揭開最后的遮羞布。

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“4.8折大甩賣”

(相關(guān)資料圖)

惠州樓市，成功吸引了全國人民的目光。

這事還得從一則降價(jià)消息說起。近日，惠州大亞灣區(qū)一個(gè)叫臻悅府的樓盤，本來銷售均價(jià)是14425元/平方米。但根據(jù)消息爆料，這個(gè)項(xiàng)目低樓層價(jià)格僅6800元/平方米，中高樓層價(jià)格也才7000元-7200元/平方米。也就是說，如果按低樓層售價(jià)算——

相當(dāng)于打了4.8折。

雖說惠州的樓市大降價(jià)，其實(shí)早就開始了。例如惠陽白云新城的萬城名座，單價(jià)直接從1.7萬/㎡降到了1.3萬/㎡；惠陽的中洲河谷花園，單價(jià)直降7000元/㎡，據(jù)說58折任選；還有東方鉑悅府，直降5000元/㎡——打6折，還送永久車位……

但像臻悅府降這么狠的，還是頭一個(gè)。這個(gè)降價(jià)幅度，據(jù)說已經(jīng)打破了大亞灣的最低紀(jì)錄。這已經(jīng)不能叫做“甩賣”，更像是“賤賣”。

面對(duì)臻悅府如此狂野的降價(jià)行為，當(dāng)?shù)胤抗芫止ぷ魅藛T給出的回應(yīng)是——

房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題，可以正常網(wǎng)簽。

好家伙，這是默許降價(jià)的節(jié)奏？要知道，就在數(shù)天前，江蘇昆山兩房企因?yàn)樯米越祪r(jià)，就被紅頭文件通報(bào)批評(píng)，措辭非常嚴(yán)厲。

面對(duì)這樣的局面，還沒買房的當(dāng)然是拍手叫好，但那些剛剛買房的業(yè)主，可就急了：一覺醒來，剛買的房子就虧了50萬，誰愿意?。?/p>

于是，老業(yè)主集體維權(quán)。迫于壓力，惠州市惠陽區(qū)住建局發(fā)文，表示將嚴(yán)厲查處首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為。

對(duì)于臻悅府的事件，房產(chǎn)管理局工作人員也回應(yīng)，網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀——

項(xiàng)目由精裝改毛坯，備案價(jià)確實(shí)有所調(diào)整，但部分中介在介紹時(shí)，未清晰說明交付標(biāo)準(zhǔn)，造成了誤解。

另外，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，4.8折價(jià)格出售的大亞灣區(qū)臻悅府和6折賣房的惠陽區(qū)鉑悅府，都遭遇了封盤。

但無論如何，口子已經(jīng)撕開，惠州樓市也正在慢慢顯露出它的本來面目。

2

“深圳后花園”的憂傷

對(duì)惠州樓市來說，降價(jià)不是什么新鮮事。

從去年開始，惠州樓市就進(jìn)入了打折降價(jià)的行情。送首付、送裝修、送車位、送購物卡都是常規(guī)套路了，有的樓盤價(jià)格甚至“跌回12年前”。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，惠州在售商品住宅項(xiàng)目約為200個(gè)，而目前明確有折扣的項(xiàng)目已經(jīng)多達(dá)56個(gè)，超過1/4。

此外，根據(jù)米宅珠三角的統(tǒng)計(jì)，惠陽樓市的三個(gè)價(jià)格體系里，2020年下半年的時(shí)候，臨深在15000-20000元/㎡，大亞灣在13000-17000元/㎡，澳頭在10000-14000元/㎡。

時(shí)至今日，臨深的到手價(jià)是13000-16000元/㎡，大亞灣是10000-14000元/㎡，澳頭是8500-11000元/㎡。

普遍都打了八折！關(guān)鍵是，就這個(gè)折扣，新房還賣不動(dòng)。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，惠州一手住宅網(wǎng)簽量5687套，環(huán)比下跌40%。

按理來說，惠州的基本面還不錯(cuò)，它是廣東第五個(gè)“萬億工業(yè)大市”，既位于大灣區(qū)，又被稱為深圳的“后花園”，長期是深圳購房人群外溢的考慮地之一。

