新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(002968.SZ,下稱"新大正")的股東減持計劃讓投資者始料未及。

去年12月首批限售股剛要解禁，第四大股東就宣布減持最多20萬股。今年6月11日公司公告稱，部分高管已合計減持公司股份43.08萬股。

因業(yè)績穩(wěn)定增長，新大正上市以來相當(dāng)受資本追捧，股價幾乎翻了一番。而公司仍有新動作，今年以來，不僅引入了行業(yè)資深人士擔(dān)任總裁、副總裁，還發(fā)動了幾起并購，加速布局航空領(lǐng)域物業(yè)市場。

日前，新大正對核心骨干進(jìn)行了股權(quán)激勵，并提出了業(yè)績考核目標(biāo)：2021-2025年，公司營收年化復(fù)合增速為35.7%，凈利潤年化復(fù)合增速為30.6%。

盡管業(yè)績與股價雙雙增長，但另外一些跡象，卻讓投資人有些不解。

業(yè)績上漲與股東減持

公開資料顯示，新大正1988年成立于重慶，于2019年12月上市。作為獨(dú)立三方物企，新大正涉足公建領(lǐng)域20余年，公建支撐起營收大頭。

目前，公司服務(wù)的五大業(yè)態(tài)分別為學(xué)校、航空、公共、辦公和商住。前四項(xiàng)為公建項(xiàng)目，營收占比77.7%。2020年公司在管項(xiàng)目369個，簽約面積約8000萬方。

業(yè)績方面，2018年至2020年，新大正營收分別為8.86億元、10.55億元、13.18億元，歸母凈利潤分別為0.88億元、1.04億元、1.31億元。

2021年第一季度，營業(yè)收入4.26億元，同比增長55%;歸母凈利潤3585.29萬元，同比增長45%。

光鮮背后，股東和高管減持正在暗流涌動。

今年5月12日，新大正公告稱，特定股東羅渝陵出于個人資金需求，計劃半年內(nèi)減持公司股份不超過120萬股，占總股本0.74%;且在任意連續(xù)90個自然日內(nèi)減持不超過總股本的1%。減持過后，羅渝陵將從第五大股東降為第四大股東。

值得一提的是，2020年12月3日，新大正首批限售股解禁的前一天，羅渝陵就表示將減持不超過20萬股，并在今年一季度完成了套現(xiàn)。

此后，其余股東也陸續(xù)加入減持大軍中。

今年2月9日公司公告，4名高級管理人員及特定股東陸榮強(qiáng)計劃以集中競價方式減持不超過70.8萬股。4名高管分別為王萍、柯賢陽、何小梅、況川，前三人為公司副總裁，況川為助理總裁。

6月11日公司公告，上述人員減持時間過半，合計減持公司股份43.08萬股，占公司總股本比例0.26%。

新大正自2019年12月上市以來，股價已翻了一番，從26.76元/股最高漲至48.2元/股，市值也從27億元增長到最高時的82億元。

截至6月18日，新大正報收45元/股，市值73.28億元，滾動市盈率為51.5倍。

存量競爭與加速擴(kuò)張

2021年以來，國內(nèi)不少房企拆分物業(yè)上市熱潮持續(xù)。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，規(guī)模增長和集中度提升是目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，預(yù)計2021年行業(yè)間收并購競爭將加劇。

在此背景下，不少公司跨入非住宅領(lǐng)域。如世茂服務(wù)2020年斥資6.15億收購了一家高校后勤服務(wù)企業(yè)——浙江浙大新宇物業(yè)集團(tuán)有限公司。

億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，規(guī)模增量源于住宅物業(yè)的空間將收窄。2020年，上市物企在非住宅物業(yè)領(lǐng)域的擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，其面積增速亦高達(dá)59.6%，而住宅領(lǐng)域的面積增速則低于非住31.3個百分點(diǎn)，僅為28.3%。

雖然有長期穩(wěn)定面積輸送的物企，有的還依然難以保證業(yè)績增長，新大正作為一家沒有關(guān)聯(lián)房企的獨(dú)立三方物企，面臨的壓力可想而知。

今年以來，新大正致力于全國化布局，公司名稱由"重慶新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司"變更為"新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司"。

新大正還"挖來"了龍頭物企的核心骨干。繼去年中航物業(yè)董事總經(jīng)理劉文波后，原中航物業(yè)副總經(jīng)理高文田今年2月也加入新大正。

企查查顯示，高文田現(xiàn)年56歲，擁有博士學(xué)歷，為政工師、物業(yè)管理師，曾擔(dān)任中航物業(yè)(現(xiàn)已更名"招商積余")副總經(jīng)理。

具體到業(yè)務(wù)拓展方面，新大正一面強(qiáng)化航空業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，一面開啟并購。

