超兩千億負(fù)債壓頂，中梁控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中梁控股”;02772.HK)正在施展“財技”優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)。

7月21日，中梁控股發(fā)布公告稱，購回2021年9月票據(jù)、2022年7月票據(jù)及2022年5月票據(jù)，回購票據(jù)累計本金總額合計達(dá)910萬美元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》分析表示：“企業(yè)回購票據(jù)實(shí)際上是融資方面的優(yōu)化操作，一般來講回購票據(jù)是企業(yè)降負(fù)債的表現(xiàn)。”

回購票據(jù)外，或許為了美化財報負(fù)債率等指標(biāo)，隱藏真實(shí)負(fù)債水平，中梁控股“隱身”在三木中梁翡麗云邸項(xiàng)目背后，公司董事長楊劍甚至直接隱名控股私募基金公司，發(fā)行上百億元私募基金輸血旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目。

票據(jù)短債居高回購“解憂”

7月21日，中梁控股發(fā)布公告稱，購回2021年9月票據(jù)、2022年7月票據(jù)及2022年5月票據(jù)。票據(jù)分別為于2021年9月到期本金總額為4億美元的11.5%有優(yōu)先票據(jù)、于2022年7月到期本金總額為4.5億美元的9.5%有優(yōu)先票據(jù)，以及于2022年5月到期本金總額為3億美元的8.5%有優(yōu)先票據(jù)。

根據(jù)公告，在今年7月13日至7月21日期間，中梁控股于公開市場購買2021年9月票據(jù)累計本金總額達(dá)560萬美元，占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約1.40%;于公開市場購買2022年7月票據(jù)累計本金總額達(dá)250萬美元，占比約0.56%;于公開市場購買2022年5月票據(jù)累計本金總額達(dá)100萬美元，占比約0.33%。

嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》說道：“目前降低負(fù)債是地產(chǎn)企業(yè)的主要工作之一，地產(chǎn)企業(yè)回購票據(jù)后，負(fù)債率等指標(biāo)能夠降低;反過來，負(fù)債優(yōu)化后穩(wěn)健的財務(wù)數(shù)據(jù)可以支持地產(chǎn)企業(yè)一些新的發(fā)展。其實(shí)，地產(chǎn)企業(yè)需要不斷調(diào)整公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)規(guī)模，使企業(yè)的負(fù)債數(shù)據(jù)保持穩(wěn)健。但是，若后續(xù)有條件的話，地產(chǎn)企業(yè)還是會發(fā)行各種票據(jù)進(jìn)行融資。”

事實(shí)上，這已經(jīng)是中梁控股今年7月里的第二次回購美元債。7月6日，中梁控股回購3億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)，贖回金額500萬美元，占票據(jù)初始本金額1.67%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2021年7月22日，中梁控股存續(xù)的債券有5只，總發(fā)債16億美元，未償還金額12.55億美元。其中，一年內(nèi)到期的美元債約8.05億美元，占比64.14%。

事實(shí)上，中梁控股的債務(wù)遠(yuǎn)不止如此。公司2020年財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中梁控股的負(fù)債總額為2406.51億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.86%，遠(yuǎn)高于2020年TOP500房企資產(chǎn)負(fù)債率均值78.77%。

其中，截止2020年12月31日，中梁控股流動負(fù)債總額2096.36億，剔除合約負(fù)債1209.09億后，還有887.27億流動負(fù)債，而同期現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為342.32億元，償債壓力不小。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中梁控股的凈負(fù)債率65.8%，非受限現(xiàn)金短債比達(dá)到1.1倍，資產(chǎn)負(fù)債比79.9%。自從融資監(jiān)管“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以來，中梁控股從兩道踩線的“橙色”企業(yè)成功降至一道踩線的“黃檔”企業(yè)。

花式“財技”優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)

債務(wù)高企之下，中梁控股優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)的“財技”也逐漸引發(fā)市場關(guān)注，“隱身”合作房地產(chǎn)項(xiàng)目背后，疑似掩蓋真實(shí)負(fù)債;借實(shí)控人控制的私募基金輸血旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉嫌自融。

近期，在福建三木集團(tuán)股份有限公司(簡稱“三木集團(tuán)”;000632.SZ)旗下開發(fā)的項(xiàng)目背后，浮現(xiàn)出了中梁控股的身影。公開信息顯示，三木集團(tuán)

成立于1984年，于1996年11月A股上市，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)旅游資產(chǎn)運(yùn)營和進(jìn)出口貿(mào)易為主營業(yè)務(wù)的綜合類企業(yè)集團(tuán)。

根據(jù)三木集團(tuán)官網(wǎng)7月6日發(fā)布文章信息，位于福州市連江縣的“三木中梁翡麗云邸”的城市展廳于7月3日啟幕。資料顯示，該項(xiàng)目的主體開發(fā)商為連江森梁置業(yè)有限公司(簡稱“森梁置業(yè)”)。企查查信息顯示，森梁置業(yè)是三木集團(tuán)100%持股子公司。

早在今年3月4日，三木集團(tuán)以4.85億成功競得連地拍賣【2021】01號地塊，即為翡麗云邸項(xiàng)目，成交樓面價為8205元/平方米，溢價率59%。而根據(jù)3月31日福州市連江縣人民政府發(fā)布的公開信息，森梁置業(yè)翡麗云邸住宅小區(qū)獲得了項(xiàng)目備案。

