日前，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布了對(duì)內(nèi)地房企朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)地產(chǎn)”，00106.HK)的“最后一次評(píng)級(jí)”，確認(rèn)朗詩(shī)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B”，展望“穩(wěn)定”;同時(shí)，惠譽(yù)還確認(rèn)了朗詩(shī)地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償付美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)為“B”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

朗詩(shī)地產(chǎn)則對(duì)外宣稱，公司與惠譽(yù)的商務(wù)合作已于今年4月到期。目前，惠譽(yù)撤銷了對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)的所有評(píng)級(jí)。

合約到期 惠譽(yù)撤銷所有評(píng)級(jí)

根據(jù)惠譽(yù)對(duì)企業(yè)的評(píng)級(jí)情況可知，惠譽(yù)的評(píng)級(jí)級(jí)別由投資級(jí)和投機(jī)級(jí)組成，其中投資級(jí)包括AAA、AA、A和BBB;投機(jī)級(jí)則包括BB、B、CCC、CC、C、RD和D。以上級(jí)別由高到低排列。

惠譽(yù)“最后一次評(píng)級(jí)”指出，朗詩(shī)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易發(fā)生的可能性高、土儲(chǔ)年限短這兩大因素?；葑u(yù)在報(bào)告中寫(xiě)道，第一，朗詩(shī)集團(tuán)持有朗詩(shī)地產(chǎn)50.1%的股權(quán)，高級(jí)管理層高度重合，母公司對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)的董事會(huì)控制強(qiáng)且集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)有發(fā)生;第二，朗詩(shī)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模有限，土儲(chǔ)年限較短，僅為1.5年，可能會(huì)阻礙銷售增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)可持續(xù)性。

針對(duì)惠譽(yù)撤銷對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)評(píng)級(jí)的相關(guān)原因，以及兩者為何終止合作等問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》致函惠譽(yù)中國(guó)董事總經(jīng)理王穎，但惠譽(yù)方面表示不便作出回應(yīng)。

就惠譽(yù)撤銷對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)評(píng)級(jí)的原因及影響，朗詩(shī)地產(chǎn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，公司出于自身業(yè)務(wù)需求考量，未選擇與惠譽(yù)續(xù)約，屬于正常的商業(yè)決定。朗詩(shī)地產(chǎn)的融資渠道也較為多元化，涵蓋銀行借款、優(yōu)先票據(jù)、股東貸款、EB-5貸款及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，目前公司擴(kuò)大境外債務(wù)融資的需求有所降低。此外，朗詩(shī)地產(chǎn)保留了與標(biāo)普和穆迪這兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作，符合市場(chǎng)慣例。隨著業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，公司未來(lái)不排除繼續(xù)和惠譽(yù)重新合作的可能。

然而，一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《投資者網(wǎng)》，遭惠譽(yù)撤銷評(píng)級(jí)，會(huì)對(duì)公司后續(xù)發(fā)行債券、在資本市場(chǎng)的信譽(yù)度等方面會(huì)造成較大影響。

去年核心凈利潤(rùn)下滑逾八成

一個(gè)不可忽略的事實(shí)是，朗詩(shī)地產(chǎn)在2020年出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧、核心凈利潤(rùn)巨幅下滑等現(xiàn)象引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

根據(jù)公司2020年報(bào)顯示，2020 年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的營(yíng)收約為 89.9 億元，較去年同期小幅增長(zhǎng)5.1%;毛利為17.08億元，同比減少29.37%，毛利率為19.0%，同比減少9.3 %;報(bào)告期內(nèi)，公司的核心凈利潤(rùn)約2.5億元，同比大幅減少82.2%;歸母凈利潤(rùn)虧損高達(dá)1.01億元，同比驟降108.58%。

針對(duì)造成歸母凈利潤(rùn)巨幅虧損的現(xiàn)象，朗詩(shī)地產(chǎn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，主要受疫情影響所致。美國(guó)地區(qū)工程建設(shè)和房屋交付延期，中國(guó)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展進(jìn)度也有所延誤，導(dǎo)致簽約時(shí)點(diǎn)和收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)后移。其中，截至2020年末，僅美國(guó)地區(qū)已售未結(jié)訂單貨值約27.2億元，同比增長(zhǎng)了346%。其次，按謹(jǐn)慎原則，朗詩(shī)地產(chǎn)對(duì)紐約地區(qū) Avora 等項(xiàng)目進(jìn)行了減值計(jì)提約 1 億元。此外，中國(guó)地區(qū)也有部分聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目售價(jià)未及預(yù)期，公司根據(jù)謹(jǐn)慎性原則對(duì)其進(jìn)行了預(yù)提減值，形成了非現(xiàn)金性質(zhì)的賬面損失。

