日前，國際評級機構(gòu)惠譽發(fā)布了對內(nèi)地房企朗詩綠色地產(chǎn)有限公司(簡稱“朗詩地產(chǎn)”，00106.HK)的“最后一次評級”，確認朗詩地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“B”，展望“穩(wěn)定”;同時，惠譽還確認了朗詩地產(chǎn)的高級無抵押評級及其未償付美元高級票據(jù)的評級為“B”，回收率評級為“RR4”。

朗詩地產(chǎn)則對外宣稱，公司與惠譽的商務(wù)合作已于今年4月到期。目前，惠譽撤銷了對朗詩地產(chǎn)的所有評級。

合約到期 惠譽撤銷所有評級

根據(jù)惠譽對企業(yè)的評級情況可知，惠譽的評級級別由投資級和投機級組成，其中投資級包括AAA、AA、A和BBB;投機級則包括BB、B、CCC、CC、C、RD和D。以上級別由高到低排列。

惠譽“最后一次評級”指出，朗詩地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易發(fā)生的可能性高、土儲年限短這兩大因素?；葑u在報告中寫道，第一，朗詩集團持有朗詩地產(chǎn)50.1%的股權(quán)，高級管理層高度重合，母公司對朗詩地產(chǎn)的董事會控制強且集團內(nèi)部的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時有發(fā)生;第二，朗詩地產(chǎn)土地儲備規(guī)模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業(yè)務(wù)可持續(xù)性。

針對惠譽撤銷對朗詩地產(chǎn)評級的相關(guān)原因，以及兩者為何終止合作等問題，《投資者網(wǎng)》致函惠譽中國董事總經(jīng)理王穎，但惠譽方面表示不便作出回應(yīng)。

就惠譽撤銷對朗詩地產(chǎn)評級的原因及影響，朗詩地產(chǎn)對《投資者網(wǎng)》表示，公司出于自身業(yè)務(wù)需求考量，未選擇與惠譽續(xù)約，屬于正常的商業(yè)決定。朗詩地產(chǎn)的融資渠道也較為多元化，涵蓋銀行借款、優(yōu)先票據(jù)、股東貸款、EB-5貸款及其他金融機構(gòu)的貸款，目前公司擴大境外債務(wù)融資的需求有所降低。此外，朗詩地產(chǎn)保留了與標(biāo)普和穆迪這兩家國際評級機構(gòu)的合作，符合市場慣例。隨著業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，公司未來不排除繼續(xù)和惠譽重新合作的可能。

然而，一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《投資者網(wǎng)》，遭惠譽撤銷評級，會對公司后續(xù)發(fā)行債券、在資本市場的信譽度等方面會造成較大影響。

去年核心凈利潤下滑逾八成

一個不可忽略的事實是，朗詩地產(chǎn)在2020年出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧、核心凈利潤巨幅下滑等現(xiàn)象引發(fā)市場關(guān)注。

根據(jù)公司2020年報顯示，2020 年朗詩綠色地產(chǎn)的營收約為 89.9 億元，較去年同期小幅增長5.1%;毛利為17.08億元，同比減少29.37%，毛利率為19.0%，同比減少9.3 %;報告期內(nèi)，公司的核心凈利潤約2.5億元，同比大幅減少82.2%;歸母凈利潤虧損高達1.01億元，同比驟降108.58%。

針對造成歸母凈利潤巨幅虧損的現(xiàn)象，朗詩地產(chǎn)對《投資者網(wǎng)》表示，主要受疫情影響所致。美國地區(qū)工程建設(shè)和房屋交付延期，中國輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展進度也有所延誤，導(dǎo)致簽約時點和收入確認時點后移。其中，截至2020年末，僅美國地區(qū)已售未結(jié)訂單貨值約27.2億元，同比增長了346%。其次，按謹慎原則，朗詩地產(chǎn)對紐約地區(qū) Avora 等項目進行了減值計提約 1 億元。此外，中國地區(qū)也有部分聯(lián)營項目售價未及預(yù)期，公司根據(jù)謹慎性原則對其進行了預(yù)提減值，形成了非現(xiàn)金性質(zhì)的賬面損失。

