2019年上半年，時(shí)代中國(guó)控股有限公司(HK：01233，簡(jiǎn)稱“時(shí)代中國(guó)”)交出了一份不算漂亮但卻穩(wěn)健的成績(jī)單。

8月6日，時(shí)代中國(guó)發(fā)布了2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額312.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額159.42億元，同比增長(zhǎng)52.2%。

上半年，時(shí)代中國(guó)還加快了拿地步伐。報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代中國(guó)共新增21幅地塊，拿地金額達(dá)到187.59億元，超過(guò)去年全年的129.67億元。在拿地金額上漲的同時(shí)，其凈負(fù)債率也小幅上漲。

不過(guò)，對(duì)于時(shí)代中國(guó)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，時(shí)代中國(guó)90%的土儲(chǔ)集中于珠三角，此舉雖然可以搶占到粵港澳大灣區(qū)的紅利，但把“雞蛋”放在同一個(gè)籃子里的做法，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大。

加速拿地，融資成本上升

對(duì)于時(shí)代中國(guó)交出的這份成績(jī)單，有不少投資者評(píng)價(jià)為“穩(wěn)健”。然而，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理其公告發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)在銷售額上漲的同時(shí)，融資成本也出現(xiàn)了大幅增加。

報(bào)告顯示，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)拿地較為積極，共獲取了21幅土地，土地收購(gòu)成本總額約187.59億元。而在去年同期，這兩項(xiàng)數(shù)字分別為11幅地塊、及61.15億元。

對(duì)此，董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)媒體表示：“上半年銷售和回款比較好，所以在買地支出上按比例進(jìn)行了調(diào)整。”

在今年上半年新增的這21幅地塊中，有17幅位于粵港澳大灣區(qū)，外地項(xiàng)目?jī)H有4幅。從拿地情況來(lái)看，時(shí)代中國(guó)拿地集中度不可謂不高。

從歷年發(fā)展情況來(lái)看，自時(shí)代中國(guó)1999年在廣州成立以來(lái)，一直堅(jiān)持深耕珠三角戰(zhàn)略。截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)總土地儲(chǔ)備面積約為2307.5萬(wàn)平方米，位于廣東省的土儲(chǔ)占比超過(guò)90%，長(zhǎng)沙、成都、杭州合計(jì)占比為9.6%。

同時(shí)，在報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代中國(guó)共擁有120個(gè)處于不同階段的主要項(xiàng)目，其中有113個(gè)項(xiàng)目，分布在廣州、佛山、江門、東莞等廣東省內(nèi)的主要城市。4個(gè)位于湖南省長(zhǎng)沙市，2個(gè)位于四川省成都市，1個(gè)位于浙江省杭州市。

對(duì)于這樣的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目分布，易居研究院財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“對(duì)于時(shí)代中國(guó)來(lái)說(shuō)，重倉(cāng)大灣區(qū)會(huì)迎來(lái)政策利好，未來(lái)土地的增值空間很大，但是也要警惕區(qū)域內(nèi)因炒作房?jī)r(jià)、地價(jià)帶來(lái)的政策管控，可能會(huì)對(duì)區(qū)域銷售形成的影響。”他建議，時(shí)代中國(guó)應(yīng)該考慮在全國(guó)均衡布局。

值得注意的是，加速拿地令時(shí)代中國(guó)的融資成本有所攀升。2019年上半年，時(shí)代中國(guó)的融資成本由2018年同期的2.47億元上漲至4.32億元，同比上漲74.9%。對(duì)于融資成本上升的情況，時(shí)代中國(guó)表示，這主要是由于土地收購(gòu)及物業(yè)開(kāi)發(fā)擴(kuò)張有關(guān)的銀行融資金額增加所致。

負(fù)債率也有明顯上行趨勢(shì)。截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為257.826億元，計(jì)息銀行貸款及其他借款合計(jì)約為501.204億元，以此計(jì)算，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債率為70.8%，高于2018年年底的62.6%。