今年一季度，公司中標(biāo)長沙黃花國際機(jī)場、南通興東國際機(jī)場、徐州觀音國際機(jī)場項(xiàng)目;4月20日，公司以增資方式收購重慶日報報業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)公司60%的股權(quán);同時在深圳設(shè)立全資子公司推動企業(yè)信息化建設(shè)項(xiàng)目。2020年10月，新大正9700萬元用于收購四川民興物業(yè)管理有限公司(下稱"民興物業(yè)")100%股權(quán)。后者業(yè)務(wù)主要集中在成都及周邊地區(qū)，以服務(wù)金融機(jī)構(gòu)、政府企事業(yè)機(jī)關(guān)辦公樓、園區(qū)等辦公業(yè)態(tài)為主。

擴(kuò)張"后遺癥"與股權(quán)激勵

新大正一系列開疆拓土之舉已取得了一定成效，不過也給新大正帶來了一定的"后遺癥"。

2020年，重慶地區(qū)營收業(yè)務(wù)占比66%，同比已下滑10個百分點(diǎn)。

今年一季度，新大正經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.51億元，較2019年同期的-1.01億元進(jìn)一步降低。對此，公司解釋稱："這是在管項(xiàng)目增加所致及新增合并民興物業(yè)所致。"

從資本回報率來看，2019年之前，公司凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))均在33%以上，而到2020年僅有16.51%;每股收益也從2019年的1.89元下降至1.22元。

與之相對的是賒銷情況愈發(fā)加重。2019年、2020年及2021年一季度，新大正應(yīng)收賬款分別為1.4億元、2.03億元、3.13億元。

截至2020年年末，公司應(yīng)收賬款中1年以上的占比5%，往年均未超過3%;其壞賬率也有所上升，2020年初至年末，增長1.3個百分點(diǎn)。

公司營業(yè)成本水漲船高的同時，毛利率有所降低。2018年至2020年，公司營業(yè)成本分別為7億元、8.32億元、10.36億元。期間毛利率徘徊在21.42%，今年一季度又下滑至19.64%。

新大正在上市前，曾因員工工資過低引起熱議。根據(jù)新大正2019年10月披露的招股書，公司員工平均薪酬不足3000元，低于重慶市的平均工資。

在中國裁判文書網(wǎng)上，截至6月17日，與新大正有關(guān)的裁判文書共有406篇，其中大部分是與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛或與員工勞動合同糾紛。企查查數(shù)據(jù)顯示，新大正自身風(fēng)險有900條，其中物業(yè)服務(wù)糾紛占據(jù)首位，勞動合同糾紛緊隨其后。

截至2020年年末，公司應(yīng)付員工薪酬達(dá)到1.57億元，2019為1.06億元。而隨著勞動合同糾紛增加，未來公司營業(yè)成本壓力或有增無減。

在談及2021年的產(chǎn)品策略調(diào)整時，新大正告訴投資者："繼續(xù)擴(kuò)大基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的規(guī)模，大力拓展延伸服務(wù)和增值服務(wù)項(xiàng)目。"

目前后者正是新大正的短板，也是未來盈利水平增長的突破點(diǎn)。2020年，物業(yè)增值服務(wù)毛利率高達(dá)47.56%，但營收占比僅0.31%。

為了顯示公司未來發(fā)展前景的信心，新大正制定了五年業(yè)績翻三倍的目標(biāo)。5月19日，新大正董事會對17位中高層員工進(jìn)行了股權(quán)激勵。授予限制性股票125萬股，占公司總股本1.17%。前述履新的副總裁高文田，擬獲授11萬股限制性股票激勵，總裁劉文波擬獲授30萬股。

本次業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)為，2021-2025年，公司營業(yè)收入較前一年的增速分別為45%、50%、42.9%、26.7%、21.1%，年化復(fù)合增速為35.7%;凈利潤較前一年的增速分別為35%、40.7%、31.6%、24%、22.6%，年化復(fù)合增速為30.6%。

對此，地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰表示："新大正區(qū)域拓展和業(yè)態(tài)拓展均顯示公司較強(qiáng)的競爭力，股權(quán)激勵機(jī)制也助力其在行業(yè)中扮演更重要的角色，能夠持續(xù)整合行業(yè)中小公司，吸引優(yōu)秀人才加盟。不過目前仍有一定風(fēng)險，主要源于公司規(guī)模偏小，可能在收并購中并不具備優(yōu)勢。"

那么，在公司對高層進(jìn)行股股權(quán)激勵之時，部分股東為何選擇此時減持?雙方是否對未來發(fā)展前景產(chǎn)生分歧?《投資者網(wǎng)》近期致電并電郵公司信息披露部門，等待四個工作日仍未獲答復(fù)。(思維財經(jīng)出品)

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