自公募REITs產(chǎn)品落地以來，不僅得到機(jī)構(gòu)投資者的踴躍參與，獲得較高比例的戰(zhàn)略配售，5月31日首批公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)公開發(fā)售，多只產(chǎn)品一日售罄，啟動回?fù)軝C(jī)制并按比例配售，可見公眾投資者參與的熱情也十分高漲。

作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs填補(bǔ)了國內(nèi)此類金融產(chǎn)品的空白，為投資者資產(chǎn)配置提供了新工具，在問世初期引起市場極大關(guān)注。作為首批公募REITs產(chǎn)品的管理人，富國基金表示，對于投資者而言，公募REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具，但不排除首批產(chǎn)品上市后二級市場價格出現(xiàn)波動，投資者應(yīng)理性看待首批上市REITs投資價值，充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，避免追漲殺跌，分享此類產(chǎn)品長期投資回報。

公募REITs“特別的”風(fēng)險收益特征

和投資者之前買過的公募基金不一樣，公募REITs預(yù)期收益和預(yù)期風(fēng)險水平低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場基金。公募REITs其實(shí)是長期限的權(quán)益性產(chǎn)品，在存續(xù)期內(nèi)主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃全部份額，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營收益并承擔(dān)標(biāo)的資產(chǎn)價格波動。

簡單來說，公募REITs是這樣幫投資者賺錢的。一方面，公募REITs通過長期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報收益為主要目的;另一方面REITs持有的是基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益，因此當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施估值上升時投資者往往能獲得資產(chǎn)升值的回報，但REITs基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力以及自然災(zāi)害等因素都會影響項(xiàng)目業(yè)績，產(chǎn)生資產(chǎn)端的收益波動。

還有一方面，是其交易價值。因?yàn)楣糝EITs上市交易，投資者可以像股票一樣在二級市場交易REITs。但畢竟公募REITs與股票存在差異，產(chǎn)品后續(xù)有可能凈值回歸，投資者應(yīng)該理性看待其交易價值。

目前，首批公募REITs已經(jīng)完成公開募集，即將進(jìn)入上市交易階段。從價格端來看，公募REITs不是打新股，上市后也不能保證一定上漲，其二級市場價格易受到多方面因素影響，考慮到目前投資者對于REITs產(chǎn)品形態(tài)和投資邏輯的熟悉度整體仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表現(xiàn)因各方的認(rèn)知差異呈現(xiàn)一定波動，對此投資者應(yīng)長期持有而非僥幸套利，從而遭受價格波動帶來的損失。

境外市場經(jīng)驗(yàn)值得借鑒

中金公司研究顯示，觀察海外REITs發(fā)行上市后的價格表現(xiàn)，并沒有發(fā)現(xiàn)在價格方向上的普適規(guī)律，主要依托于REITs基本面優(yōu)劣和投資者的板塊配置偏好。

例如，美國基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)中心板塊有部分REITs在上市一年后錄得累計50%以上的價格漲幅，而傳統(tǒng)住宅、零售、辦公板塊REITs上市第一年內(nèi)的價格變化幅度一般不超過20%，整體上漲跌互現(xiàn)。又比如香港REITs上市后破發(fā)的情形較多，價格下跌幅度可達(dá)30-40%，可能和流動性、底層資產(chǎn)質(zhì)量相對一般等因素有關(guān)。但香港也有類似領(lǐng)展房產(chǎn)基金這樣通過主動資產(chǎn)管理幾乎每年都可持續(xù)提升股價的案例。

除了底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，管理人和外部管理機(jī)構(gòu)的管理能力也是公募REITs長期回報情況的關(guān)鍵。

對此，富國基金表示，在專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)上，通過內(nèi)外部引入優(yōu)秀人才，定期開展相關(guān)活動，組建一支對公募REITs有深入研究和理解的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)研究相關(guān)法規(guī)政策，組織專項(xiàng)課題討論，并進(jìn)行國內(nèi)外案例分析;從中長期來看，將不斷總結(jié)實(shí)際運(yùn)營過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定行之有效的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營策略、總結(jié)科學(xué)合理的運(yùn)營管理方案、提供優(yōu)質(zhì)的信息披露內(nèi)容，保障基金持有人的利益。

關(guān)鍵詞： 中金公司 上市交易 公募REITs 投資者