對(duì)于近年關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的人來(lái)說(shuō)，“地王”這個(gè)詞似乎代表了很多，但又好像什么都代表不了。隨著房企競(jìng)爭(zhēng)格局激烈化，多數(shù)企業(yè)拿地溢價(jià)率高已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，此前代表一家房企實(shí)力的“地王”稱號(hào)，出現(xiàn)的頻率越來(lái)越高，且伴隨著2020年年報(bào)中，諸多房企利潤(rùn)率下滑的現(xiàn)象，“地王”的金字招牌正在褪色。

未來(lái)萬(wàn)億規(guī)模賽道的始發(fā)車隊(duì)

就在2021年的5月10日，北京首個(gè)集中供地競(jìng)拍日，12宗競(jìng)拍地塊全部達(dá)到地價(jià)上限，火爆之場(chǎng)面一度引起市場(chǎng)熱議。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市于2021年5月共供應(yīng)土地1076宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積9356.22萬(wàn)平方米，分別同比下跌8.11%及19.63%。

盡管如此，高溢價(jià)率拿地仍然成為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)簽之一。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心：僅五月，全國(guó)主要地級(jí)市推出樓面均價(jià)就出現(xiàn)了23.77%的同比增幅，一線城市成交樓面價(jià)更是達(dá)到27694.15元/平方米，同比上漲幅度超過57%。

在拿地溢價(jià)率并無(wú)明顯銳減的同時(shí)，各地樓市調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期起到了積極作用。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)，已于年內(nèi)超過186次。

總而言之，“下不去”的拿地溢價(jià)率與“上不去”的房?jī)r(jià)，成為了諸多房企的大考。在此背景下，資金成本低且利潤(rùn)率相對(duì)較高的代建業(yè)務(wù)，成為了房企轉(zhuǎn)型路徑上的選擇之一。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》，2010年至2020年，中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率均超過24%。而自2015年至2019年，房地產(chǎn)代建行業(yè)的總收入也從27億元快速增長(zhǎng)至91億元，復(fù)合年增速達(dá)34.9%。

過去十年代建行業(yè)的增速，或許僅僅是未來(lái)大幅突破的“熱身”。目前，我國(guó)代建行業(yè)市場(chǎng)滲透率僅不足10%，歐美市場(chǎng)則已經(jīng)達(dá)到了20%至30%的區(qū)間。據(jù)中指院預(yù)測(cè)，代建市場(chǎng)滲透率將于2025年達(dá)到14.3%，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目銷售額破2萬(wàn)億元。

在未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模廣闊的代建行業(yè)中，之所以目前兼具規(guī)模及影響力的代建公司很少，是因?yàn)閷?duì)于代建公司而言，最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)武器只能是品牌力和產(chǎn)品力，而并不是其于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的規(guī)模及體量。其中，產(chǎn)品力恰恰是過往高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)市場(chǎng)中最不被重視的一環(huán)。

作為早在七年前便于行業(yè)內(nèi)率先嘗試資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型的房企之一，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)地產(chǎn)”,00106.HK)已在代建市場(chǎng)完成了嘗試、布局及沉淀。

“綠建”及“代建”雙重行業(yè)爆發(fā)期前夕，朗詩(shī)地產(chǎn)完成布局

朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式以小股操盤、合作開發(fā)及委托代建為主。在華盛證券5月份發(fā)布的、對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)首發(fā)報(bào)告中，對(duì)小股操盤模式的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了深入的分析，包括以較低資金撬動(dòng)更大貨值、ROE的持續(xù)改善等。

作為區(qū)別于傳統(tǒng)重資產(chǎn)的、更為科學(xué)和高效的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式之一，小股操盤已經(jīng)在朗詩(shī)地產(chǎn)持續(xù)推行了七年;與此同時(shí)，朗詩(shī)地產(chǎn)對(duì)于基于產(chǎn)品力的委托代建模式的探索也從未間斷。在華盛證券統(tǒng)計(jì)的主要代建公司的市場(chǎng)份額中，朗詩(shī)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)收入計(jì)算的市場(chǎng)占有率達(dá)到11.6%，牢牢占據(jù)行業(yè)前列的位置。華盛證券給予朗詩(shī)地產(chǎn)首次“推薦”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)較市場(chǎng)價(jià)上行100%。

隨著代建市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，除了具備市場(chǎng)占有率、口碑、經(jīng)驗(yàn)及品牌力之外，朗詩(shī)地產(chǎn)在代建行業(yè)的“七寸”：產(chǎn)品力方面，形成了難以替代的特色及優(yōu)勢(shì)。

