9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，其中59個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，47個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀表示，8月份，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，價(jià)格略漲。

“房住不炒”是我國(guó)居民住房制度的總原則。它內(nèi)在的規(guī)定性是，居民住房是消費(fèi)品，由此才能做到“不炒”。作為消費(fèi)品的居民住房有兩個(gè)基本分類：其一，商品住房和公共住房;其二，自有住房和租賃住房。在現(xiàn)實(shí)生活中，這兩種分類是交織在一起的。商品住房中，有自有住房，也有租賃住房。

筆者以為，面對(duì)我國(guó)居民住房的現(xiàn)狀，要切實(shí)提高全部住房中公共住房和租賃住房的比重，才能實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，構(gòu)建適應(yīng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的居民住房制度。

深圳住房新政待完善

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布住房新政，向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提出，未來(lái)深圳住房擬分為市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場(chǎng)商品住房占住房供應(yīng)的40%左右，后三類享受政策支持的各占20%左右。

顯然，這個(gè)新政表達(dá)了對(duì)現(xiàn)有住房制度和格局的挑戰(zhàn)，也是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)下深圳房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。新政提出的四類住房，第一類為商品住房，后三類均享受政策支持，為公共住房。

一直以來(lái)，人們就對(duì)人才住房頗有微詞，現(xiàn)實(shí)中的效果也不盡理想。所謂人才住房應(yīng)是公共租賃住房的一部分，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)普惠原則的體現(xiàn)。如果某企業(yè)或機(jī)構(gòu)欲對(duì)入住者實(shí)行特殊優(yōu)惠，其補(bǔ)貼應(yīng)該來(lái)自企業(yè)或機(jī)構(gòu)?？梢?jiàn)，在政府那里，住房的基本分類就是商品住房和公共住房。在一些政策性規(guī)定和居民自身選擇的共同作用下，居民住房的第二個(gè)分類是自有住房和租賃住房。

值得肯定的是，深圳的住房新政加大了提高公共住房和租賃住房比重的力度。

首先，新政提出，到2035年，分階段籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房即公共住房總量不少于100萬(wàn)套，占近60%。有專家質(zhì)疑，能做到嗎?筆者認(rèn)為，這個(gè)近60%，是就增量而言，如果看準(zhǔn)方向，再加上措施得力，是有可能做到的?？紤]到目前公共住房占比不到一成的事實(shí)，即便加上今后15年公共住房的增量，全部住房中公共住房的比重也很難達(dá)到20%。

其次，在新政中，還可以明顯感到提高租賃住房比重的政策傾向。新政提出，公共租賃住房，面向符合條件的戶籍(人口)中低收入居民以及公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體供應(yīng)，只租不售，建筑面積以30至60平方米為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。但是，這里的戶籍規(guī)定，會(huì)使可享受這類住房的人群大大縮水。在“來(lái)了就是深圳人”的深圳，這一規(guī)定顯得保守。筆者建議，應(yīng)當(dāng)放寬規(guī)定，尺度可比照達(dá)到購(gòu)房條件者，就可申請(qǐng)公共租賃住房。

把握擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)

特別需要強(qiáng)調(diào)的，深圳住房新政旨在提高全部住房中公共住房和租賃住房這兩個(gè)比重，符合實(shí)現(xiàn)“房住不炒”總原則的要求，在很大程度上契合“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局。

國(guó)內(nèi)大循環(huán)的源動(dòng)力既來(lái)自需求側(cè)的消費(fèi)和投資，還包括供給側(cè)的創(chuàng)新、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)。但就現(xiàn)階段的主要矛盾，乃至矛盾的主要方面而言，需求側(cè)的最終消費(fèi)(這里僅指居民消費(fèi))上升到了顯著位置。因此，我們要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，并著力擴(kuò)大最終消費(fèi)，為居民消費(fèi)升級(jí)創(chuàng)造條件。

消費(fèi)是可支配收入的函數(shù)。也就是說(shuō)，居民消費(fèi)的水平最終依賴于可支配收入。在一定時(shí)期，居民可支配收入為既定，用于儲(chǔ)蓄(買(mǎi)房的首付來(lái)自儲(chǔ)蓄)的多了，消費(fèi)就少了;同理，用于供房(房貸)的多了，消費(fèi)也同樣就少了。減少居民可支配收入中用于首付和供房的部分，增加消費(fèi)的部分，對(duì)于國(guó)內(nèi)大循環(huán)的意義不言而喻。

具體而言，首先就是如深圳市政府所提出的住房新政，加大公共住房，尤其是公共租賃住房的供應(yīng)，使居民不要全部指望購(gòu)買(mǎi)商品住房，才能獲得或改善住房。做到這一點(diǎn)，難度不小，但只要政府的決心足夠大，措施足夠到位，是可以在未來(lái)三到五年見(jiàn)到效果的。

其次，還有比這難度更大的問(wèn)題，那就是，國(guó)人的觀念。經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)人有著深厚的“有房才有家”的文化傳統(tǒng)。前幾年有人說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)是丈母娘拉高的，說(shuō)的就是這個(gè)意思。因此，要做到在增量住房中，無(wú)論是商品住房，還是公共住房，都增加租賃的比重。要有切實(shí)的、有超強(qiáng)力度的措施，才能對(duì)沖文化觀念的深刻影響，將住房消費(fèi)“逼”到租賃，而不是購(gòu)買(mǎi)。這是啟動(dòng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，增加居民最終消費(fèi)的正確選擇，也是在回歸我國(guó)居民住房制度改革的“初心”。

1994年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出，建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。此后，我們也將這一體系稱為“雙軌制的住房供應(yīng)體系”。由于種種原因，在這個(gè)“雙軌制”中出現(xiàn)了商品住房建設(shè)強(qiáng)，公共住房供應(yīng)弱的局面。

這里，筆者無(wú)意討論個(gè)中利弊，而是根據(jù)新發(fā)展格局，尤其是擴(kuò)大居民最終消費(fèi)，以滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要的要求，提出提高“兩個(gè)比重”的建議。不過(guò)，根據(jù)長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，在公共住房中，經(jīng)濟(jì)適用房并不是符合現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)情的公共住房品種，加大各層次的公共租賃住房，才能在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期滿足我國(guó)低收入、中低收入群眾住房需求的同時(shí)，也適應(yīng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)擴(kuò)大居民最終消費(fèi)的要求。

關(guān)鍵詞： 深圳住房