熱鬧的大灣區(qū)樓市，從不缺乏新的參與者。

11月14日，寶龍地產(chǎn)(HK.1238，下簡(jiǎn)稱"寶龍")斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，項(xiàng)目正式入駐粵港澳大灣區(qū)。

作為進(jìn)入大灣區(qū)的第一站，寶龍將項(xiàng)目落在了珠江的入海口，并希冀利用自身的王牌產(chǎn)品線寶龍城贏得在大灣區(qū)內(nèi)的開(kāi)門紅。

近年來(lái)，寶龍地產(chǎn)通過(guò)高頻率的拿地，規(guī)模上接連實(shí)現(xiàn)突破，在今年前十月便已首次突破500億元大關(guān)。而隨著環(huán)渤海區(qū)域新項(xiàng)目的大幅減少，將戰(zhàn)線不斷收攏至長(zhǎng)三角線的寶龍地產(chǎn)，或已將粵港澳大灣區(qū)作為自身規(guī)模進(jìn)一步提升的新舞臺(tái)。

20.5億元拿下珠海地塊，首入大灣區(qū)

11月14日，老“閩系”寶龍地產(chǎn)以20.5億元的底價(jià)競(jìng)得珠海市高新區(qū)地塊，首次踏上了粵港澳大灣區(qū)這片熱土。

資料顯示，該幅地塊位于珠海市北部高新區(qū)的核心地域，占地面積8.37萬(wàn)平方米，總建筑面積為29.29萬(wàn)平方米。根據(jù)出讓公告，項(xiàng)目?jī)?nèi)將規(guī)劃建設(shè)近9萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、近3萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店、近5000平方米的科技交流中心、近3000平方米的藝術(shù)中心，以及剩余超過(guò)10萬(wàn)平米的住宅面積。

在業(yè)內(nèi)人士眼中，這幅地塊對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)出身以及有著沖規(guī)?？释膶汖埖禺a(chǎn)，無(wú)疑是一場(chǎng)不錯(cuò)的布局。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波便對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，這幅地塊雖然不在傳統(tǒng)的一二線城市，但珠海作為大灣區(qū)的出?？?，有著不錯(cuò)地域優(yōu)勢(shì)，且在今年市場(chǎng)上有著很高的熱度，尤其在住宅這個(gè)層面更為突出，所以寶龍落子珠海，未來(lái)應(yīng)該是有所保證的。

據(jù)介紹，作為珠江高新區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)對(duì)該項(xiàng)目有著諸多要求。根據(jù)出讓合同規(guī)定，本項(xiàng)目將在2020年6月26日前開(kāi)工，同時(shí)，需要購(gòu)物中心功能建筑物在開(kāi)發(fā)截止日起的30個(gè)月內(nèi)做到滿鋪開(kāi)業(yè)，即購(gòu)物中心對(duì)外正常營(yíng)業(yè)面積占購(gòu)物中心報(bào)審圖中所有商鋪面積的90%或以上。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，緊湊的時(shí)間表，意味著在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，寶龍不能過(guò)多依賴項(xiàng)目中住宅部分的預(yù)售回款，從而對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流形成一定考驗(yàn);而在商業(yè)前景未知的背景下，滿鋪開(kāi)業(yè)的規(guī)定對(duì)于寶龍地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)能力也是極大的考驗(yàn)。張波指出，商業(yè)地產(chǎn)尤其是自持型的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)公司前期資金的要求非常高。盡管開(kāi)發(fā)商有很多途徑去進(jìn)行相應(yīng)的融資，但在目前融資難度增大的背景下，依然會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)。

此外，在強(qiáng)者如云的粵港澳大灣區(qū)，寶龍也面臨著諸多挑戰(zhàn)，僅就寶龍最為擅長(zhǎng)的商業(yè)領(lǐng)域而言，粵港澳大灣區(qū)既是華潤(rùn)置地等商業(yè)頭部企業(yè)的大本營(yíng)，同時(shí)也駐扎著九龍倉(cāng)、恒隆、新世界、太古等一眾港資商業(yè)高手，憑借產(chǎn)品力突圍并非易事。

寶龍進(jìn)入粵港灣大灣區(qū)的第一步，想要走得穩(wěn)勢(shì)必要下一番苦功。

失意環(huán)渤海，旨在大灣區(qū)打造新增長(zhǎng)點(diǎn)?

