武漢世紀(jì)江尚小區(qū)。攝影/唐軍

(資料圖片僅供參考)

“只有經(jīng)濟(jì)真正向好，企業(yè)特別是民營企業(yè)經(jīng)營向好，房地產(chǎn)市場才能走出陰霾?！?br />

唐軍/發(fā)自武漢

武漢的初夏已有炎熱感，在江漢路武漢關(guān)世紀(jì)江尚小區(qū)旁，扎堆開著諾家、德佑、白居易幾家二手房中介門店，卻少有客戶光顧。

“5月份，這個(gè)小區(qū)（世紀(jì)江尚）掛牌有200多套二手房，但一套都未成交！”諾家世紀(jì)江尚店劉經(jīng)理無奈地說，目前，二手房業(yè)務(wù)成交量不佳，只能靠租賃與銷售新房支撐業(yè)績。

貝殼二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，6月1日，武漢世紀(jì)江尚掛牌房源有230套，近90天僅成交了9套。

白居易店的一位負(fù)責(zé)人說：“很多房源掛牌太久仍然賣不掉，有些房東回收資金心切，不得不下調(diào)掛牌價(jià)；有的大戶型房源的掛牌價(jià)下調(diào)幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成本，房東是不賺錢，甚至?xí)澅举u。”

市場跡象表明，武漢及全國很多一二線城市二手房掛牌量在不斷增加，一場拋售潮正在悄然蔓延。

“感覺二手房越賣越多”

今年2月、3月，武漢市二手房市場爆發(fā)了一波行情，看房量與市場成交量突然反彈、跳漲。

武漢貝殼平臺(tái)汪經(jīng)理說：“2月至3月份，貝殼平臺(tái)武漢二手房每日成交量在200套以上，最高的單日成交量超300套。”

據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)二手住房市場報(bào)告，武漢市3月、4月二手住房交易分別為11223套、10411套，均為近年成交量的高位。

而從二手住房市場供應(yīng)情況看，今年3月，武漢市二手住房新增掛牌房源15271套，環(huán)比增加15.67%，同比增幅20.71%；4月，武漢市二手住房新增掛牌房源12329套，同比增幅27.66%。

汪經(jīng)理說，我們感覺二手房越賣越多！目前，在貝殼平臺(tái)內(nèi)部展現(xiàn)的掛牌量超20萬套，比年初新增了約3萬套。

市場拋盤量緣何猛增？

武漢白居易董事長謝娟接受采訪時(shí)說：“目前，武漢市二手房掛牌量確實(shí)突破了20萬套。很多房東看不到短期價(jià)格有起來希望，沒有好轉(zhuǎn)的信號與預(yù)期，就趕緊出手了?！?/p>

謝娟還列舉了身邊客戶的幾種真實(shí)情形：前幾年購房投資，加用了杠桿，主動(dòng)或者迫于資金壓力被動(dòng)去杠桿，現(xiàn)在急于出售，以降低風(fēng)險(xiǎn)；賣了武漢房子去上海、深圳購房；優(yōu)化改善資產(chǎn)，新購置品質(zhì)好的物業(yè)后，不想手上留太多房子，會(huì)出售一些老房子；也有出國、移民，處置國內(nèi)資產(chǎn)。其中，降低投資杠桿與優(yōu)化改善資產(chǎn)的比例較多，這都推高了二手房市場房源的掛牌量。

記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不只是武漢，上海，北京、杭州、南京、成都的二手房都呈現(xiàn)出越賣越多的情況。

截至5月底，南京的二手房掛牌量已突破17萬套大關(guān)。成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，掛牌房源仍維持在約20萬套的高位。北京的二手房掛牌量在去年11月就已經(jīng)超過了10萬套，今年3月初鏈家對外展示的二手房掛牌量為10.2萬套。截至5月底，最新掛牌數(shù)已達(dá)約12萬套。有市場人士向記者透露，目前杭州市二手房掛牌量也已超20萬套。

克而瑞分析認(rèn)為，全國二手房掛牌量的持續(xù)攀升，主要原因有兩個(gè)：一是對未來市場不樂觀，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群將非核心劣質(zhì)資產(chǎn)置換為優(yōu)質(zhì)區(qū)位改善房產(chǎn)，也推動(dòng)了二手房掛牌出售房源的增加。