至于朗詩(shī)地產(chǎn)為何出現(xiàn)收入增速放緩，“2020年受疫情影響，開(kāi)發(fā)商的建安進(jìn)度受到不同程度的延遲，對(duì)小型開(kāi)發(fā)商而言尤為如此，這是影響朗詩(shī)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的主要原因。”惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事龍慧對(duì)《投資者網(wǎng)》直言道。龍慧還表示，朗詩(shī)地產(chǎn)2020年利潤(rùn)率下降則由于其低毛利的美國(guó)業(yè)務(wù)對(duì)公司收入的貢獻(xiàn)有所增加;同時(shí)，朗詩(shī)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)毛利率下降也和行業(yè)趨勢(shì)一致。

此前，朗詩(shī)地產(chǎn)總裁助理兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理顧婧曾對(duì)媒體透露，公司2020年總資產(chǎn)負(fù)債率78%，凈資產(chǎn)負(fù)債率約26%，現(xiàn)金短債比覆蓋倍數(shù)為6.1倍。以房企“三道紅線”的融資新規(guī)作為參考，朗詩(shī)地產(chǎn)只有后兩項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)，目前停留在“黃色檔”陣營(yíng)。

朗詩(shī)地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》補(bǔ)充稱，基于以上指標(biāo)，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比13%、現(xiàn)金短債比覆蓋倍數(shù)為6.1倍，這表明公司在現(xiàn)金管理上有較高的安全邊際。目前朗詩(shī)地產(chǎn)已獲批的授信額度充裕，未使用額度有 386 億，合作金融資源廣泛。

除了“三道紅線”以外，融資成本對(duì)于房企而言也尤為重要。據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，朗詩(shī)地產(chǎn)的期末加權(quán)平均融資成本為 7.6%，與截至2020年6月30日及截至2019年12月31日持平。

公司未來(lái)將通過(guò)哪些方式來(lái)降低融資成本?朗詩(shī)地產(chǎn)透露道，由于預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)，且公司在手現(xiàn)金充裕、融資渠道多元化，2021年集團(tuán)有意降低高息美元債的占比，從而進(jìn)一步降低整體的融資成本。

但不得不提的是，朗詩(shī)地產(chǎn)將2021年的銷售目標(biāo)定為500億元，是否有把握完成這一目標(biāo)，也成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年期間，朗詩(shī)地產(chǎn)的年度簽約銷售額分別為381.49億元、404.86億元411.31億元，尚未能突破500億門檻。

從目前情況來(lái)看，朗詩(shī)地產(chǎn)第一季度銷售額達(dá)109億元，銷售進(jìn)度比預(yù)期好。相比2020 年同期增幅為208%，相較于2019年同比增長(zhǎng)211%。預(yù)期業(yè)務(wù)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)將在今年內(nèi)得到延續(xù)，公司向《投資者網(wǎng)》強(qiáng)調(diào)有信心完成全年 500 億元的銷售目標(biāo)。

旗下物企啟動(dòng)上市 營(yíng)收主要依賴母公司

2020年以來(lái)，多家內(nèi)地房企加快了拆分旗下物業(yè)管理公司上市的步伐，朗詩(shī)地產(chǎn)便是其中之一。

5月18日，朗詩(shī)綠色生活服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)綠色生活”)尋求本周港交所的上市聆訊，募資約1億美金。公司是朗詩(shī)地產(chǎn)旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已于今年1月25日向港交所遞交招股書(shū)，成為今年扎堆沖刺港股IPO的物企之一。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，截止2020年前9個(gè)月，朗詩(shī)綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋19個(gè)城市，包括14個(gè)長(zhǎng)江三角洲城市及五個(gè)其他城市。

財(cái)務(wù)方面，2018年、2019年及2020年前9個(gè)月，朗詩(shī)綠色生活的營(yíng)收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元;凈利潤(rùn)分別為0.25億元、0.34億元、0.41億元。公司的收入主要由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)這三大業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。

值得注意的是，朗詩(shī)綠色生活的總營(yíng)收對(duì)母公司的依賴程度較高，其營(yíng)收來(lái)源于朗詩(shī)地產(chǎn)及朗詩(shī)地產(chǎn)與第三方公司共同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。據(jù)招股書(shū)顯示，2018年至2020年前9月，朗詩(shī)綠色生活來(lái)自母公司及相關(guān)的在管面積分別為757萬(wàn)平方米、858.7萬(wàn)平方米、928.4萬(wàn)平方米，占比分別為83.4%、57.1%、57.1%;報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)綠色生活來(lái)自母公司及相關(guān)的在管項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)營(yíng)收分別為1.65億元、2.1億元、1.84億元，占比分別為83.4%、70.7%、61.9%。

盡管朗詩(shī)綠色生活的營(yíng)收來(lái)自母公司的占比出現(xiàn)小幅減少，但公司未來(lái)上市后，是否具備良好的獨(dú)立盈利能力仍充滿未知。而目前朗詩(shī)地產(chǎn)與惠譽(yù)的合約到期，且被評(píng)為“B”等級(jí)，這是否會(huì)在一定程度上影響其旗下子公司的上市進(jìn)程以及港股投資者的觀感，仍然值得持續(xù)關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 朗詩(shī)地產(chǎn) 凈利潤(rùn) 母公司 核心利潤(rùn)