朗詩(shī)地產(chǎn)奉行綠色建筑+資產(chǎn)輕型化模式，使其在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力難以被復(fù)制。作為中國(guó)綠色建筑委員會(huì)創(chuàng)始會(huì)員，朗詩(shī)地產(chǎn)同時(shí)也得到了德國(guó)、美國(guó)綠色建筑委員會(huì)的會(huì)員資質(zhì)認(rèn)可。此外，朗詩(shī)地產(chǎn)連續(xù)十一年位列“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”百?gòu)?qiáng)名單，“2020年度中國(guó)房地產(chǎn)綠色開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力10強(qiáng)”第一名及2020“年度綠鏈企業(yè)”。

朗詩(shī)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，共獲得21個(gè)國(guó)際綠色建筑頂級(jí)認(rèn)證，其中包括WELL，LEED，BREEAM,PHI,DGNB等，在行業(yè)內(nèi)，同時(shí)獲得WELL及LEED兩項(xiàng)認(rèn)證的項(xiàng)目可謂屈指可數(shù)。而根據(jù)綠色供應(yīng)鏈CITI指數(shù)年度評(píng)價(jià)結(jié)果，朗詩(shī)連續(xù)四年蟬聯(lián)房地產(chǎn)領(lǐng)域TOP1，持續(xù)領(lǐng)先。除此之外，朗詩(shī)地產(chǎn)項(xiàng)目更是獲得了51個(gè)國(guó)家綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)三星認(rèn)證。

朗詩(shī)地產(chǎn)的綠色建筑優(yōu)勢(shì)為其產(chǎn)品差異化提供了有力支持，形成綠建+代建的有機(jī)結(jié)合。

我國(guó)綠色建筑的發(fā)展起步要晚于國(guó)外30年。2019年綠色建筑占全年新開工面積約18.2%，根據(jù)《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》的要求，至2020年新建建筑中綠色建筑面積比例要超過50%。以此為參考，綠色建筑市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展增速想象力不亞于代建業(yè)務(wù)，而在綠建產(chǎn)品加持之下的地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)模式，勢(shì)必助力企業(yè)走上發(fā)展的快車道。

北美地區(qū)領(lǐng)先的建筑行業(yè)數(shù)據(jù)提供商Dodge Data & Analytics披露的世界綠色建筑行業(yè)趨勢(shì)報(bào)告中指出，根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，投資綠色建筑將在12個(gè)月后及5年后分別為企業(yè)降低9%及13%的運(yùn)營(yíng)成本，并將在6年后為企業(yè)帶來(lái)5%的所有者權(quán)益提升。從需求端看，該份報(bào)告于2018年調(diào)研的結(jié)果顯示，全球77%的參與者認(rèn)為選擇綠色建筑的原因是“提升了居住者的健康及舒適度”，也有75%及59%的票投給“呼應(yīng)可持續(xù)發(fā)展”及“提高工作效率”。

在該報(bào)告從全球20余個(gè)國(guó)家中提取的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，旗下綠色建筑項(xiàng)目占比超過60%的企業(yè)于美國(guó)、英國(guó)、加拿大分別達(dá)到32%、27%及35%。亞洲方面，新加坡、印度該項(xiàng)占比分別達(dá)到34%及28%，但中國(guó)內(nèi)地該項(xiàng)卻僅有9%。但報(bào)告中分析到，雖然國(guó)內(nèi)綠建項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模較小，與多數(shù)國(guó)家相比尚有一定距離，但這也為國(guó)內(nèi)綠建市場(chǎng)提供了廣闊的上升空間及未來(lái)綠建需求增速。

基本面方面，相比同行業(yè)多數(shù)企業(yè)，朗詩(shī)地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)合理、且負(fù)債壓力較小，現(xiàn)金流充沛;在嚴(yán)限價(jià)、去杠桿的地產(chǎn)存量時(shí)代，這一點(diǎn)顯得尤為珍貴。在一眾地產(chǎn)企業(yè)奪命狂奔的歲月里，能夠做到數(shù)十年如一日潛心打磨產(chǎn)品，不追高拿地，不盲目擴(kuò)張，實(shí)屬難能可貴。

中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了其發(fā)展的黃金階段，而轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)服務(wù)能力、運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品力的專業(yè)化發(fā)展之路。在扎實(shí)的基本面與精準(zhǔn)的賽道選擇之下，預(yù)期公司將很快迎來(lái)估值偏差的扭轉(zhuǎn)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 朗詩(shī)地產(chǎn) 代建市場(chǎng) 資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)項(xiàng)目