7月15日，大發(fā)地產(chǎn)(6111.HK)宣布其首席財(cái)務(wù)官羅俊離職，這在地產(chǎn)圈可以說(shuō)是一石激起千層浪。不過(guò)，羅俊即將加入港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(6968.HK,下稱"港龍中國(guó)")的消息也不脛而走，包括第一財(cái)經(jīng)周刊、界面新聞在內(nèi)的媒體均已報(bào)道，并向羅俊本人證實(shí)情況屬實(shí)。

輿論沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí)，被討論的港龍中國(guó)一直保持緘默。

不同于此時(shí)的低調(diào)，2020年港龍中國(guó)在土拍市場(chǎng)和資本市場(chǎng)頻頻亮相，不僅成功上市，還在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東南等地儲(chǔ)備了土地。

彼時(shí)實(shí)控人呂明豪言："公司近五年的增速遠(yuǎn)超其他百?gòu)?qiáng)房企，未來(lái)三年的增長(zhǎng)率仍會(huì)超其他百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。"

話音剛落，2021年上半年地產(chǎn)行業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)榜中，港龍中國(guó)已榜上無(wú)名。

今年僅拿一處地

公開(kāi)資料顯示，港龍中國(guó)于2007年成立于常州，2020年7月正式登陸港股。該公司是一家典型的家族企業(yè)，董事長(zhǎng)呂永懷的兩位胞兄呂永南及呂永茂，兒子呂文偉，侄子呂志聰、呂進(jìn)亮，均是董事會(huì)成員。

2018年至2020年，港龍中國(guó)營(yíng)收分別為16.77億元、20.32億元、42億元;凈利潤(rùn)分別為3.55億元、6.68億元、9.61億元。

截至2020年年末，港龍中國(guó)共擁有72個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約為1081萬(wàn)平方米;其中67個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)，占比九成以上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，港龍中國(guó)2020年銷售額313億元，排名第86位;今年上半年銷售額178.5億元，雖然已完成全年目標(biāo)的52%，但仍跌出前100名。

值得一提的是，不僅是排名下滑，港龍中國(guó)今年還明顯放緩拿地節(jié)奏。今年以來(lái)，港龍中國(guó)僅更新了一則拿地消息，即聯(lián)手廣州本地房企拿下了廣州黃埔區(qū)旺村舊改項(xiàng)目。

這樣的節(jié)奏與公司一貫風(fēng)格相悖，2020年8月，港龍中國(guó)執(zhí)行總裁姜煒曾表示："上市后，港龍中國(guó)對(duì)規(guī)模有了一定訴求，著重全國(guó)化布局。"

資本市場(chǎng)反響平平

兵馬未動(dòng)，糧草先行。2020年，港龍中國(guó)以蕪湖為啟動(dòng)點(diǎn)進(jìn)入安徽，接連拿下數(shù)宗核心地塊，又快速成立西南等區(qū)域公司。

對(duì)于連續(xù)進(jìn)入多個(gè)新市場(chǎng)是否會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，管理層表示："我們?cè)谕顿Y前有前置測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)率、年化回報(bào)率、資金回報(bào)率等指標(biāo)有非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不滿足標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)很果斷地放棄。"

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年，港龍中國(guó)在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購(gòu)入21塊地，合計(jì)471萬(wàn)平方米，總拿地金額211.5億元，相當(dāng)于2020年合約銷售金額的六成。截至2020年年末，港龍中國(guó)總土儲(chǔ)面積相比2020年上半年末增加了一倍。

也就是說(shuō)，港龍中國(guó)拿地集中于2020年7月以后。彼時(shí)正值公司剛剛登陸港股，意氣風(fēng)發(fā)，實(shí)控人還表示："未來(lái)三年的增長(zhǎng)率仍會(huì)超其他百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。"

不過(guò)，在大手筆拿地后，資本市場(chǎng)并未給出積極響應(yīng)。2021年3月至今，港龍中國(guó)股價(jià)從5.78港元降至4.52港元，最新動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.5倍。

事實(shí)上，就在港龍中國(guó)上市之前，就存在香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足的情況。其計(jì)劃全球發(fā)售4億股股份，其中香港發(fā)售4000萬(wàn)股，但最終僅發(fā)售了28%，國(guó)際發(fā)售部分正常。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)的背景下，逆勢(shì)而上的港龍中國(guó)為何在資本市場(chǎng)上反響平平?

