8月23日，中國奧園集團股份有限公司(“中國奧園”，代碼：3883.HK)舉行中期業(yè)績發(fā)布會。中國奧園集團董事會主席郭梓文，集團總裁郭梓寧，集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍，集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌，集團執(zhí)行董事、高級副總裁陳嘉揚出席會議。

根據(jù)奧園財報，今年前7月，中國奧園實現(xiàn)合約銷售金額為772億元，同比增長28%。上半年經營業(yè)績穩(wěn)步提升，實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長15%至325億元，核心凈利潤28.7億元，核心凈利率為8.8%。

董事會主席郭梓文在會上表示，業(yè)績穩(wěn)步提升，得益于今年以來，隨著疫情防控的有序推進，中國經濟總體保持穩(wěn)定。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策基調下，中國房地產行業(yè)的長效機制逐步完善，房地產企業(yè)也由規(guī)模擴張轉變?yōu)橛匈|量增長。中國奧園積極調整，不斷強化區(qū)域深耕和精細化管理，有信心完成全年1500億元的銷售目標。

經營業(yè)績穩(wěn)步提升 夯實高質量發(fā)展

中報顯示，中國奧園核心經營指標穩(wěn)中有升，信貸狀況穩(wěn)定向好，城市更新加速轉化、規(guī)模穩(wěn)步增長。同時，今年初，中國奧園及時完成組織架構的優(yōu)化，成立幸福人居(房地產業(yè)務)與悅康生活(非房業(yè)務)兩大板塊，深化相互之間的協(xié)同發(fā)展;全面整合房地產板塊，推進管控扁平化，強化大運營及精益化管控，持續(xù)提升產品力、客戶體驗與滿意度，實現(xiàn)經營效益的穩(wěn)步增長。

郭梓文對中國奧園未來發(fā)展釋放充足信心，他表示，中國奧園自上市以來，大股東、高管增持以及公司回購股票累計達到10.3億港元，這也證明了管理層對公司前景充滿信心。“我本人對公司發(fā)展前景始終充滿信心，將在適當時間繼續(xù)增持。”

中國奧園高級副總裁陳嘉揚亦表示，中國奧園一貫專注發(fā)展主營業(yè)務，提升業(yè)績，對于資金的使用以企業(yè)經營及業(yè)務發(fā)展為優(yōu)先考慮，符合奧園長遠發(fā)展及股東最大利益。

債務結構優(yōu)化 流動性資金充裕

中國奧園上半年積極踐行降杠桿策略，也得益于積極優(yōu)化債務結構以及加大回款力度，實現(xiàn)了業(yè)務增長與財務穩(wěn)健的平衡。

截至6月30日，中國奧園手持現(xiàn)金及銀行存款683億元，足以覆蓋一年內到期的短期負債部分;中國奧園總借貸規(guī)模降至1113億元，降低幅度為3%，整體負債規(guī)模穩(wěn)步降低，預計2021年末降幅為10%至15%;報告期內，奧園現(xiàn)金回款率達到87%，為現(xiàn)金流安全提供充分保障。

在三條紅線指標方面，中國奧園實現(xiàn)了相關指標優(yōu)化：凈負債率從去年底的82.7%降至80.7%，實現(xiàn)穩(wěn)中有降;現(xiàn)金短債比維持1.3，現(xiàn)金流動性充裕;剔除預收賬款資產負債率為78.5%。

中國奧園聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌在會上表示，奧園以三條紅線達標為優(yōu)先任務，未來將加強經營性現(xiàn)金流，有序降低杠桿，同時加快存貨去化以及提升現(xiàn)金回款，有信心在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

今年以來，中國奧園緊抓市場窗口期，通過境內外多元渠道安排再融資，先后發(fā)行三筆合共7.38億美元優(yōu)先票據(jù)，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并成功發(fā)行人民幣18.2億元境內公司債。其中，今年1月份發(fā)行的1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下公司債券發(fā)行成本的新低。同時，中國奧園注重企業(yè)信用，已悉數(shù)贖回今年內到期的公募境外優(yōu)先票據(jù)，持續(xù)優(yōu)化債務結構。