值得注意的是，盡管該地塊為底價(jià)成交，但20.5億元顯然不是一個(gè)小數(shù)目，這是近年來(lái)，寶龍?jiān)陂L(zhǎng)三角區(qū)域及大本營(yíng)以外，最大的一筆拿地支出。

數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來(lái)，寶龍不斷加大拿地投入。2015年，其新增土儲(chǔ)面積由為66.2萬(wàn)平米，2016年-2018年，這一數(shù)據(jù)分別為382.3萬(wàn)平米(包含?？诃h(huán)球100寶龍城項(xiàng)目185萬(wàn)平方米)、386.21萬(wàn)平米、573.67萬(wàn)平米。而在新增貨值上，2018年寶龍累計(jì)新增貨值約653.2億元，超過(guò)當(dāng)年全年合約銷售額的50%。

同時(shí)，在“繼續(xù)堅(jiān)持以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域布局”的思路推動(dòng)下，寶龍?jiān)陂L(zhǎng)三角區(qū)域土地儲(chǔ)備占比由2013年末的389.8萬(wàn)平方米升至2018年末的1451.4萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)比例也由41%升至68.4%。

在寶龍不斷加大長(zhǎng)三角區(qū)域投入的背后，是環(huán)渤海區(qū)域的失意。曾在2015年前與長(zhǎng)三角區(qū)域分庭抗禮的環(huán)渤海區(qū)域，在2018年土儲(chǔ)占比已從超過(guò)三成降至不足一成。事實(shí)上，在截至今年中期的三年半時(shí)間內(nèi)，寶龍?jiān)诃h(huán)渤海區(qū)域僅拿下了三幅地塊，其中權(quán)益最高者也僅為33%。

這又與寶龍環(huán)渤海區(qū)域商業(yè)出租率不佳有關(guān)。根據(jù)寶龍商業(yè)近期發(fā)布的招股書(shū)顯示，寶龍?jiān)诠艿?5個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目在環(huán)渤海區(qū)域，除膠州、蓬萊兩個(gè)項(xiàng)目出租率分別達(dá)到95.3%、89.8%外，其余7個(gè)項(xiàng)目出租率均低于80%。此外，除環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)9個(gè)項(xiàng)目，其余36個(gè)項(xiàng)目中，寶龍出租率在80%以下的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)。

然而規(guī)?；c全國(guó)化似乎總是相輔相成，伴隨著寶龍近年來(lái)規(guī)模得快速擴(kuò)張，長(zhǎng)三角以外的新區(qū)域開(kāi)拓似乎又勢(shì)在必行，大灣區(qū)成了寶龍的下一個(gè)目標(biāo)。

“所有的大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，都會(huì)將粵港澳大灣區(qū)作為其布局的一個(gè)重點(diǎn)，寶龍也不例外。”對(duì)此，張波認(rèn)為，雖然目前只是拿下首塊地，但可以想象未來(lái)寶龍對(duì)于大灣區(qū)會(huì)有更多落子布局以及一個(gè)戰(zhàn)略性的規(guī)劃。

隨著在大灣區(qū)的成功落子，寶龍似乎重燃長(zhǎng)三角區(qū)域外開(kāi)疆拓土的雄心，而其能否用過(guò)產(chǎn)品贏得粵港澳大灣區(qū)的認(rèn)可，進(jìn)而開(kāi)辟出新的戰(zhàn)場(chǎng)，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 寶龍地產(chǎn)