時(shí)至年中，眾多房企正在為銷售成績(jī)慶祝。對(duì)比之下，上海大名城企業(yè)股份有限公司(600094.SH,下稱"大名城")顯得異常低調(diào)，這家公司遲遲未披露銷售額。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，大名城銷售權(quán)益金額50.5億元，在行業(yè)中排名158位;而在2019年與2020年同期，公司排名在120位左右。

與之相對(duì)應(yīng)的是，大名城在土拍市場(chǎng)上激情澎湃，在確立了"大力發(fā)展以上海為核心的長(zhǎng)三角一體化城市群"的企業(yè)戰(zhàn)略后，近一年以來(lái)不惜冒著加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)頻頻出手。

大肆"加碼"上海市場(chǎng)

公開資料顯示，大名城1996年成立，1997年上市，是一家老牌的閩系房企。其業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融投資等領(lǐng)域。地產(chǎn)銷售規(guī)模始終在百億徘徊。2020年的銷售面積117.85萬(wàn)平方米，銷售金額150.26億元。

如今地產(chǎn)行業(yè)步入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，降杠桿、求穩(wěn)健成為主流，而大名城卻反其道而行之，想方設(shè)法增加土儲(chǔ)。

6月21日，大名城以12.6億元獲得上海奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)一宗地塊，土地用途為普通商品房。業(yè)內(nèi)一時(shí)議論紛紛，2020年全年，大名城的歸母凈利潤(rùn)僅為4.5億元，此次拿地金額之高可見一斑。

大名城對(duì)上海的興趣從2020年便已有表現(xiàn)。2020年，66家房企分獲上海掛牌出讓的92宗涉宅地塊，平均每家1.3宗，其中大名城拿下6宗，在拿地?cái)?shù)量榜上位居首位。

而在這之前，公司拿地集中于東南區(qū)域，華東地區(qū)的土儲(chǔ)不斷減少，在2019年已降至零。

據(jù)2020年年報(bào)，公司獲取上海臨港自貿(mào)區(qū)、臨港奉賢片區(qū)、松江、青浦及福州金山等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，總計(jì)土地面積465畝，土地投資金額78億元。

專注于拿地的同時(shí)，大名城也在加速開發(fā)。近期，大名城發(fā)布了"映系"產(chǎn)品品牌說(shuō)明會(huì)，便是圍繞著2020年在上海斬獲的6宗地塊，公司欲將之打造成新的高端產(chǎn)品線。

另?yè)?jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，今年3月，公司旗下的蘭州新順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (持股比例：51%) 因違法建設(shè)行為受到行政處罰;去年3月，上海名城實(shí)業(yè)有限公司 (持股比例：51%) 因?qū)`反建設(shè)工程建設(shè)程序管理規(guī)定的處罰受到行政處罰。另外，公司及子公司數(shù)次因買賣合同糾紛被起訴。

資金鏈繃緊與低毛利率

品牌說(shuō)明會(huì)的熱鬧安撫不了投資者的擔(dān)憂。二級(jí)市場(chǎng)上，大名城近一年來(lái)股價(jià)呈明顯下滑趨勢(shì)。截至7月13日，該股僅報(bào)收3.76元/股，市值90億元，動(dòng)態(tài)市盈率為17.3倍。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于此時(shí)的大名城而言，大肆拿地可能是一步"險(xiǎn)棋"。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，大名城現(xiàn)金短債比僅為0.54，明顯低于"三條紅線"中"現(xiàn)金短債比不得小于1倍"的規(guī)定。踩中"紅線"之外，2020年末，大名城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.17億元。

短期償債能力也不樂觀。截至2021年一季度末，公司貨幣資金為26.88億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)超30億元。

與此同時(shí)，大名城還要源源不斷為子公司提供擔(dān)保。公司4月25日公告稱，將對(duì)各級(jí)子公司(含全資子公司)的銀行或非金融等機(jī)構(gòu)借款，提供總計(jì)不超過(guò)180億元的年度擔(dān)保額度，用于各級(jí)子公司項(xiàng)目開發(fā)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

除對(duì)現(xiàn)金流造成沖擊外，擴(kuò)張還可能影響毛利率?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上海今年推出的第二批集中入市項(xiàng)目中，27個(gè)續(xù)盤項(xiàng)目備案均價(jià)與其上期開盤均價(jià)基本持平。

2020年，大名城營(yíng)業(yè)收入148.37億元，同比增13.75%;凈利潤(rùn)為4.5億元，同比下降39.7%;扣非凈利潤(rùn)4.25億元，同比下降43%。

在此背景下，公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.43%，同比減少2.5個(gè)百分點(diǎn)。