不過(guò)，對(duì)比同行來(lái)看，時(shí)代中國(guó)負(fù)債率相較于TOP100房企83%的平均水平尚算穩(wěn)健，處于安全邊際之內(nèi)。

三項(xiàng)費(fèi)用升高，凈利潤(rùn)率待提升

與此同時(shí)，時(shí)代中國(guó)短時(shí)期內(nèi)快速擴(kuò)張的需求，對(duì)于其凈利潤(rùn)率也帶來(lái)明顯壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，時(shí)代中國(guó)凈利潤(rùn)率僅有10.7%，這一水平明顯低于行業(yè)15%的平均數(shù)值。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，時(shí)代中國(guó)凈利潤(rùn)率表現(xiàn)不佳背后，是其“三項(xiàng)費(fèi)用”(銷售及市場(chǎng)推廣成本、行政開(kāi)支、融資成本)出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，今年上半年，時(shí)代中國(guó)銷售及市場(chǎng)推廣成本、行政開(kāi)支、融資成本分別同比增長(zhǎng)了約49.9%、65.1%、74.9%，其他開(kāi)支增長(zhǎng)86.4%，所得稅開(kāi)支增長(zhǎng)84.1%。

對(duì)此，時(shí)代中國(guó)在公告中解釋稱，銷售及市場(chǎng)推廣成本增加主要是由于銷售量的增加所致;行政開(kāi)支的增加主要是由于本集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)充以致員工人數(shù)上升所致。

而岑釗雄則回應(yīng)稱，“凈利潤(rùn)率低了，但核心利潤(rùn)率高了，這跟結(jié)算不同項(xiàng)目也有關(guān)系。”他表示，上半年結(jié)轉(zhuǎn)僅占全年的一部分，等全年結(jié)算時(shí)，應(yīng)該會(huì)差不多。

藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱時(shí)代中國(guó)往年凈利潤(rùn)率發(fā)現(xiàn)，2015年-2018年，時(shí)代中國(guó)中期的凈利潤(rùn)率均低于全年凈利潤(rùn)率表現(xiàn)。但據(jù)克而瑞在一份報(bào)告中指出，時(shí)代中國(guó)在進(jìn)一步拓展城市布局?jǐn)?shù)量后，將面臨行銷成本管控的考驗(yàn)，土增稅及合營(yíng)項(xiàng)目也將分去一部份歸母利潤(rùn)。克而瑞預(yù)計(jì)，接下來(lái)時(shí)代中國(guó)股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)率或?qū)⒕S持在現(xiàn)有水平(10-12%)，甚至出現(xiàn)輕微下滑的現(xiàn)象。

除此以外，克而瑞表示，除了廣東汕頭市澄海區(qū)的地塊之外，公司上半年拿地的溢價(jià)率皆在33%以上，未來(lái)公司要確保企業(yè)在高于30%的毛利水平, 仍要看未來(lái)的新增拿地成本及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化情況。

不過(guò)，該份報(bào)告中也表示，隨著規(guī)模而上升的信用評(píng)級(jí)，也將有助時(shí)代中國(guó)進(jìn)一步降低利息支出, 從而抵消全國(guó)化布局所帶來(lái)的額外成本。

事實(shí)上，時(shí)代中國(guó)今年上半年的毛利率表現(xiàn)已是可圈可點(diǎn)。報(bào)告顯示，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)毛利率上漲至32.5%，較去年同期上漲4.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于毛利率上漲的原因，時(shí)代中國(guó)表示：“今年上半年，公司毛利率較高的產(chǎn)品收入比例，較2018年同期有所提升，并且，上半年還新增了毛利率較高的城市更新舊改業(yè)務(wù)。”

整體來(lái)看，時(shí)代中國(guó)這份半年報(bào)的表現(xiàn)尚算不錯(cuò)，但根據(jù)全年700億銷售目標(biāo)來(lái)計(jì)算，其目前的完成度只有41.6%，這意味著，時(shí)代中國(guó)在下半年仍需加快節(jié)奏，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，且限價(jià)的環(huán)境下，時(shí)代中國(guó)能否突圍?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

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