成交量價(jià)齊跌

在掛牌量攀升的同時(shí)，二手房的成交量卻在沖高后，迅速回落。

記者通過貝殼平臺(tái)跟蹤梳理武漢每天二手房交易情況發(fā)現(xiàn)，今年2至3月份，貝殼平臺(tái)武漢二手房每日成交量約200套，最高單日成交量超300套。5月份，武漢貝殼平臺(tái)新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅為3183套，平均每天成交僅約100套，市場明顯已經(jīng)呈現(xiàn)乏力走弱態(tài)勢。

汪經(jīng)理說，由于去年疫情的防控很嚴(yán)，有不少日子處于靜默狀態(tài)，壓抑了市場交易需求。我們?nèi)ツ甑變?nèi)部調(diào)研時(shí)預(yù)判認(rèn)為，今年初，二手房市場會(huì)有一波行情，但沒想到這波行情4月就開始衰減了。

4月之后，由于市場業(yè)務(wù)量的下滑，貝殼在武漢逐漸關(guān)閉或合并了一些實(shí)體門店，目前武漢的線下實(shí)體門店已從3月份的超3000家，下降至1700家。

成交價(jià)格也是如此。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢市主要區(qū)域代表樓盤朗詩里程、保利時(shí)代北區(qū)、復(fù)地東湖國際等樓盤二手房價(jià)格均有不同幅度的回落下調(diào)。

4月，武漢二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅為-3.5%；同比上年1~4月平均漲幅為-4.8%。這已是武漢二手房價(jià)格同比14連降。

武漢二手住房市場交易月度走勢。數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)

據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2023年4月，武漢二手住宅總體掛牌價(jià)格為17136.88元/平方米，較2023年3月下跌1.93%，較去年同期跌9.47%。其中新增房源掛牌價(jià)格18254.91元/平方米，較2023年3月份下跌0.68%，較去年同期跌4.88%。

武漢二手住房市場月度掛牌價(jià)格走勢。數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)

二手房市場量價(jià)齊跌，引發(fā)了各方的焦慮與困惑。

謝娟說，我們的感受是，的確是因經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，購房需求整體在下降，去年至今，很多人都在主動(dòng)降杠桿，提前還款的客戶增多，沒有能力提前還款，也在把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金，或者想辦法轉(zhuǎn)貸降利率。

更多的擔(dān)憂是，不佳的市場預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)，手中多余的房產(chǎn)越拖延越不好賣。

汪經(jīng)理說，目前，武漢二手房掛牌后，成交周期正逐漸拉長，3月份平均成交周期約90天，5月拉長至120天以上；同時(shí)，議價(jià)下探幅度加大，大量的拋盤，讓購買者可以“挑肥揀瘦”中大幅砍價(jià)。

然而，面對二手房的大量拋壓，剛需接手者卻顯得不足。

克而瑞分析認(rèn)為，人口高峰已過，城鎮(zhèn)化速度放緩，加上長租公寓的替代作用逐漸顯現(xiàn)等，剛需下行已成定局。同時(shí)，高端住宅的購房需求也已開始有回落態(tài)勢。資產(chǎn)價(jià)格的回落已是未來大趨勢，僅核心城市的核心資產(chǎn)尚能增值保值，居民的買房熱情也將隨之下降。

顯然，要想重塑樓市信心，已經(jīng)不是一件容易事。

那么，二手房拋盤潮會(huì)持續(xù)多久呢？謝娟頗為悲觀地說：“這個(gè)很不好預(yù)測，但二手房市場不好，也會(huì)影響新房成交。疊加大經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未改善，裁員降薪、降本增效，就業(yè)失業(yè)，這些傳導(dǎo)出來的不利信息，會(huì)讓市場預(yù)期更不樂觀?！?/p>

截至發(fā)稿前，有很多專家呼吁出臺(tái)救市政策，坊間也傳出有新政出臺(tái)的消息。

謝娟認(rèn)為：“去年以來，已經(jīng)出臺(tái)了很多政策了，而且政策的邊際效用也在減弱。只有經(jīng)濟(jì)真正向好，企業(yè)特別是民營企業(yè)經(jīng)營向好，房地產(chǎn)市場才能走出陰霾?！?/p>

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