而在大名城增收不增利背后，是公司盈利能力出現(xiàn)大幅下滑。2020年，毛利率為17.8%，在申萬(wàn)地產(chǎn)行業(yè)138家公司中排名115位，2019年該指標(biāo)還有27.12%;凈利率為3.52%，2019年為7.65%。

具體來(lái)看，公司三個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)地區(qū)華東、華南、西北區(qū)域中，僅西北區(qū)域業(yè)務(wù)毛利率增長(zhǎng)，華東、華南業(yè)務(wù)毛利率分別減少6.68個(gè)百分點(diǎn)、12.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，大名城解釋稱："本期綜合毛利率較上年下降，主要系本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中華東區(qū)域的南京大名城、紫金九號(hào)、長(zhǎng)樂紫金軒、福清紫金軒毛利率同比下降，且收入權(quán)重占比更高。"

上述"紫金系"是大名城出品的豪宅產(chǎn)品。以上海紫金九號(hào)為例，公司于2015年4月以50.76億的總價(jià)拿下該地塊，但此后遭遇政府限價(jià)、后續(xù)服務(wù)設(shè)施難跟上等問題，開盤后數(shù)次出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)，"豪宅"定位受損。

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，"高進(jìn)高出"模式造成的滯銷問題或?qū)⒊掷m(xù)。如大名城在福州的"名城港灣"，也是該區(qū)域的地王。據(jù)測(cè)算，名城港灣實(shí)際可售樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平。2020年下半年以來(lái)，該地周邊新房銷售價(jià)格下行，部分樓盤均價(jià)低于2萬(wàn)元/平。2020年年報(bào)顯示，名城港灣仍在建設(shè)中。

同策研究院資深分析師肖云祥表示："當(dāng)前在國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，很多城市出臺(tái)了嚴(yán)格的限價(jià)、限購(gòu)措施，房企要想大幅溢價(jià)出貨的機(jī)會(huì)很小。"

未來(lái)如何破局

即使掣肘諸多，大名城為何依然頻頻拿地?《投資者網(wǎng)》近期就一系列投資人關(guān)心的公司經(jīng)營(yíng)方面的問題，聯(lián)系到公司董秘與證券事務(wù)代表，但其并未正面答復(fù)，而是由法務(wù)部代為回答："敬請(qǐng)閱讀公司2020年度報(bào)告。如有超出披露范圍的解讀和報(bào)道，法務(wù)部將保持關(guān)注。"

那就再多看看公司相關(guān)的業(yè)績(jī)指標(biāo)好了。

2021年第一季度，大名城營(yíng)收約15.75億元，同比下降33.9%;2021年上半年，大名城銷售權(quán)益金額50.5億元，在行業(yè)內(nèi)排名由往年的120名左右，下降至158位。

大名城如今的狀況，在其制定多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略時(shí)，便已埋下"種子"。

2015年，大名城制訂了產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，表示要"打造金控業(yè)務(wù)多元化道路"。在此后兩年，金控業(yè)務(wù)為公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不菲，然而到了2018年便開始一蹶不振，當(dāng)年該業(yè)務(wù)虧損3億元。

2020年，其金控板塊營(yíng)收僅約29萬(wàn)元，占公司總收入比例接近為零，金控板塊已名存實(shí)亡。待到轉(zhuǎn)型失敗成定局時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)，行業(yè)巨頭與中小房企差距日漸拉大，大名城已是進(jìn)退兩難。

4月23日，大名城發(fā)布公告稱，公司控股股東名城控股、實(shí)控人俞培俤及其關(guān)聯(lián)人將向公司提供財(cái)務(wù)資金支持，總計(jì)年度新增余額不超過(guò)50億元。

與此同時(shí)，公司法人、總經(jīng)理俞錦也在增加質(zhì)押。大名城最新公告顯示，俞錦累計(jì)質(zhì)押7500萬(wàn)股，質(zhì)押率60.6%，占總股本3%。

大名城似乎也做好了其他準(zhǔn)備。今年6月，大名城參與上海土拍時(shí)，通過(guò)兩家全資子公司上海凱悛實(shí)業(yè)有限公司和上海佰升詩(shī)企業(yè)管理有限公司拿地。而在2020年7月9日，大名城摘下上海臨港新片區(qū)土地時(shí)，也是通過(guò)旗下兩家全資子公司拿地。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析："大名城或許是在為后期的合作留出空間，不一定是現(xiàn)在達(dá)成了協(xié)議，也許后期會(huì)出售部分股權(quán)，引入財(cái)務(wù)合作方。"(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 大名城 盈利能力 公司盈利 短期償債能力