北京二手房回暖的B面:新房四居躍層 降價掛了一年 就倆人看
從樓市“冰封”到成交量整體回升,北京二手房市場的狀態(tài)可以說超出預(yù)期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月北京二手房成交量環(huán)比增加39%、同比增長75%,實際成交量創(chuàng)“3·17”調(diào)控后最高水平。然而在整體回溫的背后,北京商報記者近日走訪發(fā)現(xiàn),除了學區(qū)房等剛需房源迅速成交外,受區(qū)域內(nèi)新房市場沖擊,以及二套高首付限制,遠郊區(qū)三居以上大戶型出現(xiàn)了問而不買的尷尬,更有甚者連被問及都是一種“奢望”。
大興天宮院的三居
掛了一年多 看的不少買的沒有
房地產(chǎn)市場有兩大主力軍,一個是剛需,另一個就是改善。家住大興天宮院的吳勛(化名)自去年初就有了換房的打算,希望往四環(huán)內(nèi)靠一靠。“從居住角度來說,換房子根本沒必要,我也算見證了一個居住板塊從略感荒涼到現(xiàn)在成熟的過程,配套成熟了,自己卻要走了,總有些不舍。但自己住在南邊卻要去北邊上班,每天通勤的時間太長了,不得不堅定了換房的想法。”
按照吳勛的設(shè)想,盡快把房子賣出去,早日把家往“里面”搬遷,然而100多平方米的三居室,掛出去一年多了,還沒有人接手。
事實上,吳勛掛出房屋的“成色”并不算差。北京商報記者了解到,聽從中介銷售的建議,吳勛的房子在上架之初就屬于“大眾價”,出于著急換手的目的,該房源價格經(jīng)歷了三四次下調(diào),整體降幅達40多萬元。此外,該房源符合“滿五唯一”標準,可以為購房者節(jié)省一筆不小的費用。
對于市場反應(yīng),吳勛總結(jié)了幾點經(jīng)驗,區(qū)位偏遠是一個重要因素,但也不是全部原因。按他的說法,選擇在遠郊區(qū)買房除了原本家是這里的之外,其他外來的都是為了“過渡”,這部分人選擇小戶型更多。自己小區(qū)的兩居室上架即出清,到了自己的三居室這種狀態(tài)就“熄火”了。此外,能選擇大三居的一般都是置換,他們屬于先有一個意向目標,但從看房到真正下單的周期比較長。
“中介銷售告訴我,購房者普遍都是買漲不買跌,尤其是我們這種郊區(qū)的二手房,現(xiàn)在都處于一個明顯的下行階段,客戶觀望很正常。”吳勛稱,自己房子屬性還不錯,所以每周都有個一兩組客戶來看房,后臺關(guān)注量已經(jīng)達到70多了,但是實際出價的人很少,就算有出價的,也低于他的心理預(yù)期。
吳勛說,中介銷售也給自己出了個主意,降價可以縮短賣房周期,但房子真的不能再降了,不然再置換的首付就不夠了。目前北京整體房價都比較高,像自己這種改善客群更是難上加難,八成首付與全款無異,或許看自己房子的客戶也是這個心態(tài)。
西三旗次新房四居躍層
降價掛了一年 就倆人看
吳勛的難題并不是個例。
家住北五環(huán)附近金隅翡麗的張洋也在換房過程中遇到“難賣”的問題。據(jù)張洋介紹,由于小孩還有兩年就要上小學,自己母親也上了年紀,爬上爬下的不方便。最初打算將自己目前居住的復(fù)式四居室賣掉回西城換一套小三居室學區(qū)房。“我們計劃這事的時候西城還沒說多校劃片呢,想著就在德勝學區(qū)找個1500萬元左右、100平方米的小三居,裝修費也夠了,平時帶著老人一起也能湊合住,沒想到一年都沒辦成這個事。”
張洋從計劃換房的那天開始,就考慮了置換周期和置換成本,按照中介建議的均價雖然掛牌1900多萬元,但心理價位早就讓到了1750萬元左右,但依然無人問津。與吳勛的房子看的不少沒人出手不同,從去年掛牌至今,張洋的房子帶看總數(shù)僅有兩次。
北京商報記者在鏈家App上發(fā)現(xiàn),與張洋掛牌的四居室同樣戶型的房源均價為7.8萬-8萬元不等,過去一年里,該小區(qū)這一戶型掛牌4套,但零成交。
“其實這種次新房,購房者要是從7萬元/平方米單價買的,算上購房成本,基本超過8萬元/平方米,其中一大部分是稅費成本。”張洋掛牌的房源所在區(qū)域的多家中介門店經(jīng)紀人直言,雖然像金隅翡麗這樣的小區(qū)品質(zhì)沒得說,但作為次新盤,一旦進入二手程序,無論是成本還是折舊,對買家都不友好。特別是從價格來看,金隅翡麗附近新盤世華龍樾均價僅為8.2萬元/平方米,一街之隔的老盤后期強佑府學上院均價更是低至7.45萬元/平方米。
眼看疫情后西城學區(qū)房量價攀升,張洋不得不賣掉同小區(qū)內(nèi)母親名下另外一套兩居室,先去買了一套“占坑房”。
原因:
新盤倒掛疊加購買門檻高
與吳勛、張洋的實際感受不同,在疫情好轉(zhuǎn)的5月里,經(jīng)紀人、購房者、部分小業(yè)主都迎來了一個罕見的“紅五月”。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.59萬套,環(huán)比增加20.5%,同比增長15.2%。從鏈家實時成交數(shù)據(jù)來看,5月北京二手房成交量環(huán)比增加38.6%,同比增加72.2%。單月成交套數(shù)創(chuàng)“3·17”政策后最高水平。受疫情影響,1-5月北京累計成交量同比減少18%,但較1-4月的累計降幅收窄20個百分點,疫情對市場的影響開始持續(xù)變小。
今年1-5月,北京二手房主流成交戶型集中在兩居,總成交占比約為54%,其次是一居室,月平均成交占比約為22.1%,而三居及以上占比僅約為23.9%,大戶型成交占比較低,這其中遠郊地區(qū)要更低。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,在北京二手房市場回溫較明顯的情況下,小戶型交易增幅較大戶型(三居及以上)明顯,原因是大戶型首付額度高,同時信貸政策提高了購置門檻。在“認房又認貸”的原則下,多數(shù)改善型需求被迫更多轉(zhuǎn)向小戶型,換房只是告別了曾經(jīng)的“老破小”。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅則表示,拋開價格因素不談,遠郊區(qū)大戶型二手房也主要受到區(qū)域內(nèi)新房市場沖擊。從購房者的角度來說,相差不多的價格,自己為什么不去選擇戶型更好的新產(chǎn)品?新小區(qū)環(huán)境要更有吸引力、實用性和舒適度更符合當前的居住要求。相對而言,早些年的房屋戶型就缺乏競爭力,這是一個“歷史性”問題。
“按照目前的設(shè)計理念,一些兩居室的新戶型也可以達到之前三居室的效果,這樣在總價上就要更具優(yōu)勢。二手房唯一具備的優(yōu)勢就是配套,成熟配套是其競爭力的根本所在。”郭毅稱,買房一步到位是一個“想而不得”的話題,大多數(shù)人都面臨著從外向內(nèi)的遷移過程,但無論是剛需還是改善,大戶型房源的熱度一直落后于總價更低的小戶型。北京商報記者 盧揚 王寅浩
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