為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)壓力，立足于福建省的福建三木集團(tuán)股份有限公司(000632.SZ;下稱“三木集團(tuán)”)目前力求實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)，投資、物管、進(jìn)出口為其發(fā)力之處。

但值得注意的是，當(dāng)下公司在一定程度上面臨著消化庫(kù)存的壓力、現(xiàn)金減少、負(fù)債攀升等令三木集團(tuán)償債能力問(wèn)題凸顯，而其存貨計(jì)提減值相關(guān)問(wèn)題，還遭深交所問(wèn)詢。

此外，其他業(yè)態(tài)相對(duì)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，以及未來(lái)成長(zhǎng)性如何等問(wèn)題，仍令投資者關(guān)心。

存貨走高遭遇問(wèn)詢

三木集團(tuán)成立于1984年，于1996年在深交所上市。目前，公司圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成四大板塊，分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、進(jìn)出口貿(mào)易、物業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資。從收入構(gòu)成看，“商品房及土地開(kāi)發(fā)”雖然僅占2020年收入的12.87%，但與房地產(chǎn)相關(guān)的“建筑、金屬材料”一項(xiàng)占比高達(dá)34.47%，且營(yíng)收金額同比增長(zhǎng)70.67%。

“房住不炒”的政策一定程度上抑制了炒房投機(jī)之舉，在購(gòu)房需求有所下降的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存貨增長(zhǎng)明顯，去庫(kù)存壓力加大。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，今年一季度，三木集團(tuán)存貨為39.78億元，同比上漲44.54%。實(shí)際上，近年來(lái)三木集團(tuán)存貨不斷攀升，2019年為26.6億元，2020年為38.5億元。

從存貨分類來(lái)看，正在開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)商品占了大頭。2020年，公司存貨中的“開(kāi)發(fā)成本”約為26億元，“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”約10.66億元。所謂“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，一般指企業(yè)開(kāi)發(fā)完成，可以出售的商品。“開(kāi)發(fā)成本”多指在建中的產(chǎn)品。

三木集團(tuán)存貨金額雖高，但跌價(jià)計(jì)提比例較低，對(duì)10.66億元的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”僅有257萬(wàn)元的跌價(jià)準(zhǔn)備余額，對(duì)“開(kāi)發(fā)成本”則并未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。6月10日，深交所就此問(wèn)題，要求公司補(bǔ)充披露存貨跌價(jià)準(zhǔn)備測(cè)算過(guò)程，說(shuō)明跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的充分性。

深交所的質(zhì)疑并非無(wú)因，從行業(yè)一般規(guī)律看，企業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品握在手里時(shí)間越長(zhǎng)，也就意味著越難出售，跌價(jià)壓力也就越大。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，三木集團(tuán)部分產(chǎn)品竣工數(shù)年，仍被列入存貨之中。例如“人才公寓一期”于2013年9月竣工，賬面余額約3792萬(wàn)元，去年未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。“武夷山自游小鎮(zhèn)”于2017年8月竣工，迄今也有約4年時(shí)間，賬面余額約3075萬(wàn)元，去年未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，仍在開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品中，也有部分建設(shè)周期較長(zhǎng)，例如“三木空港小鎮(zhèn)”于2015年開(kāi)工，預(yù)計(jì)今年3月完成，“三木海立方”于2016年動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年4月份完成。

現(xiàn)金減少負(fù)債攀升

對(duì)于三木集團(tuán)來(lái)說(shuō)，存貨中的“開(kāi)發(fā)成本”，不僅給公司帶來(lái)存貨跌價(jià)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這些持續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也在一定程度上，使公司現(xiàn)金流承壓。

目前公司所投入的一些項(xiàng)目，所需資金不少。例如“長(zhǎng)樂(lè)翡麗府”預(yù)計(jì)投資金額超過(guò)13億元，“永泰愉景公館”為9億元，“漳州印象西湖”項(xiàng)目投資相對(duì)較少，也達(dá)到約5.5億元的規(guī)模。三個(gè)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)新增存貨 15.67 億元。

這些項(xiàng)目對(duì)公司現(xiàn)金流的影響不容忽視，2020 年度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-18.21 億元，同比大幅減少 33.14 億元，其中就包含上述新增三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，增加現(xiàn)金流出 15.31 億元，另外公司去年可出售貨值減少，致使2020年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少33.14億元。

現(xiàn)金的減少，令三木集團(tuán)償債能力問(wèn)題凸顯出來(lái)。截至今年一季度末，三木集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅3.58億元，流動(dòng)負(fù)債余額則高達(dá)56.45億元。對(duì)此，深交所發(fā)函問(wèn)詢公司“是否存在短期償債壓力?”

