“銀城國際在6月11日的二級市場走勢很有趣。分紅公告出來以后，當(dāng)日換手率達(dá)到0.79%，而今年以來這個數(shù)據(jù)一般都維持在0.02%至0.04%左右。但當(dāng)日股價卻是以平盤報收，加上異常的換手率與不算有驚喜的分紅，銀城國際后市走勢值得關(guān)注。”

自詡“技術(shù)派”的老陸，是銀城國際的新晉“小股東”，但是他卻沒趕上銀城國際2021年以來股價的一波上漲行情。2021年1月4日以來至6月11日，公司股價由2.39港元漲至3.49港元，雖然期間回撤較高，但股價整體還是實現(xiàn)了超過46%的漲幅。

問及持股原因，老陸開始滔滔不絕大談6月11日的盤中分析，卻鮮有談及銀城國際自身經(jīng)營等基本面，即使公司每股0.0306港元的分紅，似乎對他的決策也沒多大影響......

逾46%區(qū)間漲幅與換手率異常“飆升”

6月11日，銀城國際控股有限公司(簡稱“銀城國際”，01902.HK)發(fā)布公告稱，經(jīng)股東周年大會投票，以100%的贊成票數(shù)全票通過“宣派末期股息”事項，每股0.0306港元的末期股息將于7月19日分派予在6月25日名列公司股東名冊的股東。

當(dāng)日，銀城國際股票換手率“高達(dá)”0.79%，成交金額更是刷新2021年內(nèi)平均成交額的十倍有余的紀(jì)錄，但公司股價卻以3.49港元平收，與前一交易日相比并無任何波動。

根據(jù)銀城國際2021年1月以來超過46%的股價漲幅，不足股價1%的分紅似乎對老陸之類的投資者的交易決策影響并不大。但異常的換手率沒有換來股價的持續(xù)上揚，似乎與公司前5月經(jīng)營數(shù)據(jù)不無關(guān)系。

在公司于6月7日披露的2021年五月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)中，集團(tuán)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的單月總合約銷售額及合約建筑面積約為人民幣27.29億元及19.21萬平方米。總合約銷售額環(huán)比下降超過24%，每平方米14205元的平均合約售價更是出現(xiàn)了34%的環(huán)比降幅。

對此，銀城國際向《投資者網(wǎng)》表示：“根據(jù)克而瑞發(fā)布的資料顯示，5月單月銷售額表現(xiàn)方面，各規(guī)模房企增速相近，累計銷售額排名前 10、11-50、51-100 的房企分別增長 19%、19%和18%。累計銷售及單月銷售增速均較前期有所下滑，一方面來自于上年基數(shù)的回升，一方面則由于部分熱點城市調(diào)控初見成效，房貸利率上調(diào)、限售政策加碼等抑制了部分購房需求。”

至2021年5月，銀城國際連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，于2021年前五個月的總合約銷售額約為人民幣127.39億元。而較之2020年線上業(yè)績會上非常有信心實現(xiàn)甚至超額完成的300億目標(biāo)，已實現(xiàn)約42.46%。

就公司5月單月銷售額環(huán)比下降是否將對公司年內(nèi)銷售目標(biāo)造成影響，銀城國際向《投資者網(wǎng)》表示，公司過去 5個月的銷售表現(xiàn)非常強勁，得益于公司的項目均處在長三角核心城市包括南京、無錫、蘇州、杭州等地區(qū)的市場需求強勁、流速有保障，同時公司的項目地理位置也都在這些城市的核心地段，在市場上有較強的競爭力。

銀城國際認(rèn)為，基于下半年的第三季度及第四季度才是市場銷售旺季，對完成 2021年的全年銷售目標(biāo)十分有信心。

就房企于5月累計銷售及單月銷售增速均較前期有所下滑的現(xiàn)象，貝殼找房高級分析師潘浩向《投資者網(wǎng)》表示，參考過往全國商品住宅月度銷售面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房企銷售存在季節(jié)性的波動，屬于正常現(xiàn)象。另外，今年部分城市都出了調(diào)控政策，對穩(wěn)預(yù)期起到了積極作用。房企銷售數(shù)據(jù)方面，從長期看，需求的關(guān)鍵驅(qū)動因素還是人口，聚焦到城市就存在城市活力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)別。

在銷售額方面似乎已高枕無憂的銀城國際，還面臨著其他層面的困擾。

“三道紅線” 下兩項指標(biāo)未達(dá)標(biāo)

根據(jù)銀城國際2020年年報，期內(nèi)公司營收106.8億元人民幣，同比上漲17.46%;凈利潤3.86億元，同比增幅近7個百分點。但值得注意的是，公司毛利同比下滑超兩成，約為11.57億元。

期內(nèi)，公司毛利率為10.8%，較上年有5.5個百分點的下滑，3.6%的凈利潤也略有下降。對此，銀城國際向《投資者網(wǎng)》表示，毛利率下滑主要原因是由于銷售云谷天境所得毛利較低，其所得收益占銷售物業(yè)所得收益 11%，同時亦歸因于若干收購項目產(chǎn)生相對高的成本所致。

銀城國際進(jìn)一步表示，參考公司的過往表現(xiàn)，以及其他同業(yè)可比公司的毛利率水平，隨著這些過往歷史項目結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)期未來有提升空間：

“公司目前新拿地的毛利率是在 18%左右，收并購毛利率在 40% 左右，我們會進(jìn)一步多元化拿地渠道，維持和提升收并購等方式的拿地比例，希望公司未來 3-5 年的毛利率可維持在 18-20%左右。”

融資成本方面，期內(nèi)公司平均融資成本為7.7%。于今年3月，銀城國際發(fā)行1.65億美元2022年到期的票據(jù)，利率達(dá)到11.8%，無論是相比2020年公司平均融資成本還是市場平均利率都較高。

尤其是在銀城國際2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.17%、凈負(fù)債率約150.97%，“三道紅線”兩項未達(dá)標(biāo)的背景下，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)引起了部分市場人士的擔(dān)憂。

對此，銀城國際表示，截至 2020 年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債率較過往已經(jīng)持續(xù)不斷改善和優(yōu)化，三條紅線里現(xiàn)金短債比已經(jīng)達(dá)標(biāo)，另外兩項指標(biāo)也在明顯改善，接近達(dá)標(biāo)狀態(tài)。三道紅線下，公司制定了降杠桿策略，今年預(yù)計土儲增長在 30%左右，負(fù)債增長在 20%左右，擴張同時降低負(fù)債水平。前幾年規(guī)模增長較快而積累起來的指標(biāo)，需要一兩年的時間籌劃和吸收做到達(dá)標(biāo)，計劃在 2022 年三項指標(biāo)均達(dá)標(biāo)。

另外，銀城國際稱就內(nèi)部做了平衡，將于未來強化項目經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)管理，通過項目經(jīng)營性現(xiàn)金流來影響整個公司整體經(jīng)營性現(xiàn)金流，做到現(xiàn)金流水平收大于支，加強回款、按揭、資金盤活等一系列環(huán)節(jié)。

2021年銷售300億、土儲增加30%、負(fù)債20%增速、2022年“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)、未來三至五年18%至20%的毛利率，銀城國際短中期的諸多目標(biāo)能否全部實現(xiàn)，值得投資者持續(xù)關(guān)注。(思維財經(jīng)出品)

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