時(shí)隔一年，潘石屹終于賣掉了SOHO中國有限公司(以下簡稱“SOHO中國”;0410.HK)的控制權(quán)。

6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告稱，高盛代表黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購要約，將從控股股東手中以5港元每股的價(jià)格要約收購28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%。每股收購的價(jià)格較最后交易日的收盤價(jià)3.8港元/股溢價(jià)約31.6%。

要約完成后，SOHO中國繼續(xù)在香港證券交易所上市，黑石集團(tuán)將成為SOHO中國的控股股東和最大股東，現(xiàn)有控股股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股權(quán)，并且會(huì)在收購要約完成后退出董事會(huì)，由黑石集團(tuán)向董事會(huì)提名新的執(zhí)行董事。

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被指折價(jià)出售

根據(jù)SOHO中國公告，高盛代表黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購要約，將以現(xiàn)金交易的方式收購SOHO中國54.93%股權(quán)，交易最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元(約合30.48億美元、約合197.06億元人民幣)。

受收購要約事件影響，自SOHO中國6月15日停牌至6月17日復(fù)牌，SOHO中國的股價(jià)漲幅約21.05%。若再拉長時(shí)間線，今年以來股價(jià)一直在2港元左右徘徊的SOHO中國，自6月1日以來股價(jià)一路走高，截至6月17日，股價(jià)一月以來漲幅高達(dá)91.67%，市值幾乎翻了一倍，達(dá)239億元。

事實(shí)上，SOHO中國股權(quán)遭遇出售一事早有先兆。早在2020年，關(guān)于SOHO中國控股股東潘石屹夫婦出售SOHO中國的消息便已持續(xù)傳出。根據(jù)2020年3月SOHO中國發(fā)布的公告，公司正在與海外金融投資者洽談進(jìn)行戰(zhàn)略合作事宜，可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

當(dāng)時(shí)，有媒體報(bào)道稱，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易額共計(jì)約40億美元。黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國的債務(wù)。然而同年8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，因未達(dá)成共識，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

不過值得注意的是，相較于去年傳言6港元/股的收購價(jià)格，此次黑石集團(tuán)以5港元每股的要約收購價(jià)格收購SOHO中國，交易價(jià)格為30.48億美元，較2020年少了10億美元，約合人民幣65億元。這也意味著，相較2020年的傳聞，SOHO中國被折價(jià)出售。

對于此次黑石收購SOHO中國的交易，海通證券在研報(bào)中分析認(rèn)為：“此次收購不僅是投資者退出的好機(jī)會(huì)，亦是要約人折價(jià)收購SOHO中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，可以說是雙贏，相信大部分公眾股東應(yīng)該會(huì)接受現(xiàn)金收購要約(每股5.00港元)，原因是要約價(jià)(5.00港元)比最后收盤價(jià)(3.80港元)高出近32%。”

與此同時(shí)，海通證券還認(rèn)為：“估算SOHO中國目前的企業(yè)價(jià)值約為385億港元，現(xiàn)金要約的價(jià)值僅為237億港元，與SOHO中國的企業(yè)價(jià)值相比有較大折扣。此外，截至2020年底，SOHO中國投資性物業(yè)的價(jià)值甚至高達(dá)630億元人民幣?，F(xiàn)金要約的價(jià)值(237億港元)對要約人來說并不算高。”

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凈利潤三年連降

公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹與其妻張欣(首席執(zhí)行官)聯(lián)手創(chuàng)建，2007年10月8日在香港聯(lián)交所上市。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達(dá)500萬平方米。

業(yè)績表現(xiàn)方面，2012年SOHO中國達(dá)到業(yè)績頂峰，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入155.44億元，凈利潤105.85億元。之后，由于銷售物業(yè)減少，SOHO中國業(yè)績也邁向下坡路。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年至2020年，SOHO中國的營業(yè)收入分別為142.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元和22.82億元、20.82億元、22.44億元、25.16億元，營業(yè)收入由百億下降至20億元左右。

而凈利潤方面，近三年SOHO中國凈利潤連續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，SOHO中國的凈利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國主要投資物業(yè)項(xiàng)目僅剩9個(gè)，分別是前門大街項(xiàng)目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO，投資物業(yè)平均出租率恢復(fù)至約82%。

來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率高達(dá)19.4%，已創(chuàng)近十年新高。“SOHO中國也難免不受市場環(huán)境影響。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《投資者網(wǎng)》表示：“根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境，預(yù)測SOHO中國近一兩年仍會(huì)處于比較艱難的處境。”

盧文曦認(rèn)為：“SOHO中國這幾年不怎么拿地，若想再擴(kuò)張的確艱難。根據(jù)目前SOHO中國手里擁有的資產(chǎn)，若市場波動(dòng)較大，也就存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”

近年來，SOHO中國在土地市場的身影并不多見。公開資料顯示，2013年之后，SOHO中國未在國內(nèi)土地市場競拍過任何地塊，最后一個(gè)項(xiàng)目是2019年底開業(yè)的北京麗澤SOHO。

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潘石屹夫婦資產(chǎn)騰挪

事實(shí)上，自2012年SOHO中國轉(zhuǎn)型商業(yè)寫字樓自持，在進(jìn)入完全自持階段后現(xiàn)金流壓力較大，2014年起多次出售物業(yè)以平衡現(xiàn)金流。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年至今，SOHO中國已出售多筆資產(chǎn)，分別賣掉了旗下的上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO一半項(xiàng)目、SOHO世紀(jì)廣場、虹口SOHO、凌空SOHO等多個(gè)項(xiàng)目，總金額合計(jì)約300億元，處置資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入超過200億元。

業(yè)績不佳，以甩賣資產(chǎn)成為盈利手段的SOHO中國，也給潘石屹夫婦帶來了巨額財(cái)富。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2020年，SOHO中國累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。按潘石屹夫婦所占股比計(jì)算，夫妻二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金約133億元。

與出售國內(nèi)資產(chǎn)形成鮮明對比的是，SOHO中國的控股股東潘石屹張欣夫婦在海外大舉投資，例如，6億美元購買曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)，7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)等。

如今，黑石集團(tuán)要約收購SOHO中國，此舉也引發(fā)市場對潘石屹夫婦“跑路”的質(zhì)疑。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示：“雖然此次SOHO中國的交易被認(rèn)為‘跑路’了，但這其實(shí)過于夸大其拋售的性質(zhì)了，SOHO中國本身屬于靈活配置資產(chǎn)的企業(yè)，這些年其實(shí)就是通過不斷拋售和收購，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化和組合。”

在此次拋售SOHO中國股權(quán)后，潘石屹夫婦繼續(xù)持有SOHO中國9%的股權(quán)。此外，《投資者網(wǎng)》對其進(jìn)行資產(chǎn)盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)企查查數(shù)據(jù)，潘石屹共任職110家企業(yè)，其中68家為北京企業(yè)、33家上海企業(yè);控制企業(yè)有6家，間接持股企業(yè)有80家。其妻子張欣擔(dān)任法人代表的存續(xù)企業(yè)有3家，任職企業(yè)有22家。

潘石屹雖然宣稱自己僅擁有中國護(hù)照，但據(jù)媒體報(bào)道，其妻子張欣已加入了美國國籍。潘石屹夫婦后續(xù)是否會(huì)徹底出清SOHO中國股權(quán)?潘石屹夫婦此次交易獲得資金后，是否將在國外進(jìn)行投資?《投資者網(wǎng)》就本文相關(guān)信息聯(lián)系SOHO中國，但一直未收到公司回復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 潘石屹 SOHO中國 黑石集團(tuán) 收購要約