繼大量物管企業(yè)完成上市后，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司(以下簡稱“中梁百悅智佳”)近期也開啟了IPO征程。

不久前，中梁百悅智佳向港交所主板提交上市申請書，華泰國際為其獨(dú)家保薦人。該公司原為上市房企中梁控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中梁控股”)的物業(yè)管理企業(yè)。

梳理招股書可以發(fā)現(xiàn)，多次更名的中梁百悅智佳對母公司中梁控股的依賴度較高、外拓能力似乎不足、毛利率持續(xù)下降、盈利能力亟待考驗(yàn)。與此同時(shí)，公司估值三年內(nèi)暴漲超600倍也引發(fā)關(guān)注。

毛利率走低

根據(jù)招股書，中梁百悅智佳是中國一家快速發(fā)展的物業(yè)管理服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)主要位于長三角，輻射全國。公司主要管理住宅物業(yè)(收益占比超99%以上)，其余為非住宅物業(yè)。

截至2020年年末，中梁百悅智佳的在管總建筑面積約2010萬平方米，簽約總建筑面積約6030萬平方米，其中長三角地區(qū)在管總建筑面積達(dá)62.8%。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，按總收益計(jì)，公司在2020年長三角的物業(yè)管理服務(wù)公司中排名33位。

財(cái)務(wù)方面，招股書數(shù)據(jù)顯示，近三年，中梁百悅智佳的收益由2018年1.76億元增加至2020年的7.05億元，復(fù)合年增長率為100.2%;凈利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的8620萬元，復(fù)合年增長率為79.9%。

中梁百悅智佳主要包含三大業(yè)務(wù)內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其中，非業(yè)主增值服務(wù)在總收益中占比最多。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中梁百悅智佳的非業(yè)主增值服務(wù)的收益分別為1.76億元、3.18億元、3.32億元，在總收益中的占比分別是99.9%、89.8%、47.2%。

此外，以2020年來看，公司的物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的收益分別為2.38億元、1.35億元，分別占比為33.8%、19.0%。

不過值得注意的是，中梁百悅智佳的毛利率呈現(xiàn)下降趨勢。招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中梁百悅智佳的毛利率分別為33.6%、30.8%、28.4%，逐年下降。

從細(xì)分業(yè)務(wù)來看，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的毛利率出現(xiàn)下降，拉低了整體毛利率。其中社區(qū)增值服務(wù)的毛利率下降顯著，由2019年的57.6%下降至2020年的20.2%。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，上市物管企業(yè)的平均毛利率為29%。其中，2020年，新悅城服務(wù)、佳源服務(wù)、和泓服務(wù)的毛利率分別為31.3%、29.8%、29.6%，均高于中梁百悅智佳的毛利率28.4%。

外拓能力較弱

中梁百悅智佳作為中梁控股旗下的物業(yè)企業(yè)，業(yè)務(wù)對母公司依賴嚴(yán)重。招股書顯示，中梁百悅智佳的最大客戶為中梁控股，主要向其提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

2018年至2020年，中梁百悅智佳向中梁控股提供服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為1.31億元、2.22億元及2.96億元，分別占公司總收益的74.4%、62.6%及42.0%。

從在管面積來看，中梁百悅智佳2018年擁有的26萬平方米的在管面積均來源于中梁控股開發(fā)的項(xiàng)目，在隨后的2019年、2020年，中梁百悅智佳才開始逐漸加入由其他關(guān)聯(lián)方、獨(dú)立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目。

不過中梁百悅智佳的在管面積仍主要為中梁控股開發(fā)的項(xiàng)目。截至2020年末，中梁百悅智佳的在管面積由中梁控股、其他關(guān)聯(lián)方、獨(dú)立開發(fā)商的項(xiàng)目占比分別為74.9%、5%、20.1%。

物業(yè)管理費(fèi)方面，以2020年來看，中梁百悅智佳由中梁控股及其他關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)較高，平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米2.1元、2.2元，而獨(dú)立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目僅為每月每平方米1.7元。

“就由中梁控股及其他關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項(xiàng)目收取的平均物業(yè)管理費(fèi)整體高于就由獨(dú)立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目收取的平均物業(yè)管理費(fèi)，主要由于中梁控股集團(tuán)及其他關(guān)聯(lián)人士開發(fā)的項(xiàng)目較獨(dú)立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目處于更高的一線城市或更佳的位置，平均物業(yè)管理費(fèi)較高。”中梁百悅智佳方面表示。

受益于中梁控股及關(guān)聯(lián)方在管面積和物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)勢，因此，在收益方面，中梁百悅智佳87.4%的收益來源于中梁控股、3.6%的收益來源于其他關(guān)聯(lián)方，其他9%來源于獨(dú)立第三方。

值得注意的是，中梁控股近年來的發(fā)展規(guī)模明顯降速。公開數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50.2%、10.7%，沖刺規(guī)模的速度明顯放緩。從這個(gè)角度看，依賴中梁控股的中梁百悅智佳，未來業(yè)績增長或也難免不受其影響。

此外，從公司招標(biāo)情況來看，2018年至2020年，中梁百悅智佳分別參與了的16次、6次及40次招標(biāo)，中標(biāo)率為100%、100%、57%，波動較大。

估值三年暴漲超600倍

招股書顯示，中梁百悅智佳的歷史可追溯于2016年12月，初始注冊資本1000萬元，彼時(shí)還是中梁控股旗下的子公司。2018年4月，實(shí)控人楊劍對中梁控股及其他控制的公司實(shí)施集團(tuán)重組計(jì)劃，將中梁百悅智佳從中梁控股分離出來，使中梁百悅智佳專注發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

招股書披露，根據(jù)楊劍的重組計(jì)劃，2018年，中梁百悅智佳100%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給上海良中(即楊劍的私人公司)，總代價(jià)為500萬元。

2020年1月份，中梁百悅智佳的高管李家城以1133萬元的價(jià)格間接持股了公司約7.97%的股份，以此簡單計(jì)算可知，此時(shí)中梁百悅智佳估值約為1.42億元。

同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價(jià)格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資方，以上述方法計(jì)算，此時(shí)中梁百悅智佳估值已翻番至3.18億港元。

今年3月30日，碧桂園物業(yè)香港以2.4億港元獲得中梁百悅智佳6.24%的股份。此時(shí)，中梁百悅智佳的估值就已經(jīng)高達(dá)38.48億港元，按6月10日匯率計(jì)算，約31.66億元。

綜上來看，中梁百悅智佳的估值由2018年的0.05億元至2021年3月的31.66億元，三年內(nèi)暴漲超633倍;對比2020年7月的估值3.18億港元，在最近不足一年時(shí)間內(nèi)，中梁百悅智佳的估值也增長10倍多。

中國銀河證券在研報(bào)中分析認(rèn)為：“目前頭部物業(yè)公司已基本完成資本市場布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市進(jìn)程或受阻。隨著板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，物管公司的估值水平逐漸分化，關(guān)聯(lián)公司實(shí)力雄厚、品牌力強(qiáng)、業(yè)務(wù)拓展增速快的公司更能得到市場的認(rèn)可。”

《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系中梁百悅智佳，公司方面表示“會請相關(guān)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)認(rèn)真做好反饋”不過，截至發(fā)稿一直未給予回復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 中梁百悅智佳 業(yè)務(wù) 外拓能力 母公司