大手筆拿地之后，銀城國際控股有限公司(1902.HK,下稱"銀城國際")終于得償所愿。今年上半年，銀城國際總合約銷售額約為165.36億元，已完成年度目標300億元的55%。

銀城國際的目的是穩(wěn)坐"區(qū)域性龍頭"，但在踩兩條紅線的背景下，公司還能大展拳腳嗎?更為不妙的是，評級機構(gòu)的研報也如期而至。穆迪將銀城國際的評級展望調(diào)整至"負面"，并做出了"融資渠道狹窄，信用指標薄弱，未來一年毛利率將維持在12%-14%的低位"等判斷。

那么，銀城國際何時才能解決債務(wù)問題?未來發(fā)展又會如何呢?《投資者網(wǎng)》近期聯(lián)系到公司方面，并得到了較為詳細的答復(fù)。

區(qū)域性龍頭"加速拿地"

銀城國際的股價走勢就如同其基本面一樣讓人眼花繚亂。2021年以來，公司股價時起時伏，在2.3港元/股與3.9港元/股之間徘徊，7月初更是盤中沖高至7.97港元/股，如今又幾乎跌回原點。

截至7月20日，銀城國際報收2.85港元/股，今年累計漲幅超20%，市值41億港元，動態(tài)市盈率19倍，在行業(yè)內(nèi)位居中上游。

不難看出，市場對這家區(qū)域性房企饒有興趣，但卻鮮少將之列為長期投資標的。

銀城國際官網(wǎng)顯示，公司于1993年成立于南京，12年后首次走出南京進駐無錫。近年來，公司加快了拿地的步伐。截至2020年年末，公司總土儲為599萬平方米，主要位于南京、杭州、無錫等長三角區(qū)域核心城市的核心地塊。

進入2021年，銀城國際依然未放緩拿地的步驟。4月22日，公司以2.7億拿下無錫江陰1宗宅地，溢價率高達45.2%;5月初以6.33億元競得杭州臨安1宗住宅用地;5月底再以47.3億摘得南京2幅地塊。

對此，銀城國際告訴《投資者網(wǎng)》："2021年上半年投資拓展力度較大，有部分原因是兩集中供地政策實施后，區(qū)域性龍頭企業(yè)在當(dāng)?shù)赝卣沟膬?yōu)勢會不斷放大，比如杭州的濱江、南京的我們(銀城國際)、廈門的建發(fā)等。"

同時公司稱："預(yù)期今年四季度或明年開始市場會相對變得較穩(wěn)定?；谶@樣的考慮，我們選擇在今年上半年提前布局，爭取趁著市場氣氛較好多拿資源。"

從拿地布局戰(zhàn)略來看，銀城國際并不僅僅是在擴大在南京的優(yōu)勢，而是逐步將觸角伸向長三角區(qū)域。

克而瑞首席分析師戈文問表示："長三角土拍市場火熱，今年僅過半年，土拍觸頂成交地塊超六成，樓面價過萬在江浙地級市中成為新常態(tài);南京、杭州、蘇州等城市進駐的百強房企數(shù)量都在70家以上，還有數(shù)量不小的非百強房企或地方特色房企進駐。"

短期內(nèi)如何精準"降杠桿"

在行業(yè)面臨強監(jiān)管的大背景下，銀城國際不得不定下"降杠桿"的目標。

公司方面告訴《投資者網(wǎng)》："我們制定了一個降杠桿策略，并在積極推進中，力爭實現(xiàn)擴張同時降低負債水平。計劃在2022年三項指標均達標。"

數(shù)據(jù)顯示，2020年，銀城國際凈負債率為151%，扣除合約負債資產(chǎn)負債率為84.2%、現(xiàn)金短債比為0.64。前兩項踩踏"三條紅線"的規(guī)定。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，銀城國際控股存續(xù)的2只美元債，平均票面利率11.9%;而權(quán)益銷售排行榜50名后房企美元債券加權(quán)票息平均值為9.22%。

另外，今年3月，銀城國際發(fā)行1.65億美元債，利率11.8%，考慮到發(fā)售價為票據(jù)本金的99%，其此次美元債融資成本達到了13%的水平。

另一方面，數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，銀城國際銷售均價從2.86萬元/平米降至2.2萬元/平米。其中在今年5月，單月銷售均價降至1.42萬元/平米，創(chuàng)階段性新低。

而中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，今年百城房價水平緩慢上升，從1.58萬元/平米漲至1.6萬元/平米。銷售價格走向與行業(yè)趨勢背離，說明公司在努力提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