至于朗詩地產(chǎn)為何出現(xiàn)收入增速放緩，“2020年受疫情影響，開發(fā)商的建安進度受到不同程度的延遲，對小型開發(fā)商而言尤為如此，這是影響朗詩地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的主要原因。”惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事龍慧對《投資者網(wǎng)》直言道。龍慧還表示，朗詩地產(chǎn)2020年利潤率下降則由于其低毛利的美國業(yè)務(wù)對公司收入的貢獻有所增加;同時，朗詩地產(chǎn)國內(nèi)業(yè)務(wù)毛利率下降也和行業(yè)趨勢一致。

此前，朗詩地產(chǎn)總裁助理兼財務(wù)中心總經(jīng)理顧婧曾對媒體透露，公司2020年總資產(chǎn)負債率78%，凈資產(chǎn)負債率約26%，現(xiàn)金短債比覆蓋倍數(shù)為6.1倍。以房企“三道紅線”的融資新規(guī)作為參考，朗詩地產(chǎn)只有后兩項數(shù)據(jù)達標(biāo)，目前停留在“黃色檔”陣營。

朗詩地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》補充稱，基于以上指標(biāo)，公司一年內(nèi)到期有息負債占比13%、現(xiàn)金短債比覆蓋倍數(shù)為6.1倍，這表明公司在現(xiàn)金管理上有較高的安全邊際。目前朗詩地產(chǎn)已獲批的授信額度充裕，未使用額度有 386 億，合作金融資源廣泛。

除了“三道紅線”以外，融資成本對于房企而言也尤為重要。據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，朗詩地產(chǎn)的期末加權(quán)平均融資成本為 7.6%，與截至2020年6月30日及截至2019年12月31日持平。

公司未來將通過哪些方式來降低融資成本?朗詩地產(chǎn)透露道，由于預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)，且公司在手現(xiàn)金充裕、融資渠道多元化，2021年集團有意降低高息美元債的占比，從而進一步降低整體的融資成本。

但不得不提的是，朗詩地產(chǎn)將2021年的銷售目標(biāo)定為500億元，是否有把握完成這一目標(biāo)，也成為投資者關(guān)注的焦點之一。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年期間，朗詩地產(chǎn)的年度簽約銷售額分別為381.49億元、404.86億元411.31億元，尚未能突破500億門檻。

從目前情況來看，朗詩地產(chǎn)第一季度銷售額達109億元，銷售進度比預(yù)期好。相比2020 年同期增幅為208%，相較于2019年同比增長211%。預(yù)期業(yè)務(wù)發(fā)展的良好態(tài)勢將在今年內(nèi)得到延續(xù)，公司向《投資者網(wǎng)》強調(diào)有信心完成全年 500 億元的銷售目標(biāo)。

旗下物企啟動上市 營收主要依賴母公司

2020年以來，多家內(nèi)地房企加快了拆分旗下物業(yè)管理公司上市的步伐，朗詩地產(chǎn)便是其中之一。

5月18日，朗詩綠色生活服務(wù)有限公司(以下簡稱“朗詩綠色生活”)尋求本周港交所的上市聆訊，募資約1億美金。公司是朗詩地產(chǎn)旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已于今年1月25日向港交所遞交招股書，成為今年扎堆沖刺港股IPO的物企之一。

據(jù)公開資料顯示，截止2020年前9個月，朗詩綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個其他城市。

財務(wù)方面，2018年、2019年及2020年前9個月，朗詩綠色生活的營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元;凈利潤分別為0.25億元、0.34億元、0.41億元。公司的收入主要由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)這三大業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。

值得注意的是，朗詩綠色生活的總營收對母公司的依賴程度較高，其營收來源于朗詩地產(chǎn)及朗詩地產(chǎn)與第三方公司共同開發(fā)的項目。據(jù)招股書顯示，2018年至2020年前9月，朗詩綠色生活來自母公司及相關(guān)的在管面積分別為757萬平方米、858.7萬平方米、928.4萬平方米，占比分別為83.4%、57.1%、57.1%;報告期內(nèi)，朗詩綠色生活來自母公司及相關(guān)的在管項目物業(yè)服務(wù)營收分別為1.65億元、2.1億元、1.84億元，占比分別為83.4%、70.7%、61.9%。

盡管朗詩綠色生活的營收來自母公司的占比出現(xiàn)小幅減少，但公司未來上市后，是否具備良好的獨立盈利能力仍充滿未知。而目前朗詩地產(chǎn)與惠譽的合約到期，且被評為“B”等級，這是否會在一定程度上影響其旗下子公司的上市進程以及港股投資者的觀感，仍然值得持續(xù)關(guān)注。(思維財經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 朗詩地產(chǎn) 凈利潤 母公司 核心利潤