首開股份近期披露了2020年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入442.26億元，同比下降7.18%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)31.4億元，同比增加13.84%;扣非后凈利潤(rùn)為23.18億元，同比下降11.69%。

這是首開股份自2010年以來(lái)營(yíng)業(yè)收入首次出現(xiàn)下滑。在這背后，首開股份不能并表的合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目在增多。數(shù)據(jù)顯示，在2020年“房地產(chǎn)開發(fā)投資情況”表格中，首開股份不能并表的合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目為69個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的比例為43.95%。

從銷售額來(lái)看，首開股份的權(quán)益占比也不斷下滑。2020年，首開股份房地產(chǎn)銷售金額1074.6億元，此前克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，公司期內(nèi)權(quán)益銷售金額為614.1億元，以此計(jì)算權(quán)益占比57.14%，而2017-2019年這一數(shù)據(jù)均在60%以上。值得注意的是，年度全口徑銷售金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。

有業(yè)內(nèi)人士在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，在規(guī)?？焖贁U(kuò)張中，大量的合作開發(fā)雖然能起到降低成本和快速提振規(guī)模的作用，但是合作開發(fā)畢竟是把雙刃劍，長(zhǎng)期銷售權(quán)益比例太低，并且總土儲(chǔ)資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致營(yíng)收增長(zhǎng)乏力，而這可能會(huì)降低外界資本對(duì)企業(yè)的前景預(yù)期。

近年來(lái)，為突破規(guī)模瓶頸積極嘗試走出北京，“征戰(zhàn)”途中營(yíng)收下滑、杠桿居高不下的困境該如何解決，首開股份管理層確實(shí)值得好好思量。

京內(nèi)“一哥”寶座失守，京外毛利率大幅下滑

除了營(yíng)收，首開股份出現(xiàn)下滑的還有銷售凈利率和銷售毛利率。同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，2020年首開股份這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為9.46%和27.96%，上年同期分別為11.83%和37.56%。

毛利率方面，首開股份2020年主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.68%，同比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，其中北京地區(qū)為42.90%，同比增加8.82個(gè)百分點(diǎn);但京外地區(qū)毛利率僅為18.69%，同比減少21.19個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，京外毛利水平嚴(yán)重拉低了首開股份的毛利率。

據(jù)了解，自2016年以來(lái)，首開股份加大了在京外區(qū)域的布局，開啟“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，2020年首開股份新增土地儲(chǔ)備21宗，規(guī)劃計(jì)容建筑面積共344.9萬(wàn)平方米，其中京外占比超過(guò)了70%;而在營(yíng)收上，首開股份京外占比超過(guò)了60%。

在“大本營(yíng)”北京市場(chǎng)，克而瑞披露的《北京市1-12月房企權(quán)益金額榜》顯示，首開股份2019年和2020年的成交額均被中國(guó)海外發(fā)展超越，而此前的4年首開股份曾連續(xù)穩(wěn)坐“冠軍”寶座。對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“一些知名大企業(yè)進(jìn)入北京，對(duì)首開股份市場(chǎng)份額產(chǎn)生了一定的影響，建議首開股份在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中要注重在全國(guó)市場(chǎng)積極拿地和布局。”

首開股份也在年報(bào)中坦承，近年來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，暴露出公司的區(qū)域布局尚不均衡、重點(diǎn)城市深耕力度不足，單城平均產(chǎn)值較低。多元業(yè)務(wù)發(fā)展缺乏戰(zhàn)略引領(lǐng)，尚未形成拳頭產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);組織管控滯后于公司新時(shí)期的發(fā)展要求，造成項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)效率參差不齊，合作項(xiàng)目的管控以及項(xiàng)目信息收集的完整性和及時(shí)性不足，增大了經(jīng)營(yíng)決策的難度和風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，首開股份提到，將打造一套切合股份公司實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、信息化的高效運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)公司運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)突破提升，激發(fā)公司資源活力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“三道紅線”紅檔，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)多年超80%

在首開股份2020年的這份“成績(jī)單”中，杠桿水平的居高不下格外引人注目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，首開股份負(fù)債合計(jì)2636.67億元，較上年同期增加了181.93億元，其中一年到期的非流動(dòng)負(fù)債為259.44億元;資產(chǎn)負(fù)債率為80.42%，這是首開股份該數(shù)據(jù)連續(xù)第4年超過(guò)80%。

“三道紅線”方面，截至2020年末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.42%，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，處于“紅檔”范圍。

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，在此前披露年報(bào)的74家港股上市房企，位于“紅檔”的只有2家。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，處于“紅檔”的房企，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。這意味著管控融資將成為“紅檔”首開的一項(xiàng)重要的任務(wù)。對(duì)此，首開股份也在報(bào)告中表示，改變以前主要依賴“融資輸血”規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式，創(chuàng)新提升產(chǎn)品和服務(wù)、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)內(nèi)生造血機(jī)能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)存量去化與增量投資的良性循環(huán)。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，自有資金并不富裕的情況下，首開股份還頻繁為子公司提供擔(dān)保。截至報(bào)告期末，公司擔(dān)?？傤~為419.93億元，擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。頻繁的給旗下公司提供擔(dān)保并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。有A股上市公司在給旗下公司提供擔(dān)保時(shí)就遭到了公司董事的反對(duì)，理由是“擔(dān)保事項(xiàng)變動(dòng)頻繁，相應(yīng)管理混亂，無(wú)法判斷其合理性”。

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