通過一系列財務結構優(yōu)化措施，中國奧園融資成本進一步降低，平均融資利率較2020年底下降0.2個百分點至7%，充分體現(xiàn)了資本市場對于奧園發(fā)展的認可。

土儲結構優(yōu)化城更加速轉化

實現(xiàn)業(yè)績增長和財務穩(wěn)定同時，中國奧園持續(xù)優(yōu)化土儲結構，加快城市更新布局，為未來高質量發(fā)展提供動力。

半年報顯示，截至2021年6月30日，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計提供可售貨值約人民幣7543億元。管理層預計，城市更新2021年至2024年預計轉化可售貨值為人民幣2420億元，大灣區(qū)內城市更新可售貨值占比達到99%，預計毛利潤率35%至40%，凈利潤率15%至20%。

今年上半年，中國奧園城市更新實現(xiàn)轉化貨值135億元，預計全年轉化貨值約400億元，包括珠海翠微村項目的首期轉化，以及廣州增城南坣村等。其中，奧園的城市更新標桿項目—廣州大學城番氮項目及珠海香洲翠微村項目，這兩個項目定位為奧園高端“學苑”系項目，將于今年三季度開盤銷售。

奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧介紹，奧園是最早參與城市更新的房企之一，已經成為領跑大灣區(qū)城市更新的標桿企業(yè)，擁有獨特的奧園城市更新模式，優(yōu)勢包括自身是大灣區(qū)本土企業(yè)，在城市更新領域耕耘近十年，打造了專業(yè)團隊，擁有多個成功的城市更新案例。同時奧園旗下產業(yè)充分 多元，具備政府與市場歡迎的復合產業(yè)優(yōu)勢，能更高效導入項目運營發(fā)展，賦能片區(qū)功能品質。

郭梓寧介紹，奧園在舊改方面，以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區(qū)舊城改造，拆建比等符合政策要求。同時在增建方面，配建公共服務設施，提升片區(qū)功能品質。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

郭梓寧指出，中國奧園是有高度責任感的企業(yè)，在城市記憶方面，中國奧園嚴格開展項目調查，評估建筑狀況，并因地制宜、保護城市特色資源，如珠海翠微項目，充分尊重歷史線索保護，原址保留歷史建筑，讓現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)歷史文化相融共生，完成對廣府文化的傳承與發(fā)展，該項目方案榮獲香港城市設計學會頒發(fā)“大灣區(qū)城市設計大獎”。

資料顯示，今年以來，中國奧園已經先后成為廣州荔灣東塱村、黃埔旺村、新田村等城市更新項目合作主體，并相繼成為東莞市十余個優(yōu)質城市更新項目前期服務商。6月底，中國奧園成為東莞市橋頭鎮(zhèn)東太湖項目綜合運營服務商，東太湖項目占地達10平方公里，是中國奧園向從城市更新向城市運營轉型的標志性項目。

中國奧園執(zhí)行董事，聯(lián)席總裁馬軍表示，長期以來中國奧園獲地方式主要靠收并購，以及城市更新項目轉化。今年集中供地市場整體溢價率較高，土地成本明顯提高，未來在拿地上發(fā)揮收并購優(yōu)勢及城市更新傳統(tǒng)優(yōu)勢，下半年會適時根據(jù)市場情況考慮土地市場的拿地機會。

2021年是中國奧園成立25周年，也是新發(fā)展階段的里程碑之年。奧園管理層表示，奧園將繼續(xù)加強區(qū)域深耕，夯實大運營管控，向管理要效益，并深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略，加快幸福人居與悅康生活的雙向賦能，發(fā)揮企業(yè)綜合競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)、高質量發(fā)展，持續(xù)為股東、投資者帶來穩(wěn)定回報。

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