8月23日，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司(“中國(guó)奧園”，代碼：3883.HK)舉行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。中國(guó)奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文，集團(tuán)總裁郭梓寧，集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍，集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌，集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)出席會(huì)議。

根據(jù)奧園財(cái)報(bào)，今年前7月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為772億元，同比增長(zhǎng)28%。上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)15%至325億元，核心凈利潤(rùn)28.7億元，核心凈利率為8.8%。

董事會(huì)主席郭梓文在會(huì)上表示，業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，得益于今年以來(lái)，隨著疫情防控的有序推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)定。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)也由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量增長(zhǎng)。中國(guó)奧園積極調(diào)整，不斷強(qiáng)化區(qū)域深耕和精細(xì)化管理，有信心完成全年1500億元的銷售目標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升 夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展

中報(bào)顯示，中國(guó)奧園核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)中有升，信貸狀況穩(wěn)定向好，城市更新加速轉(zhuǎn)化、規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，今年初，中國(guó)奧園及時(shí)完成組織架構(gòu)的優(yōu)化，成立幸福人居(房地產(chǎn)業(yè)務(wù))與悅康生活(非房業(yè)務(wù))兩大板塊，深化相互之間的協(xié)同發(fā)展;全面整合房地產(chǎn)板塊，推進(jìn)管控扁平化，強(qiáng)化大運(yùn)營(yíng)及精益化管控，持續(xù)提升產(chǎn)品力、客戶體驗(yàn)與滿意度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

郭梓文對(duì)中國(guó)奧園未來(lái)發(fā)展釋放充足信心，他表示，中國(guó)奧園自上市以來(lái)，大股東、高管增持以及公司回購(gòu)股票累計(jì)達(dá)到10.3億港元，這也證明了管理層對(duì)公司前景充滿信心。“我本人對(duì)公司發(fā)展前景始終充滿信心，將在適當(dāng)時(shí)間繼續(xù)增持。”

中國(guó)奧園高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)亦表示，中國(guó)奧園一貫專注發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，提升業(yè)績(jī)，對(duì)于資金的使用以企業(yè)經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)發(fā)展為優(yōu)先考慮，符合奧園長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及股東最大利益。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 流動(dòng)性資金充裕

中國(guó)奧園上半年積極踐行降杠桿策略，也得益于積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)以及加大回款力度，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)與財(cái)務(wù)穩(wěn)健的平衡。

截至6月30日，中國(guó)奧園手持現(xiàn)金及銀行存款683億元，足以覆蓋一年內(nèi)到期的短期負(fù)債部分;中國(guó)奧園總借貸規(guī)模降至1113億元，降低幅度為3%，整體負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步降低，預(yù)計(jì)2021年末降幅為10%至15%;報(bào)告期內(nèi)，奧園現(xiàn)金回款率達(dá)到87%，為現(xiàn)金流安全提供充分保障。

在三條紅線指標(biāo)方面，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)了相關(guān)指標(biāo)優(yōu)化：凈負(fù)債率從去年底的82.7%降至80.7%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降;現(xiàn)金短債比維持1.3，現(xiàn)金流動(dòng)性充裕;剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。

中國(guó)奧園聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌在會(huì)上表示，奧園以三條紅線達(dá)標(biāo)為優(yōu)先任務(wù)，未來(lái)將加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，有序降低杠桿，同時(shí)加快存貨去化以及提升現(xiàn)金回款，有信心在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

今年以來(lái)，中國(guó)奧園緊抓市場(chǎng)窗口期，通過(guò)境內(nèi)外多元渠道安排再融資，先后發(fā)行三筆合共7.38億美元優(yōu)先票據(jù)，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，并成功發(fā)行人民幣18.2億元境內(nèi)公司債。其中，今年1月份發(fā)行的1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下公司債券發(fā)行成本的新低。同時(shí)，中國(guó)奧園注重企業(yè)信用，已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外優(yōu)先票據(jù)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