這樣一個(gè)地方，樓市何以至此？

一個(gè)重要的原因是，惠州的供應(yīng)量實(shí)在太大了。根據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州新房庫存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2個(gè)月。其中，庫存量最大的是大亞灣片區(qū)，達(dá)336.3萬平方米。

這啥概念呢？也就是說，如果按現(xiàn)在這個(gè)去化速度，哪怕惠州不再蓋新房，光消化掉現(xiàn)有庫存，就要花近3年時(shí)間。更何況，惠州還在不斷地建新房，據(jù)世聯(lián)行不完全統(tǒng)計(jì)，惠州2023年的潛在供應(yīng)新房面積就達(dá)430萬平方米。

還有一個(gè)原因是，惠州既受到深圳的“輻射”，也同樣受到反噬。此前，深圳原本計(jì)劃接入惠州的兩條地鐵線——14、16號(hào)線雙雙被砍，這極大降低了很多深圳客的預(yù)期。

而且，為解決低收入群體的住房問題，近年來深圳不斷加大保障房建設(shè)籌集和供應(yīng)力度。這也意味著，很多原本選擇惠州的人，可能會(huì)回流到深圳的保障房市場(chǎng)。

面對(duì)諸多不利局面，惠州樓市的降價(jià)幾乎成了一種必然。

3

下一個(gè)“燕郊”？

上一個(gè)和惠州有著類似經(jīng)歷的地方，叫做燕郊。

燕郊隸屬河北廊坊，但從地理位置上來看，它離北京更近。燕郊距北京天安門只有35公里，從燕郊開發(fā)區(qū)進(jìn)入北京，只需跨過一條500米長的潮白河。

得天獨(dú)厚的地理位置，讓燕郊被寄予厚望——承接北京產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的“試驗(yàn)田”。

當(dāng)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的美好構(gòu)想與“北京最嚴(yán)樓市調(diào)控潮”一經(jīng)碰撞，環(huán)京樓市便迸發(fā)出極大的力量，燕郊樓市更是沖在最前方。

2010年，燕郊的房?jī)r(jià)上漲至9000元/平，而2009年，這里的房?jī)r(jià)還只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

到了2014年11月，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)沖破了1萬大關(guān)。彼時(shí)，北京房?jī)r(jià)也才3.5萬，深圳還是2.4萬，杭州只有1.7萬。

通州被確定為北京行政副中心，加上北京發(fā)布“317嚴(yán)政”，更是把燕郊徹底推上巔峰。

無數(shù)在北京遭到限購的北漂和炒房客涌入燕郊，他們將燕郊房?jī)r(jià)帶到4萬+，并且憧憬著5萬元時(shí)代。

但這場(chǎng)好夢(mèng)，被一紙調(diào)控令無情驚醒。北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控之后，2017年6月，廊坊限購政策升級(jí)：本地戶籍只能擁有2套住房，外地購房客需滿足當(dāng)?shù)剡B續(xù)3年社?；蚣{稅證明，才能在當(dāng)?shù)刭徺I1套新房。

一夜之間，無數(shù)“北漂族”及投資客被拒之門外。隨之而來的是，不少樓盤從最高點(diǎn)3.5萬元/平米，跌至1.5萬/平，縮水超6成。無數(shù)購房者，淪為了“高位接盤俠”，甚至走向斷供的境地。

作為一個(gè)房?jī)r(jià)腰斬的地方，燕郊也被稱作是“炒房客的覆滅之地”。這時(shí)人們才發(fā)現(xiàn)，離北京再近，燕郊也終究不屬于北京。

而這背后，藏著一個(gè)被忽視的樸素真理：缺乏強(qiáng)勁持久的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口，只靠概念炒作堆起來的樓市，注定將受到現(xiàn)實(shí)的暴擊。

遙想數(shù)年前，惠州賣出了大量土地，很多還是百萬平米以上的超級(jí)地塊?？粗缃竦奶炝繋齑妫€真是：賣地一時(shí)爽，賣房愁斷腸。

惠州之外，很多城市也在琢磨著降價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有近20城發(fā)布“購房團(tuán)購”相關(guān)政策及活動(dòng)，悄悄降價(jià)賣房的心思不言而喻。

在我看來，這是好事。面對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)大泡沫，與其被動(dòng)挨錘，不如主動(dòng)出擊！

當(dāng)潮水退去，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大家都在裸泳，早點(diǎn)上岸才是王道。

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