這21幅地塊中，有17幅位于粵港澳大灣區(qū)，外地項目僅有4幅。從拿地情況來看，時代中國拿地集中度不可謂不高。

從歷年發(fā)展情況來看，自時代中國1999年在廣州成立以來，一直堅持深耕珠三角戰(zhàn)略。截至2019年6月30日，時代中國總土地儲備面積約為2307.5萬平方米，位于廣東省的土儲占比超過90%，長沙、成都、杭州合計占比為9.6%。

同時，在報告期內(nèi)，時代中國共擁有120個處于不同階段的主要項目，其中有113個項目，分布在廣州、佛山、江門、東莞等廣東省內(nèi)的主要城市。4個位于湖南省長沙市，2個位于四川省成都市，1個位于浙江省杭州市。

對于這樣的土儲結(jié)構(gòu)及項目分布，易居研究院財經(jīng)評論員嚴躍進對藍鯨房產(chǎn)分析道：“對于時代中國來說，重倉大灣區(qū)會迎來政策利好，未來土地的增值空間很大，但是也要警惕區(qū)域內(nèi)因炒作房價、地價帶來的政策管控，可能會對區(qū)域銷售形成的影響。”他建議，時代中國應(yīng)該考慮在全國均衡布局。

值得注意的是，加速拿地令時代中國的融資成本有所攀升。2019年上半年，時代中國的融資成本由2018年同期的2.47億元上漲至4.32億元，同比上漲74.9%。對于融資成本上升的情況，時代中國表示，這主要是由于土地收購及物業(yè)開發(fā)擴張有關(guān)的銀行融資金額增加所致。

負債率也有明顯上行趨勢。截至2019年6月30日，時代中國的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為257.826億元，計息銀行貸款及其他借款合計約為501.204億元，以此計算，時代中國的凈負債率為70.8%，高于2018年年底的62.6%。

不過，對比同行來看，時代中國負債率相較于TOP100房企83%的平均水平尚算穩(wěn)健，處于安全邊際之內(nèi)。

三項費用升高，凈利潤率待提升

與此同時，時代中國短時期內(nèi)快速擴張的需求，對于其凈利潤率也帶來明顯壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，時代中國凈利潤率僅有10.7%，這一水平明顯低于行業(yè)15%的平均數(shù)值。

藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，時代中國凈利潤率表現(xiàn)不佳背后，是其“三項費用”(銷售及市場推廣成本、行政開支、融資成本)出現(xiàn)了大幅增長。報告顯示，今年上半年，時代中國銷售及市場推廣成本、行政開支、融資成本分別同比增長了約49.9%、65.1%、74.9%，其他開支增長86.4%，所得稅開支增長84.1%。

對此，時代中國在公告中解釋稱，銷售及市場推廣成本增加主要是由于銷售量的增加所致;行政開支的增加主要是由于本集團業(yè)務(wù)擴充以致員工人數(shù)上升所致。

而岑釗雄則回應(yīng)稱，“凈利潤率低了，但核心利潤率高了，這跟結(jié)算不同項目也有關(guān)系。”他表示，上半年結(jié)轉(zhuǎn)僅占全年的一部分，等全年結(jié)算時，應(yīng)該會差不多。

藍鯨房產(chǎn)查閱時代中國往年凈利潤率發(fā)現(xiàn)，2015年-2018年，時代中國中期的凈利潤率均低于全年凈利潤率表現(xiàn)。但據(jù)克而瑞在一份報告中指出，時代中國在進一步拓展城市布局數(shù)量后，將面臨行銷成本管控的考驗，土增稅及合營項目也將分去一部份歸母利潤?？硕痤A(yù)計，接下來時代中國股東應(yīng)占核心凈利潤率或?qū)⒕S持在現(xiàn)有水平(10-12%)，甚至出現(xiàn)輕微下滑的現(xiàn)象。

除此以外，克而瑞表示，除了廣東汕頭市澄海區(qū)的地塊之外，公司上半年拿地的溢價率皆在33%以上，未來公司要確保企業(yè)在高于30%的毛利水平, 仍要看未來的新增拿地成本及舊改項目轉(zhuǎn)化情況。

不過，該份報告中也表示，隨著規(guī)模而上升的信用評級，也將有助時代中國進一步降低利息支出, 從而抵消全國化布局所帶來的額外成本。

事實上，時代中國今年上半年的毛利率表現(xiàn)已是可圈可點。報告顯示，2019年上半年，時代中國毛利率上漲至32.5%，較去年同期上漲4.3個百分點。對于毛利率上漲的原因，時代中國表示：“今年上半年，公司毛利率較高的產(chǎn)品收入比例，較2018年同期有所提升，并且，上半年還新增了毛利率較高的城市更新舊改業(yè)務(wù)。”

整體來看，時代中國這份半年報的表現(xiàn)尚算不錯，但根據(jù)全年700億銷售目標來計算，其目前的完成度只有41.6%，這意味著，時代中國在下半年仍需加快節(jié)奏，而在房地產(chǎn)市場下行，且限價的環(huán)境下，時代中國能否突圍?藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

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