實(shí)際上，近年來(lái)三木集團(tuán)負(fù)債金額持續(xù)走高，據(jù)同花順顯示，從短期借款來(lái)看，2018年底約為8.43億元，2019年為9.94億元，2020年攀升至21.94億元。從長(zhǎng)期借款來(lái)看，2018年約18.35億元，今年一季度約20.41億元，同比上升38.39%。

通過(guò)舉債持續(xù)投入的同時(shí)，三木集團(tuán)毛利率卻持續(xù)下滑。同花順顯示，公司2018年毛利率約為8.89%，2019年約為8.72%，2020年約為5.69%，今年一季度約為3.31%。公司主營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑顯著，截至2020年，三木集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率較上一年下滑19.74%。

對(duì)于交易所關(guān)心的債務(wù)問(wèn)題，三木集團(tuán)表示，截至 2021 年一季度末，公司短期有息負(fù)債余額共計(jì) 20.58 億元，均為金融機(jī)構(gòu)借款，未超過(guò)金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司授信總額度，并稱：“公司建立了嚴(yán)格的償債保障措施和風(fēng)險(xiǎn)管控措施”，“截至目前公司未發(fā)生債務(wù)違約的情形。”

多元經(jīng)營(yíng)如何發(fā)力

最近，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。對(duì)于釋放出的流動(dòng)性是否會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，央行負(fù)責(zé)人表示，高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心與信心并未松懈。有分析人士稱，此前部分房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱區(qū)域，仍需要以消化庫(kù)存，控制風(fēng)險(xiǎn)為主。

在房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)、增長(zhǎng)乏力的情況下，三木集團(tuán)轉(zhuǎn)而在其他領(lǐng)域?qū)ふ以鲩L(zhǎng)點(diǎn)，但新興業(yè)務(wù)占比偏小，去年?duì)I收均未突破1億元，其中物管費(fèi)、租賃兩項(xiàng)突破8000萬(wàn)元規(guī)模，但仍舊和房地產(chǎn)相關(guān)，在收入占比中分別僅占0.95%、1.03%。

與房地產(chǎn)距離較遠(yuǎn)的是“創(chuàng)業(yè)投資”業(yè)務(wù)，旗下子公司青島盈科匯金為主要營(yíng)收來(lái)源。2020年，該公司為三木集團(tuán)創(chuàng)造了6176萬(wàn)元營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，較上年同期增長(zhǎng)11.2%。盈科匯金主要專注于新能源、新材料、高端裝備等領(lǐng)域，但是從公司回復(fù)公告中看，三木集團(tuán)并未表現(xiàn)出從技術(shù)方面對(duì)投資對(duì)象的評(píng)價(jià)，而是幫助一些企業(yè)融資，并從中獲得報(bào)酬。

公司稱：“2020年度，盈科匯金為江蘇亞虹醫(yī)藥科技有限公司等多家科創(chuàng)企業(yè)融資，提供第三方專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，并根據(jù)資金需求方實(shí)際收到的融資金額，收取一定比例的財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)酬。”2020 年度盈科匯金共收到財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)約2590萬(wàn)元。

從公司披露的2020年凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的子公司來(lái)看，三木集團(tuán)仍脫離不了房地產(chǎn)這一業(yè)務(wù)。除了上述子公司盈科匯金外，主要業(yè)務(wù)中未列出房地產(chǎn)的公司有“福州康得利水產(chǎn)有限公司”(主要經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品，農(nóng)副產(chǎn)品)、“福州輕工進(jìn)出口有限公司”(主要經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)、河沙等)，但兩公司去年凈利潤(rùn)有限，分別約為2029萬(wàn)元、155萬(wàn)元。

如果未來(lái)三木集團(tuán)既要謀求多元化發(fā)展，又不脫離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何才能兩全其美?公司年報(bào)中提到的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，能否能給市場(chǎng)一定的想象空間?

三木集團(tuán)旗下物管公司主要為“長(zhǎng)沙三兆實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司”，該公司積極向輕資產(chǎn)管理輸出轉(zhuǎn)型。公司稱長(zhǎng)沙三兆積極尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，“向外進(jìn)行輕資產(chǎn)管理輸出，進(jìn)一步拓展招商代理等新業(yè)務(wù)。”

所謂“輕資產(chǎn)”，多是品牌方提供品牌的使用權(quán)，委托其他團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理服務(wù)，并按比例獲得一定分成。輕資產(chǎn)模式下，品牌方無(wú)需承擔(dān)全部物管成本。今年6月興業(yè)證券稱：“輕資產(chǎn)模式有利于商管公司在管項(xiàng)目數(shù)量的快速擴(kuò)張，帶來(lái)收入的快速增長(zhǎng)，且商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)存在壁壘。”

另外，嚴(yán)躍進(jìn)就《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》談道：“隨著業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)能力將大幅提升，后續(xù)也會(huì)對(duì)存量市場(chǎng)的盤活產(chǎn)生較大的影響。”(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 三木集團(tuán) 多元經(jīng)營(yíng) 負(fù)債金額 毛利率