前幾年頻因負(fù)債高企而備受市場(chǎng)質(zhì)疑的珠海“老牌房企”——華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司(SH.600325，下稱“華發(fā)股份”)，近日，在剛剛交付完2019年上半年業(yè)績(jī)報(bào)之后，又在融資端展開了一系列“神操作”。

9月4日，華發(fā)股份在一日內(nèi)發(fā)布了75億的融資計(jì)劃，同時(shí)，其還打算向子公司“伸手”，吸納一筆百億級(jí)財(cái)產(chǎn)資助。

對(duì)外發(fā)債、對(duì)內(nèi)吸血的融資計(jì)劃背后，是其近年來(lái)高居不下的償債壓力，以及謀求千億規(guī)模的野心。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨冷的大環(huán)境下，華發(fā)股份明顯有些“冒進(jìn)”的做法，終會(huì)引領(lǐng)其走向何處?

對(duì)外發(fā)債、對(duì)內(nèi)吸血，四處找錢借新還舊

剛剛發(fā)完年中報(bào)，華發(fā)股份便迫不及待地開啟了一系列“借錢”動(dòng)作。9月4日，華發(fā)股份宣布以受讓供應(yīng)商對(duì)公司及下屬子公司享有的應(yīng)收賬款債權(quán)的方式，發(fā)行70億供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃。同時(shí)，其還在籌備發(fā)行一筆3+N年的5億元中期票據(jù)。

藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，當(dāng)天，華發(fā)股份還打算對(duì)內(nèi)下手，向子公司“索取”財(cái)務(wù)資助。據(jù)公告顯示，為提高資金使用效率，按照權(quán)益比例劃分，項(xiàng)目公司擬對(duì)各股東方提供累計(jì)不超過138.49億元的財(cái)務(wù)資助。

根據(jù)股權(quán)比例粗略估算，作為13家項(xiàng)目公司的大股東，華發(fā)股份將得到上百億的流動(dòng)資金。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，將子公司閑余資金按權(quán)益出借給股東，是行業(yè)慣例，此舉可以提高資金效率。不過，對(duì)外資助資金的期限有限，最長(zhǎng)為12個(gè)月。該人士表示，通過長(zhǎng)債換短債，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)“借新還舊”。此外，子公司的財(cái)務(wù)資助期限雖短，但公司也可以實(shí)現(xiàn)短期債務(wù)的后延。

此種操作已不是第一次。7月12日，華發(fā)股份還發(fā)行了一筆期限為90天的6億元超短期融資券，用于償還即將到期的銀行借款;7月29日，華發(fā)股份擬注冊(cè)發(fā)行60億元購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)，以購(gòu)房尾款盤活資金。

而頻繁的債務(wù)置換背后，是華發(fā)股份較大的償債壓力。藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱發(fā)現(xiàn)，早年間，由于華發(fā)股份激進(jìn)的拿地政策，其債務(wù)缺口一度接近200億元。截至2018年底，扣除存貨后，華發(fā)股份速動(dòng)資產(chǎn)為410.90億元;同時(shí)，在剔除預(yù)收賬款后，華發(fā)股份的負(fù)債為605.96億元。償債缺口達(dá)195.06億元。

因此，近兩年，其開始主動(dòng)為企業(yè)“降杠桿”，凈負(fù)債率由2017年301.14%降低至2019年上半年的197%。

根據(jù)其2019年半年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)股份持有貨幣資金235.41億，剔除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)503.66億元;扣除預(yù)收款項(xiàng)的流動(dòng)負(fù)債608.86億元之后，企業(yè)尚有105.2億的速動(dòng)償債缺口需要應(yīng)對(duì)。