在2020年新增的21個(gè)項(xiàng)目中，港龍中國(guó)僅在宜興、蕪湖、淮安3個(gè)項(xiàng)目上占有100%權(quán)益，在8個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比低于50%。

公司對(duì)此表示："通過(guò)合作，不僅可以互相利用對(duì)方的人脈資源、降低我們的融資成本，而且可以緩解公司的資金壓力。"

但合作開(kāi)發(fā)會(huì)進(jìn)一步壓縮房企盈利空間?？硕鹪谘袌?bào)中指出："2020年，港龍中國(guó)新增權(quán)益土儲(chǔ)建面為347萬(wàn)方，權(quán)益拿地金額239億元，權(quán)益比例為51%，在行業(yè)中處較低水平。雖合作開(kāi)發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張，但也要適當(dāng)提高項(xiàng)目的權(quán)益占比。"

而即便合作拿地，其資金壓力也并未得到實(shí)質(zhì)性緩解。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，港龍中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額接連為負(fù)，分別為-6.26億元、-67.56億元、-2.71億元。

截至2020年末，其短期債務(wù)同比增長(zhǎng)429%至60.5億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元，勉強(qiáng)能覆蓋短期債務(wù)。

除此之外，其長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分有約20億元。今年12月，港龍中國(guó)將有一筆1.5億元債券到期，票面利率13.5%。

克而瑞研報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率為41.1%;現(xiàn)金短債比為1.12，在剔除受限制資金后現(xiàn)金短債比為0.82%，后者沒(méi)有過(guò)線;但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，超出三道紅線70%的上限。

債務(wù)問(wèn)題待解

在行業(yè)融資渠道逐步收窄的大環(huán)境下，中小房企今年的融資狀況愈發(fā)嚴(yán)峻，港龍中國(guó)的處境正是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)縮影。

對(duì)此，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整合將加速，優(yōu)勢(shì)房企在銷售、投資等方面的優(yōu)勢(shì)更加明顯，房企之間的分化加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，今年以來(lái)，銷售放緩、收入下降、利潤(rùn)降低在中小房企中間成為普遍現(xiàn)象，甚至部分房企生存堪憂。目前中小房企面臨"不拿地難以生存、拿高價(jià)地又怕影響去化"的兩難境地。

實(shí)際上，港龍中國(guó)的盈利水平已放緩。2020年，港龍中國(guó)毛利率同比下降7個(gè)百分點(diǎn)至36%。"這是由于2020年內(nèi)交付的土地成本較高所致。"公司對(duì)此解釋稱："公司毛利率在行業(yè)內(nèi)處于一個(gè)相對(duì)較高的水平，原因是期間交付的物業(yè)的土地成本相對(duì)較低。"

換言之，港龍中國(guó)往年土地成本較低，但2020年新拿地的成本較高。一旦舊的土儲(chǔ)慢慢消耗，公司毛利率的優(yōu)勢(shì)或難以保持。

提及"三道紅線"，公司方面對(duì)外宣稱"對(duì)于公司管理來(lái)說(shuō)，整體資金安全，整體流動(dòng)性是非常強(qiáng)的，由于公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用擔(dān)心三道紅線問(wèn)題。"

7月15日，大發(fā)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官羅俊已因個(gè)人原因離職。《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道稱："羅俊的下一站為一年前上市的港龍中國(guó)，或?qū)⒊鋈温?lián)席總裁一職。"

《界面新聞》指出："已向羅俊本人求證，其回復(fù)稱，下一站是港龍。"

值得一提的是，港龍中國(guó)在今年年初招募了另外一位財(cái)務(wù)副總裁張博。兩位職業(yè)經(jīng)理人有相同的職業(yè)生涯：早年職業(yè)經(jīng)歷十分穩(wěn)定，其后流動(dòng)非常頻繁，且共同服務(wù)過(guò)中梁集團(tuán)和大發(fā)地產(chǎn)。大發(fā)地產(chǎn)與港龍中國(guó)在經(jīng)營(yíng)模式與開(kāi)發(fā)區(qū)域高度類似。

而兩位財(cái)務(wù)高管的加盟，也讓外界猜測(cè)，港龍中國(guó)放緩拿地，是否準(zhǔn)備先降負(fù)債?如此，"未來(lái)三年增長(zhǎng)率超百?gòu)?qiáng)平均"的目標(biāo)還能實(shí)現(xiàn)么?《投資者網(wǎng)》對(duì)此向公司方面求證，但在多渠道聯(lián)系董事會(huì)成員，并等待一周時(shí)間后，仍未獲得任何形式的答復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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