2021年7月5日，深圳市京基智農(nóng)時(shí)代股份有限公司(簡(jiǎn)稱“京基智農(nóng)”，000048.SZ)山海御園項(xiàng)目獲批預(yù)售，或?qū)楣編沓^110億元的現(xiàn)金流。

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房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化加速 新項(xiàng)目將帶來百億現(xiàn)金流

京基智農(nóng)山海御園項(xiàng)目坐落于深圳市寶安碧海商圈，城市封面黃金主干道寶安大道旁，鄰穗莞深城軌西鄉(xiāng)站，咫尺前海、寶中，暢達(dá)珠三角。除此之外，樓盤推窗即可見1900畝生態(tài)勝地鐵仔山，一覽深圳西至美海岸線，更有六大富氧公園環(huán)繞，堪稱綠肺氧吧。三公里內(nèi)更是有沃爾瑪、大仟里、西鄉(xiāng)天虹商城等，生活配套齊全。

據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)售建筑面積15.94萬(wàn)平方米，其中預(yù)售住宅建筑面積15.85萬(wàn)平方米，住宅預(yù)售備案均價(jià)為69480元/平方米，精裝修交付。預(yù)售商業(yè)建筑面積895.93平方米。2021年7月中旬開始銷售。

按照住宅預(yù)售備案均價(jià)計(jì)算，若該項(xiàng)目去化率達(dá)到100%，將給京基智農(nóng)帶來超過110億元的現(xiàn)金流。而對(duì)于京基智農(nóng)來說，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的去化率似乎并不是難題。公司2020年年報(bào)中顯示，截至報(bào)告期末，山海上園項(xiàng)目二期2、6、7棟去化率近100%;三期項(xiàng)目(即山海公館項(xiàng)目)、四期項(xiàng)目(即山海御園項(xiàng)目)均按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃推進(jìn)。由此可見，山海御園為京基智農(nóng)提供百億現(xiàn)金流紅利似乎只剩時(shí)間問題。隨著山海御園開盤預(yù)售，京基智農(nóng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略布局愈發(fā)清晰。

2020年，京基智農(nóng)繼續(xù)圍繞存量土地進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)項(xiàng)目快速去化，再次強(qiáng)化了公司以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)的布局。近期，京基智農(nóng)副總裁謝永東再度指出：“對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司將僅限于對(duì)既有的存量土地以自行或與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等形式開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，不再新增其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。”

逐步去化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未給京基智農(nóng)帶來業(yè)績(jī)上的壓力。在山海上園項(xiàng)目去化率近100%且山海御園尚未預(yù)售的2021年一季度，京基智農(nóng)實(shí)現(xiàn)了20.2億元的營(yíng)收及4.06億元的凈利潤(rùn)，分別同比增長(zhǎng)3.88倍及5.83倍。

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現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局日益成熟 產(chǎn)能逐步釋放

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速去化的同時(shí)，公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，在廣東及周邊地區(qū)逐步建設(shè)畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖加工基地，重點(diǎn)服務(wù)粵港澳大灣區(qū)，構(gòu)建高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、從農(nóng)場(chǎng)到餐桌的全程可追溯產(chǎn)業(yè)鏈。此外，公司持續(xù)優(yōu)化飼料業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理，采用集中采購(gòu)、加工、經(jīng)銷+直銷的營(yíng)銷模式提高經(jīng)營(yíng)成果。

作為農(nóng)牧上市第一股，京基智農(nóng)持續(xù)供港近40年，已健全畜禽繁育-飼料-養(yǎng)殖-優(yōu)質(zhì)畜禽產(chǎn)品的食品安全產(chǎn)業(yè)鏈，以供港、供深食品標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，規(guī)劃在廣東省及周邊省份建設(shè)多個(gè)集飼料生產(chǎn)、育種、養(yǎng)殖、屠宰加工及物流于一體的生豬產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率發(fā)展智慧農(nóng)業(yè)。

公司生豬養(yǎng)殖以供應(yīng)粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)為重心，項(xiàng)目主要布局在廣東、廣西及海南地區(qū)，公司先后與廣東湛江市徐聞縣人民政府、高州市人民政府、廣西賀州市人民政府、海南文昌市人民政府等簽署了十余份框架協(xié)議，簽約目標(biāo)產(chǎn)能合計(jì)約1,400萬(wàn)頭。此外，公司與深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局就深圳市“菜籃子”產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供合作事宜簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，將優(yōu)先向深圳市供應(yīng)生豬及各類肉制品。

京基智農(nóng)生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目均順利推進(jìn)，其中：高州一期項(xiàng)目(設(shè)計(jì)年產(chǎn)能54萬(wàn)頭)作為公司生豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)第一個(gè)四到五層樓宇養(yǎng)殖項(xiàng)目，已于2020年8月實(shí)現(xiàn)首棟樓宇豬舍順利封頂，于2020年10月引種投產(chǎn);截至2021年6月，徐聞一期、二期、三期項(xiàng)目和高州一期項(xiàng)目、文昌項(xiàng)目已部分引種投產(chǎn)，該五個(gè)項(xiàng)目年出欄設(shè)計(jì)產(chǎn)能合計(jì)約190萬(wàn)頭，其中進(jìn)度最快的徐聞一期項(xiàng)目已于2021年5月份實(shí)現(xiàn)第一批少量肥豬上市銷售;此外，賀州一期項(xiàng)目也已開工建設(shè)。

京基智農(nóng)旗下項(xiàng)目均采用高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際領(lǐng)先的立體樓宇養(yǎng)殖模式，對(duì)比傳統(tǒng)模式，其土地利用率提高了5倍;采用自繁自養(yǎng)聚落化養(yǎng)殖模式，在豬場(chǎng)內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)原種豬、種豬、育肥豬的自循環(huán)，基本無(wú)需引種，極大降低了非洲豬瘟等豬只疾病對(duì)豬場(chǎng)的影響;項(xiàng)目設(shè)備選型及環(huán)保工藝方面，均采用國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的技術(shù)裝備，所產(chǎn)生的污經(jīng)處理后生產(chǎn)為有機(jī)肥，用于農(nóng)作物種植，形成種養(yǎng)結(jié)合的循環(huán)生態(tài)體系。

對(duì)于生豬產(chǎn)業(yè)的未來趨勢(shì)，京基智農(nóng)副總裁謝永東表示：“生豬周期本質(zhì)上是生產(chǎn)滯后于需求而產(chǎn)生的供給周期，從國(guó)內(nèi)外發(fā)展來看，無(wú)論規(guī)模化程度如何，生豬周期都會(huì)一直存在。近兩年在高盈利驅(qū)動(dòng)下，傳統(tǒng)規(guī)模企業(yè)不斷擴(kuò)產(chǎn)，跨行資本也持續(xù)進(jìn)入生豬養(yǎng)殖業(yè)，生豬存欄量整體處于恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但受人才儲(chǔ)備、種豬規(guī)模、建設(shè)周期等諸多因素影響，生豬產(chǎn)能釋放將是一個(gè)漸進(jìn)的過程而非一蹴而就。面對(duì)豬周期，公司將圍繞‘最好的產(chǎn)品、最優(yōu)的成本、最穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)’來應(yīng)對(duì)豬周期，積極構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈平緩豬周期波動(dòng)，同時(shí)將根據(jù)行業(yè)發(fā)展情況，合理控制發(fā)展節(jié)奏。”(思維財(cái)經(jīng)出品)

(本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎)

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