相較于前兩年來(lái)看，今年上半年以來(lái)，華發(fā)股份資金缺口已有所縮小，但其面臨的短期償債危機(jī)并未就此解決。

規(guī)模、利潤(rùn)雙雙承壓，千億營(yíng)收難關(guān)如何解？

除了眼下的債務(wù)壓力之外，2019年，擺在華發(fā)股份面前的，還有“生存”問題。近年來(lái)，房地產(chǎn)規(guī)模之爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)集中度急速向頭部企業(yè)靠攏，或突圍、或被吞并，留給華發(fā)股份的時(shí)間還有多少?這是其當(dāng)下不得不考慮的問題。

為此，華發(fā)股份的母公司華發(fā)集團(tuán)曾指出，“2019年是集團(tuán)二次創(chuàng)業(yè)的起始之年，也是沖擊‘營(yíng)收千億目標(biāo)’的關(guān)鍵一年。”

作為集團(tuán)主力之一的華發(fā)股份，也面臨著較大的業(yè)績(jī)壓力。2018年，華發(fā)股份剛剛完成582億的銷售額，進(jìn)入2019年，其提出了一個(gè)1100億銷售目標(biāo)，同比增速達(dá)89%。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，恐怕并不容易。

為此，華發(fā)股份一改往日“囤地”開發(fā)模式，提出“土儲(chǔ)資源轉(zhuǎn)在途資源”和“在途資源轉(zhuǎn)可售資源”，進(jìn)行雙提速。華南區(qū)域執(zhí)行副總經(jīng)理劉彥波指出，要圍繞公司“快周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，加快拓展“短平快”項(xiàng)目的力度。

據(jù)《如說(shuō)地產(chǎn)》預(yù)測(cè)，華發(fā)股份在2019年可售資源約1600億元，接近總貨值的一半。藍(lán)鯨房產(chǎn)通過多方采訪了解到，為完成銷售目標(biāo)和回款，華發(fā)股份下屬各區(qū)域公司還在今年年初就立下了“軍令狀”，甚至提出了“全員營(yíng)銷”的策略。

有一位不愿具名的市場(chǎng)人士指出，華發(fā)股份加速去化的策略，既能解決企業(yè)短期的償債壓力，又能為集團(tuán)業(yè)績(jī)“添磚加瓦”，可謂一舉多得。不過，倘若企業(yè)不能如期完成目標(biāo)，華發(fā)股份的規(guī)模、利潤(rùn)便有可能雙雙失守。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，前8月華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額545.2億元，剛剛完成了銷售目標(biāo)的49.6%。

58安居客首席分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，華發(fā)股份作為積極向頭部邁進(jìn)的典型中型房企，從華發(fā)目前的任務(wù)完成情況業(yè)看，全年1100億的目標(biāo)完成難度較大。而在行業(yè)整體融資難的背景下，擴(kuò)張往往容易帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提升，自身資金壓力明顯。

事實(shí)上，華發(fā)股份頻繁的借款成本，正在侵蝕著企業(yè)的利潤(rùn)。2019年上半年，華發(fā)股份扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為13億元，相較于去年同期下滑了0.32億元，近5年來(lái)首次出現(xiàn)下滑。本期財(cái)務(wù)費(fèi)用1.26億元，相較于去年同期增長(zhǎng)了5倍。

而受制于資金限制，華發(fā)股份的土地儲(chǔ)備也在不斷下滑。2018年上半年，華發(fā)股份土地儲(chǔ)備建筑面積為1044.17萬(wàn)平方米;2018年年底，該數(shù)值降低為750.04萬(wàn)平方米;而在2019年上半年，華發(fā)股份僅新增97.2萬(wàn)平建面土儲(chǔ)。這意味著，隨著公司加速項(xiàng)目去化，其還會(huì)面臨“糧庫(kù)告急”的窘境。

在市場(chǎng)預(yù)冷的行情下，這個(gè)起家于珠海的老牌國(guó)企，正加速向千億規(guī)模狂奔。然而，受制于短期償債壓力，其前進(jìn)之路并不順?biāo)?。接下?lái)的4個(gè)月，華發(fā)股份能否交出一份滿意的答卷?藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 華發(fā)股份