要規(guī)模還是要穩(wěn)定?宋都基業(yè)投資股份有限公司(600077.SH,下稱"宋都股份")正在陷入兩難境地。

2020年，距離宋都股份提出"沖擊300億元"目標(biāo)一年后，公司全口徑銷售金額達(dá)到207億元，公司于是在年報(bào)中再次重申"高周轉(zhuǎn)"。

但事實(shí)是，公司土地儲(chǔ)備已難以支撐其完成目標(biāo)，截至2021年一季度末，宋都股份僅剩4宗地塊。而隨著實(shí)控人涉嫌內(nèi)幕交易被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，宋都股份融資環(huán)境變得緊張。

公司在杭州今年5月以45.84億元斬獲5宗地塊之后，又于5月26日公告稱，實(shí)控人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔(dān)保質(zhì)押。

對(duì)外擔(dān)保超凈資產(chǎn)3倍

看上去，宋都股份本想通過(guò)擔(dān)保質(zhì)押解決其資金問(wèn)題，卻未曾想給日后的困境埋下了伏筆。

3月2日公司公告，大股東浙江宋都控股有限公司(下稱"宋都控股")與招商銀行簽訂了融資配套協(xié)議，融資金額1.16億元。

3月12日，宋都控股與杭州銀行簽訂了融資配套協(xié)議，融資金額1.24億元。宋都股份全資子公司宋都集團(tuán)，以定期存單質(zhì)押形式為上述主債權(quán)項(xiàng)下提供質(zhì)押擔(dān)保。

除此之外，宋都股份近期還在為子公司做擔(dān)保。5月28日為舟山宸都置業(yè)3.15億融資提供擔(dān)保;6月3日，為衢州浩都提供5.9億元擔(dān)保。

公開(kāi)資料顯示，宋都股份成立于1984年，曾為杭州"老十八家"知名房企。近幾年來(lái)，公司已逐漸排到行業(yè)百名開(kāi)外。

2019年年末，宋都股份提出了全新的"鯤鵬計(jì)劃"，并將"沖擊300億元"定為鯤鵬的第一個(gè)目標(biāo)。

按照創(chuàng)始人俞建午的設(shè)想，宋都股份將堅(jiān)定地實(shí)施"地產(chǎn)+"戰(zhàn)略，即以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，探索金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大健康、大服務(wù)等領(lǐng)域;布局"長(zhǎng)三角+"，堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角，機(jī)會(huì)性點(diǎn)狀布局其他區(qū)域核心城市。

龐大的業(yè)務(wù)鏈本來(lái)要求較高的現(xiàn)金流水平，但存單質(zhì)押卻成為宋都的"錦囊妙計(jì)"：

控股股東借錢輸送給上市公司，上市公司為控股股東提供擔(dān)保，以此達(dá)到降低融資成本、減少負(fù)債規(guī)模、改善財(cái)務(wù)狀況的目的。

而至于為何要采用這種融資方式，宋都股份在公告中對(duì)此解釋稱："公司參與杭州市地標(biāo)性建筑的投資建設(shè)，項(xiàng)目投資金額約90 億元，為保證項(xiàng)目的順利建設(shè)、應(yīng)對(duì)擴(kuò)儲(chǔ)的需求等，公司保持了一定的流動(dòng)資金儲(chǔ)備。"

截至今年5月29日，大股東宋都控股為公司提供零息借款29.3億元，而宋都股份反過(guò)來(lái)為宋都控股提供擔(dān)保累計(jì)36.3億元。宋都股份及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~147.83億元，占凈資產(chǎn)的比例高達(dá)313.46%。

"高周轉(zhuǎn)"后遺癥初顯

"宋都不是擔(dān)保就是在擔(dān)保的路上。"宋都股份的存單質(zhì)押過(guò)程中，投資者爭(zhēng)議聲不斷。

2020年年中，上交所向宋都股份發(fā)去問(wèn)詢函，要求說(shuō)明控股股東是否在存單質(zhì)押事項(xiàng)中，涉嫌侵犯上市公司利益。

宋都股份表示，"控股股東在獲得融資的同時(shí)，也向上市公司提供免息的資金支持，因此沒(méi)有侵犯利益;存單質(zhì)押融資是逐筆發(fā)生，不存在集中到期的償付風(fēng)險(xiǎn)。"

但有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，宋都控股自身資金周轉(zhuǎn)不佳，雖然不存在集中到期的問(wèn)題，也不意味著這一融資方式?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，股權(quán)最新質(zhì)押率高達(dá)95%，占總股本的33.28%;2020年年中這一指標(biāo)為15%。

"風(fēng)險(xiǎn)太大了，如果控股股東未來(lái)違約，宋都股份不僅要代為償債，還可能導(dǎo)致控股權(quán)不穩(wěn)定。"一位熟悉宋都的股民告訴《投資者網(wǎng)》。

當(dāng)然從另一個(gè)角度看，上述融資方式固然有其弊端，但也讓宋都股份"鯤鵬計(jì)劃"有了一定成效。如今年初，宋都成功分拆物業(yè)公司在港交所上市。