通過(guò)一系列財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化措施，中國(guó)奧園融資成本進(jìn)一步降低，平均融資利率較2020年底下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至7%，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)于奧園發(fā)展的認(rèn)可。

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化城更加速轉(zhuǎn)化

實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和財(cái)務(wù)穩(wěn)定同時(shí)，中國(guó)奧園持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，加快城市更新布局，為未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展提供動(dòng)力。

半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，中國(guó)奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)提供可售貨值約人民幣7543億元。管理層預(yù)計(jì)，城市更新2021年至2024年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值為人民幣2420億元，大灣區(qū)內(nèi)城市更新可售貨值占比達(dá)到99%，預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率35%至40%，凈利潤(rùn)率15%至20%。

今年上半年，中國(guó)奧園城市更新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化貨值135億元，預(yù)計(jì)全年轉(zhuǎn)化貨值約400億元，包括珠海翠微村項(xiàng)目的首期轉(zhuǎn)化，以及廣州增城南坣村等。其中，奧園的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目—廣州大學(xué)城番氮項(xiàng)目及珠海香洲翠微村項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目定位為奧園高端“學(xué)苑”系項(xiàng)目，將于今年三季度開盤銷售。

奧園集團(tuán)黨委書記、總裁郭梓寧介紹，奧園是最早參與城市更新的房企之一，已經(jīng)成為領(lǐng)跑大灣區(qū)城市更新的標(biāo)桿企業(yè)，擁有獨(dú)特的奧園城市更新模式，優(yōu)勢(shì)包括自身是大灣區(qū)本土企業(yè)，在城市更新領(lǐng)域耕耘近十年，打造了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，擁有多個(gè)成功的城市更新案例。同時(shí)奧園旗下產(chǎn)業(yè)充分 多元，具備政府與市場(chǎng)歡迎的復(fù)合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能更高效導(dǎo)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展，賦能片區(qū)功能品質(zhì)。

郭梓寧介紹，奧園在舊改方面，以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區(qū)舊城改造，拆建比等符合政策要求。同時(shí)在增建方面，配建公共服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)功能品質(zhì)。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

郭梓寧指出，中國(guó)奧園是有高度責(zé)任感的企業(yè)，在城市記憶方面，中國(guó)奧園嚴(yán)格開展項(xiàng)目調(diào)查，評(píng)估建筑狀況，并因地制宜、保護(hù)城市特色資源，如珠海翠微項(xiàng)目，充分尊重歷史線索保護(hù)，原址保留歷史建筑，讓現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)歷史文化相融共生，完成對(duì)廣府文化的傳承與發(fā)展，該項(xiàng)目方案榮獲香港城市設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)頒發(fā)“大灣區(qū)城市設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”。

資料顯示，今年以來(lái)，中國(guó)奧園已經(jīng)先后成為廣州荔灣東塱村、黃埔旺村、新田村等城市更新項(xiàng)目合作主體，并相繼成為東莞市十余個(gè)優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商。6月底，中國(guó)奧園成為東莞市橋頭鎮(zhèn)東太湖項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，東太湖項(xiàng)目占地達(dá)10平方公里，是中國(guó)奧園向從城市更新向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性項(xiàng)目。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事，聯(lián)席總裁馬軍表示，長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)奧園獲地方式主要靠收并購(gòu)，以及城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。今年集中供地市場(chǎng)整體溢價(jià)率較高，土地成本明顯提高，未來(lái)在拿地上發(fā)揮收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)及城市更新傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，下半年會(huì)適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況考慮土地市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)。

2021年是中國(guó)奧園成立25周年，也是新發(fā)展階段的里程碑之年。奧園管理層表示，奧園將繼續(xù)加強(qiáng)區(qū)域深耕，夯實(shí)大運(yùn)營(yíng)管控，向管理要效益，并深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略，加快幸福人居與悅康生活的雙向賦能，發(fā)揮企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)為股東、投資者帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)。

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