今年5月，針對該項(xiàng)目，光大興隴信托有限公司(簡稱“光大信托”)發(fā)行成立的名為“光信光干增益尊享30號集合資金信托計劃”，信托資金規(guī)模為3億元。其中，上海中梁企業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“中梁企發(fā)”)及三木集團(tuán)為發(fā)行人提供擔(dān)保。《投資者網(wǎng)》穿透股權(quán)信息發(fā)現(xiàn)，中梁控股正是中梁企發(fā)99.91%的最終受益人。

看似與中梁控股并未有任何股權(quán)關(guān)系的森梁置業(yè)翡麗云邸項(xiàng)目，為何在官網(wǎng)宣傳上強(qiáng)調(diào)“20強(qiáng)中梁”、并冠之以“三木中梁翡麗云邸”之名?為何為該項(xiàng)目的信托計劃提供擔(dān)保?

有消息稱“三木中梁翡麗云邸”項(xiàng)目公司實(shí)際是由三木集團(tuán)和中梁控股共同出資，其中三木集團(tuán)持股51%，中梁控股持股49%，持股比例并未反映到工商股權(quán)結(jié)構(gòu)中。不過，該消息未得到公司證實(shí)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中梁控股附屬公司所開發(fā)土地儲備總量為4424萬平米，增幅9.4%;合營企業(yè)與聯(lián)營公司所開發(fā)土地儲備總量為2090萬平米，增幅達(dá)到了25.98%。而在2019年時，中梁控股附屬公司所開發(fā)土地儲備總量為4044萬平米，合營企業(yè)與聯(lián)營公司僅1659萬平米。合營企業(yè)與聯(lián)營公司土地儲備大增的背后，中梁控股是否正在收縮表內(nèi)資產(chǎn)、擴(kuò)張表外資產(chǎn)?在合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，又有多少合營企業(yè)與聯(lián)營公司未納入并表，從而隱藏了相應(yīng)負(fù)債情況?《投資者網(wǎng)》就相關(guān)情況聯(lián)系中梁控股，一直未收到回復(fù)。

借私募基金輸血旗下地產(chǎn)項(xiàng)目

中梁控股另一個更為隱秘的融資渠道，可能還涉嫌利用私募基金自融。據(jù)企查查信息，2017年，中梁控股原執(zhí)行董事徐亮瓊以法人代表身份注冊成立了上海忠信企業(yè)管理有限公司(簡稱“忠信資本”)。徐亮瓊曾經(jīng)任中梁控股執(zhí)行董事兼高級副總裁，又名徐忠信，是中梁董事長楊劍妻弟。在中梁控股上市之前，徐亮瓊將忠信資本100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了另一個自然人陳椒。

根據(jù)忠信資本官網(wǎng)的組織架構(gòu)來看，忠信資本旗下有梁商資本、梁軒資本等私募基金管理公司。企查查信息顯示，梁商資本公司名為梁商資產(chǎn)管理(上海)有限公司，是忠信資本持股70%的控股子公司。

根據(jù)私募基金管理人公示信息，梁商資產(chǎn)管理(上海)有限公司的實(shí)際控制人為楊劍。而楊劍，正是中梁控股的董事長及實(shí)控人。僅基金業(yè)協(xié)會公布的信息顯示，梁商資本旗下備案了21只私募基金，其中包括“梁商資本-中梁地產(chǎn)蘇州臨湖項(xiàng)目投資基金”、“梁商資本-蘇州瑞展置業(yè)私募投資基金”、“梁商資本-蘇州鼎欣吳地私募投資基金”等。

值得注意的是，在梁商資產(chǎn)管理旗下的私募基金名稱中，“梁商資本-中梁地產(chǎn)蘇州臨湖項(xiàng)目投資基金”直接顯示其為中梁地產(chǎn)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，“梁商資本-蘇州瑞展置業(yè)私募投資基金”中，蘇州瑞展置業(yè)開發(fā)有限公司，則是中梁控股持股30%的地產(chǎn)子公司;“梁商資本-蘇州鼎欣吳地私募投資基金”中，蘇州鼎欣吳地房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，是中梁控股持股67%的地產(chǎn)子公司。由上可見，中梁控股實(shí)控人控制的私募基金輸血中梁控股旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，由此也被市場質(zhì)疑為涉嫌自融。

截至目前，忠信資本已成立多家專業(yè)資產(chǎn)管理公司，累計發(fā)行基金超70支，投資項(xiàng)目超170個，2021年一季度資產(chǎn)管理規(guī)模超過400億。

忠信資本官網(wǎng)展示的投資項(xiàng)目中，大多為中梁控股旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，包括“安徽國賓府項(xiàng)目”、“蘇州首府壹號院項(xiàng)目”、“安徽江督府項(xiàng)目”、“蘇州獨(dú)墅御湖項(xiàng)目”等。

近年來，中梁控股的盈利能力出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50.2%、10.7%，出現(xiàn)明顯降速。此外，中梁控股2020年毛利率也較2019年下降2.3個百分點(diǎn)至21%。

2021年全年，中梁控股設(shè)定了1800億元的銷售目標(biāo)。今年上半年，中梁控股累計合約銷售(含合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售 )金額約950億元，合約銷售面積約754.2萬平方米，剛好過半。不過，為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，中梁控股仍需在穩(wěn)健的財務(wù)狀況下平穩(wěn)運(yùn)行。(思維財經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 中梁控股 私募基金 地產(chǎn)項(xiàng)目 市場質(zhì)疑