另外，銀城國際將部分資產(chǎn)導(dǎo)入銀城生活服務(wù)，被視為解決"融資難"問題。

6月30日，銀城國際向銀城生活服務(wù)出售了位于南京的四處物業(yè)，交易雙方為兩家公司的子公司，出售金額1161.7萬元。這一交易銀城國際凈賺了約770萬元，而銀城生活服務(wù)背上了重資產(chǎn)負擔(dān)，此前該公司定位于"輕資產(chǎn)"。

銀城國際對此向《投資者網(wǎng)》回應(yīng)稱："南京的四處物業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成，公司認為現(xiàn)在變現(xiàn)物業(yè)，再把所得回報再投資其它物業(yè)對公司發(fā)展有利;這四間商鋪中間是銀城生活服務(wù)原本持有的物業(yè)辦公室，收購后五間鋪面可以統(tǒng)一出租，可以最大化租金收益。"

盡管如此，6月30日，穆迪將銀城國際的評級展望從"穩(wěn)定"調(diào)整至"負面"，并表示，"銀城國際融資渠道狹窄，信用指標薄弱，這給其未來12個月到期債務(wù)的再融資帶來了不確定性。同時評級的確認反映了穆迪的預(yù)期，即未來12-18個月，銀城國際控股將保持穩(wěn)定的合同銷售增長和充足的流動性。"

穆迪還預(yù)計："未來12-18個月內(nèi)，銀城國際毛利率將維持在12%-14%的低位，主要是由于其高昂的土地成本，從2019年的16%下降至2020年的11%;息稅前利潤利息覆蓋率將維持在1.4倍-1.6倍，主要原因是其盈利能力較弱。"

銀城國際告訴《投資者網(wǎng)》："公司對于穆迪此次降低評級展望，是感到失望的，但也尊重評級機構(gòu)的專業(yè)意見。截至2020年底，公司的資產(chǎn)負債率較過往已經(jīng)持續(xù)不斷改善和優(yōu)化。如果計入受限資金，三道紅線里現(xiàn)金短債比已經(jīng)達標。"

毛利率等財務(wù)指標下滑

基于目前的融資環(huán)境，銀城國際打算蓄勢待發(fā)，也為下一階段拿地做準備："下半年我們會相對放緩?fù)顿Y拓展的力度，在年末或明年初新的階段繼續(xù)發(fā)力;我們持續(xù)拓展拿地渠道多元化，包括以收并購、招拍掛和合作開發(fā)等多種方式避開了長三角激烈的土拍競爭市場，降低拿地成本。"

不過，有市場觀點認為，銀城國際的多模式拿地，導(dǎo)致其總銷售額與權(quán)益銷售額之間，存在有較大差距，或許為盈利能力下滑埋下隱患。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，銀城國際連同其合營企業(yè)、聯(lián)營公司的總合約銷售額約為165.36億元，在行業(yè)內(nèi)排名第100位。

而另一面，公司權(quán)益銷售金額僅為75.5億元，相當(dāng)于全口徑金額的45%，在行業(yè)內(nèi)排名退至第125位。

同樣的情況出現(xiàn)在2020年，銀城國際以232億元合約銷售額，排名113位;而權(quán)益金額則折半至122.6億元，排名第138位。

同策研究院分析師祖冰洋表示："加大合作開發(fā)力度是目前許多中小房企提升規(guī)模的重要途徑，可以更快實現(xiàn)規(guī)?？缭剑贁?shù)股東權(quán)益占比增加會導(dǎo)致歸母凈利潤減少。"

2018年至2020年，公司雖然營收呈穩(wěn)步上升趨勢，分別為51億元、91億元、107億元;而凈利潤則呈下滑趨勢，分別為4.42億元、1.5億元、1.83億元。

中指研究院研報顯示， 2020年，百強企業(yè)凈利率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%;而銀城國際這兩項指標分別為3.61%、7%，遠低于行業(yè)均值。

值得一提的是，公司毛利率降至五年來新低，僅為10.8%，同比下降5.5個百分點。

銀城國際向《投資者網(wǎng)》解釋稱："主要因國家對地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，存在階段性的低毛利項目。隨著公司規(guī)模的不斷增長，對于利潤率較低項目也會逐漸消化。我們預(yù)計未來會呈現(xiàn)平穩(wěn)的毛利率狀態(tài)。"

而對于債務(wù)問題，銀城國際充滿信心："2020年公司整個融資成本是在7.7%左右，也是一個比較相對低的水平。"

"公司今年的融資規(guī)模和成本都沒有受到影響。截至2020年末，融資中銀行占比達68%，2021年上半年，集團被法國巴黎銀行分別列為地產(chǎn)行業(yè)美元債券推薦的五只投資目標之一及于B-評級房企里推薦買入公司的債券。"(思維財經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 銀城國際 美元債 融資成本 銷售價格