自公募REITs產(chǎn)品落地以來(lái)，不僅得到機(jī)構(gòu)投資者的踴躍參與，獲得較高比例的戰(zhàn)略配售，5月31日首批公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)公開發(fā)售，多只產(chǎn)品一日售罄，啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制并按比例配售，可見公眾投資者參與的熱情也十分高漲。

作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)此類金融產(chǎn)品的空白，為投資者資產(chǎn)配置提供了新工具，在問世初期引起市場(chǎng)極大關(guān)注。作為首批公募REITs產(chǎn)品的管理人，富國(guó)基金表示，對(duì)于投資者而言，公募REITs適合作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置工具，但不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，投資者應(yīng)理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，避免追漲殺跌，分享此類產(chǎn)品長(zhǎng)期投資回報(bào)。

公募REITs“特別的”風(fēng)險(xiǎn)收益特征

和投資者之前買過的公募基金不一樣，公募REITs預(yù)期收益和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)水平低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金。公募REITs其實(shí)是長(zhǎng)期限的權(quán)益性產(chǎn)品，在存續(xù)期內(nèi)主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃全部份額，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收益并承擔(dān)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，公募REITs是這樣幫投資者賺錢的。一方面，公募REITs通過長(zhǎng)期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報(bào)收益為主要目的;另一方面REITs持有的是基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益，因此當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施估值上升時(shí)投資者往往能獲得資產(chǎn)升值的回報(bào)，但REITs基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力以及自然災(zāi)害等因素都會(huì)影響項(xiàng)目業(yè)績(jī)，產(chǎn)生資產(chǎn)端的收益波動(dòng)。

還有一方面，是其交易價(jià)值。因?yàn)楣糝EITs上市交易，投資者可以像股票一樣在二級(jí)市場(chǎng)交易R(shí)EITs。但畢竟公募REITs與股票存在差異，產(chǎn)品后續(xù)有可能凈值回歸，投資者應(yīng)該理性看待其交易價(jià)值。

目前，首批公募REITs已經(jīng)完成公開募集，即將進(jìn)入上市交易階段。從價(jià)格端來(lái)看，公募REITs不是打新股，上市后也不能保證一定上漲，其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格易受到多方面因素影響，考慮到目前投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品形態(tài)和投資邏輯的熟悉度整體仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表現(xiàn)因各方的認(rèn)知差異呈現(xiàn)一定波動(dòng)，對(duì)此投資者應(yīng)長(zhǎng)期持有而非僥幸套利，從而遭受價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的損失。

境外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒

中金公司研究顯示，觀察海外REITs發(fā)行上市后的價(jià)格表現(xiàn)，并沒有發(fā)現(xiàn)在價(jià)格方向上的普適規(guī)律，主要依托于REITs基本面優(yōu)劣和投資者的板塊配置偏好。

例如，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)中心板塊有部分REITs在上市一年后錄得累計(jì)50%以上的價(jià)格漲幅，而傳統(tǒng)住宅、零售、辦公板塊REITs上市第一年內(nèi)的價(jià)格變化幅度一般不超過20%，整體上漲跌互現(xiàn)。又比如香港REITs上市后破發(fā)的情形較多，價(jià)格下跌幅度可達(dá)30-40%，可能和流動(dòng)性、底層資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)一般等因素有關(guān)。但香港也有類似領(lǐng)展房產(chǎn)基金這樣通過主動(dòng)資產(chǎn)管理幾乎每年都可持續(xù)提升股價(jià)的案例。

除了底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，管理人和外部管理機(jī)構(gòu)的管理能力也是公募REITs長(zhǎng)期回報(bào)情況的關(guān)鍵。

對(duì)此，富國(guó)基金表示，在專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)上，通過內(nèi)外部引入優(yōu)秀人才，定期開展相關(guān)活動(dòng)，組建一支對(duì)公募REITs有深入研究和理解的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)研究相關(guān)法規(guī)政策，組織專項(xiàng)課題討論，并進(jìn)行國(guó)內(nèi)外案例分析;從中長(zhǎng)期來(lái)看，將不斷總結(jié)實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定行之有效的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略、總結(jié)科學(xué)合理的運(yùn)營(yíng)管理方案、提供優(yōu)質(zhì)的信息披露內(nèi)容，保障基金持有人的利益。

關(guān)鍵詞： 中金公司 上市交易 公募REITs 投資者