與此同時(shí)，公司代建業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步擴(kuò)張，2020年，宋都股份獲得了溫州兩處城中村改造安置房工程代建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，瑞安市兩處地塊改造工程項(xiàng)目，代建費(fèi)率保持在3%的水平，預(yù)計(jì)代建費(fèi)金額超4000萬(wàn)元。

此外，宋都股份還涉足商辦、產(chǎn)城、金融、大健康、大服務(wù)等多領(lǐng)域。不過(guò)，目前各塊業(yè)務(wù)的體量都不大。公司2020年地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比仍高達(dá)97.1%;其他業(yè)務(wù)營(yíng)收占比僅2.9%。

主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，宋都股份2020年全口徑銷售金額207億元，雖較2019年增長(zhǎng)超10%，但并未實(shí)現(xiàn)300億元的目標(biāo)。新增建筑面積70萬(wàn)平米。

銷售成績(jī)雖然有所增長(zhǎng)，但宋都股份的盈利能力卻不升反降。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，宋都股份營(yíng)業(yè)收入71.61億元，同比增長(zhǎng)71.86%;歸母凈利潤(rùn)3.52億元，同比減少40.08%;經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流僅為1.93億元。

2021年第一季度，公司營(yíng)收為9.72億元，同比增長(zhǎng)14.57%;凈利潤(rùn)約3685萬(wàn)元，同比下降42.28%;基本每股收益0.03元，同比下降40%。

增收不增利背后，公司毛利率從2019年的40.9%降至2020年的22.17%，2021年一季度繼續(xù)降至20.7%，在行業(yè)內(nèi)排名靠后。宋都股份認(rèn)為，"毛利率下滑與地方政府限價(jià)相關(guān)。"

另外在2020年，公司凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))為7.41%，而2019年該指標(biāo)還有13.4%。

實(shí)控人因內(nèi)幕交易被查

進(jìn)入2021年，宋都股份仍未在規(guī)?；矫娣怕_步。

5月7日、8日，宋都股份以45.84億元在杭州首次集中供地上合計(jì)斬獲5宗地塊，成交樓面價(jià)和毛坯銷售均價(jià)差額多在1萬(wàn)元/平方米之內(nèi)，利潤(rùn)空間較小。

截至2021年一季度末，宋都股份在浙江擁有37個(gè)項(xiàng)目，其中杭州項(xiàng)目數(shù)量占比近60%。土儲(chǔ)方面，公司僅剩4宗地塊，一宗位于浙江舟山，其余位于廣西。

為此，宋都股份正在打造"2(開(kāi)工)、6(開(kāi)盤)、12(現(xiàn)金流回正)"標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式體系和"4(開(kāi)盤)、6(現(xiàn)金流回正)、8(資金再投資)"高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式體系。

宋都股份強(qiáng)調(diào)，將進(jìn)一步提升資金周轉(zhuǎn)效率;而另一面，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，公司在今年一季度資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升至87.15%，創(chuàng)上市以來(lái)新高。

更為麻煩的是，2021年1月22日，宋都股份實(shí)控人俞建午涉嫌內(nèi)幕交易被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，導(dǎo)致其個(gè)人和宋都控股的融資環(huán)境發(fā)生重大變化。

資料顯示，俞建午1966年出生，工商管理碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，軍人出身。

實(shí)控人的內(nèi)幕交易引起軒然大波，公司不得不發(fā)起回購(gòu)護(hù)盤。今年初公司公告稱，將在一年內(nèi)擬以1.3億元至2.6億元，回購(gòu)2819.96萬(wàn)至5639.91萬(wàn)公司股份，回購(gòu)股價(jià)不超4.61元/股。而截至目前，公司尚未進(jìn)行股份回購(gòu)。

對(duì)于未能及時(shí)回購(gòu)的原因，及控股股東目前的財(cái)務(wù)情況，《投資者網(wǎng)》近期致電并電郵公司董秘辦，相關(guān)人士?jī)H稱"會(huì)轉(zhuǎn)告領(lǐng)導(dǎo)"，其后便再無(wú)下文。

對(duì)于外界擔(dān)憂的擔(dān)保質(zhì)押?jiǎn)栴}，宋都股份5月26日公告，控股股東、實(shí)際控制人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔(dān)保質(zhì)押。

其還表示，大股東將通過(guò)多種方式完成資產(chǎn)變現(xiàn)。如處理房產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)2億元、處置實(shí)業(yè)資產(chǎn)11億元等，以及通過(guò)股權(quán)融資、減持變現(xiàn)等方式籌措資金，預(yù)估約13.31億元。

資本市場(chǎng)對(duì)此的反應(yīng)并不熱烈。今年以來(lái)，宋都股份的股價(jià)長(zhǎng)期徘徊在2.5元/股上下，而2020年下半年，公司股價(jià)多在4元/股左右。

截至6月4日，宋都股份報(bào)收2.82元/股，市值僅37.8億元。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 宋都股份 凈資產(chǎn) 投資者 擔(dān)保